三、四线房地产操盘建议(已增加案例)

亚丁

最近去了一个四线城市调研，聊几点感受，希望同行补充，讨论。

1.简单的市调不可全信

特别是代理公司已进入的小城市,成交价往往和报价有较大的差,也许达到10%左右,10%,对开发风险和利润的影响是不言而喻的.

2.单套户型面积比一二线城市大15%,喜欢多房间,因为经常要接待农村来的亲戚,需要客房.在平时多做为打牌的场所.

3.普遍的供应和需求都是标准的120_130三房,要想取得突破,除了在常规户型上做小做精,我的想法是:做一部分50平方米的一房(可变小两房),和90平方米左右的三房一卫,既把一套大房子变成两套小房子.让年轻人独立出来.小三房同时也可以承担接待任务.赌博的场所问题在小一房中利用客厅或阳台来解决.

4.电梯房的物管费用做促销手段.

5.景观营造要精其一点,把50%的钱投在中庭水景或其他小区无法复制的地方,切忌平摊无亮点.

6.有价格空间的盘,外立面要舍得投入.

7.样板房的气派一定要超过竞争对手.

8.花精力做一批有代表性的团购,为项目培养最好的"形象代言"人群.

9.以活动(捐赠\赞助等)扩大公司知名度和提高本地人对公司的认同感.

10.投放市场的量要适当,第一炮哪怕是不赚钱也要赚个好名声.

[此贴子已经被作者于2005-11-1 13:21:42编辑过]

亚丁

欢迎交流!

lu617@263.net

学童

谢谢楼主给了我们这么好的东西，我现在正在做一个三线城市的项目，做的非常艰难，当然我们自己的主观原因占了很大的一块。希望有机会和楼主成为朋友：lzyyp@371.net。

亚丁

忘了说问题:

1、这个市场处于怎样的阶段？强势上涨/供应量已饱和/还有机会，客户层购买力下降

2、该市与省会的高速公路明年底通车，有一块老城区边缘50亩的地，楼面地价是售价的20%，零税费。敢去拿地吗?

3、如果拿了地你认为该做高、中、低档盘？

[此贴子已经被作者于2005-11-2 17:14:47编辑过]

亚丁

希望借这个投资决策的案例在家园的房地产版块中开展讨论！

亚丁

**住宅房地产市场综述

一、 价格

政府统计数据表明，从2002年到2005年1~9月，**市房价从510---536---604---902元/㎡一路上涨，从目前在售的期房项目建面单价区间为1050~1300元/㎡，从**市每月100套的成交量来看，房价水平也逐渐得到消费者的认可。

二、 产品类型与供应量

（一）产品类型

**房价在四年内价格上涨了77%，特别是2005年上市的新盘比2004年的价格拉升了50%，最主要的原因是产品类型从原来的单体楼提升到了环境好、有一定配套的小区型物业。建筑形式从一梯两户的多层到一梯3户或四户的11层、18层。

（二）供应量

通过对**花园一期、**景苑、**豪庭共23万方住宅的规划统计发现，六层住宅供应量约7.5万㎡，占33%，11F小高层4.5万㎡占20%，18层的高层住宅达到11万㎡，占47%，而实际上所有18层住宅均未启动。2005年1~9月批准预售面积18.72万㎡，则6层供应量大致为11.7万㎡（62.5%），11层约7万㎡（37.5%），在住宅价格没有达到1500元/㎡前，估计18层住宅面市的可能性不大，从近两年**住宅年20万㎡的消化量来看，住宅市场应未饱和。（目前在建而未售项目资料缺）

三、 经济指标和配套设施特点

在售小区规模在8万㎡内，容积率普遍在2.5左右，绿化率最高的****花园达到40%，其余均在35%，最大的建筑覆盖率31%，主要配套设施有游泳池、羽毛球场、会所、超市等。

四、 营销手段特点

1、 有现场售楼部或市区卖场。

2、 在市中心和离城半小时乡镇有户外广告。

3、 引入了代理公司（驻现场）。

4、 有本地电视台的电视广告。

5、 举办过类似“风采大赛”的宣传促销活动。

采用过“放号”、“入会”、“日进百金”等促销手段。

亚丁

**市近年住宅销售情况简表
年度	合计销售面积	均价	套数	其中新建面积	新建均价	新建套数
2003年	18.2万平方米	536	1294	5.8万平方米	596	465
2004年	19.36万平方米	604	1175	15.16万平方米	609	858
2005年1~9月	8.15万平方米	902		7.5万平方米	948

亚丁

谢谢SIW.

对三、四线的城市开发把握时机和控制节奏说得非常好！

我认为利润厚、风险低首选是做县城中心的旧城改造，其次是做第一个所谓高尚社区，但在有限的市场容量下，后面再跟进的开发商选择怎样的开发思路呢？

我把这个城市的相关资料补充一下，欢迎交流！

slw

to 亚丁:

大致看了你的文字,写得不错,对三四线城市销售有所了解.

我的看法是:住宅微利,用某一大腕的观点说用卖彩电的利润做住宅,提高市场占有率,三线城市更多的需要集聚人气.商铺有利,但不是厚利,关键是把握开发节奏.

三四线城市开发亮点,做别人没有的,要有适当超前,但不能过分超前,因为它没有较大的人口与购买力来支撑,把握时机,适时开发.

至于营销方法,你讲得不少,不能照搬大城市的手法,理想的传播途径是:政府支持\客户口碑\户外广告\车体广告\DM定点派单\各类促销活动等,至于电视报纸只是辅助手段,小城市的人对电视\报纸看得很少,效果不是很少.不要幻想在三四线城市对价格有多大的升值空间.

不一定同意你的富人效应观点,有时也是反面教材.

欢迎交流!

[em05][em05][em05][em05][em05][em05]

[此贴子已经被作者于2005-10-30 2:56:41编辑过]

亚丁

三四线的房地产到现在已不是一片空白,做好小地方的市场也需要相当的审慎,目前这方面总结出的经验我还不是很清楚,希望家人们一起讨论.