央行提议“取消预售” 开发商与银行博弈地产命门

清风徐来

央行提议“取消预售” 开发商与银行博弈地产命门 　　央行在近日发布的《２００４中国房地产金融报告》中，用看似轻描淡写的笔调提出一项建议“考虑取消房屋预售制度”。加之此前不久国土资源部一位高级官员也曾提出类似建议，而该制度是现阶段房地产发展的根本保障，消息一出，已经领教了宏观调控政策威力、惊弓之鸟般的房地产商立刻警觉起来。８月１９日，记者获悉建设部召集一部分开发商，听取他们对取消预售的看法。 开发商难以置信 　　取消房屋预售，无疑会动了绝大多数开发商的奶酪，当前国内现房销售的楼盘可谓凤毛麟角。取消预售可能导致大量开发商因为缺乏足够资金实力不能再参与新规则下的游戏，造成行业的大清场。 　　作为房地产开发商，几乎没有人愿意相信这项直戳命门的提议会变成事实。 　　“不可能！”华远地产董事长任志强语气坚定地对记者说。在他看来，国内目前只有单一的房地产信贷没有丰富的房地产金融产品，开发商获得资金支持的渠道单一，在土地成本高、付款要求严的基础上，再取消房屋预售制度终结国内一贯以来的房地产滚动开发模式，恐怕大多数开发商今后都没能力玩转房地产了。 　　“在行业尚未完全成熟之前，预售制度短期内不会取消。”顺驰中国董事局主席汪浩判断。他分析，房地产业是一个典型的资金密集型行业，离不开银行的大力支持，预售款是推动当前房地产业快速发展的重要力量，预售制度能否维系将直接关系到房地产业的发展，也事关中国金融体系的稳定。另外，目前房地产行业的市场集中度相对较低，企业实力不强，在当前宏观紧缩的背景下，房企们已然在接受巨大考验，此时若再取消预售制度，恐怕会出现更残酷的洗牌，大量房企被淘汰出局，并由此对整个市场造成灾难性影响，这对房地产业的长期健康发展是不利的，与中央旨在促进行业持续稳定健康发展的宏观调控主旨也是背离的，诸多负面影响值得决策部门三思而后行。 　　尽管开发商们表面嘴硬，阴影其实已是挥之不去。虽然通过近几年的积累，企业实力大大增长，但规模扩张以及土地成本的直线上升已经使大家囊中酸涩。连销售业绩最高的合生创展近期都在积极到资本市场再融资、寻找资本雄厚的国际合作伙伴，更何况那些仍在成长中的中小企业呢？背靠华润集团这棵大树的华润置地今年的市场表现不错，也勇猛地以２５．６亿元夺得了北京新近拍卖的清河地块，总经理陈鹰坦陈自有资金有限，土地出让金的一大部分一样要去筹措，除了向银行借贷，还指望利用预售回款实现滚动开发。 银行被指因噎废食 　　“其实，在我们看来，这次宏观调控采取的招数都不算狠，取消预售、真正执行结构封顶才能发放按揭贷款的规定才会点到开发商死穴！”北京一开发商在获悉消息后称。不过，他也直言，取消预售对银行自身也是双刃剑：“这样一来，开发贷款的风险是降低了，但是个贷的生意恐怕也少得可怜了，有数亿资金买地还能支撑到房子结构封顶的开发商在全国找不出多少家，楼盘供应量的减少是难免的。” 　　事实上，在支持房地产业发展的同时，银行确实也靠房地产开发贷款和个人按揭贷款两项增添很大业务量，其中按揭贷款还是银行公认的好资产。所以，央行研究部门之提议在很多人眼中有因噎废食之嫌。而且，它为房地产业带来的后果将是严重的，无异于釜底抽薪、断炊断粮，而且有可能成为房价猛涨的推手。 　　据国家统计局统计，２００４年房地产开发资金共筹措１７１６８．８亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，占到总量的４３．１％；其次是开发企业自筹资金，占到３０．３％；第三是银行贷款，占到１８．４％。中国人民银行房地产金融分析小组分析认为，其中的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自个人按揭贷款，由此推断占总量３０．３％的自筹资金其实有占总量２１．２％的部分仍旧是靠房屋预售带来。如此核算，房地产开发资金中的６４．３％都是预售带来的，预售支撑了开发商的脊梁。 　　 取消预售，意味着开发商必须预先自行筹集整个项目所需的绝大部分资金，这一点国内没有多少家开发商能做到。由此又会带来供应的萎缩，其结果必将推动房价的新一轮上涨。很多被采访人士都提及上海的教训：如果不是当年将预售条件提高到主体结构封顶造成一段时间内的供应紧缺，就不会有后来上海房价的快速攀升！ 国际成熟市场的经验 　　开发商并不否认，预售制在实际操作过程中带来了一系列问题，给房地产业的健康发展带来了隐患、也给银行带来风险。出现的问题有开发商将已抵押的商品房预售、将已预售的商品房抵押、对房屋重复预售、用假按揭骗贷等。但是大家认为，这些问题并不是预售制度本身造成的，而是因为有效监管措施缺失，银行完全可以通过完善制度达到规避风险的目的。 　　 来自国际房地产顾问机构研究部门人士的意见值得重视。戴德梁行研究顾问部经理区凯莉和高力国际专业咨询部助理经理马利东都反映，在房地产市场成熟的欧美国家都有新房预售制度存在，政府并不干预，而是由市场自主决定。不过，因为国外的房地产市场已经到了成熟期，主流市场是二手房交易市场和租赁市场，新房市场很小，成交还是以现房为主。 马利东还指出，国外的预售方式与国内大不相同，开发商只能收取订金，而且这些订金须接受有关机构监管，银行在现房阶段才会发放个人贷款。国内的情况显然不同，市场处于起步阶段，新房需求旺盛、大量消费群体属于首次置业者，需要通过银行在资金上的支持来推动房屋开发速度与销售速度，借此平衡市场的供求关系，保持市场稳定。从这个角度说，中国短期内不该取消新房预售制度。但是，如果中央是想用此举控制行业增长速度，那就另当别论。“不过，即便运用该手段也应该循序渐进，比如从严执行２００３年提出的主体结构完成三分之二才可以预售的规定做起。”马利东说。

清风徐来

业内分析人士认为，央行关于取消期房预售制度的建议如成政策，将对房地产市场产生一系列重大影响：对于开发商意味着重新洗牌，对于银行业意味着舒缓金融风险积淀，对于买房人则意味着缩短贷款压力，减少非市场风险；而对于宏观经济而言，可能意味着房地产固定资产投资回落。 影响之一：取消房屋预售将加速房地产开发企业重新洗牌 建议如果被实施，一些资金实力弱、靠银行贷款支撑的小企业或项目公司将被淘汰出局，中等开发商也将发生整合，实力至上、现金为王的大开发商时代将来临。 长期以来，房地产企业以银行贷款为主进行开发建设。房产开发中，开发商只是在拿地、规划等少数环节上动用自筹资金，其他环节譬如土建，成本完全转嫁给了建筑承包商带资垫付。而一旦房屋结构封顶、取得预售许可证，开发商即可先后收取定金、预收款、首付款和整个房款。统计数据表明，近年来开发商的自有资金逐年下降。以上海为例，房企自有资金２００１年为１８．８４％，２００２年为１７．５３％，２００３年为１６．９４％。直到２００４年下半年，才执行相关政策，要求房地产开发企业（不含经济适用房项目）的自有资金比例必须从２０％提高到３５％以上。 房地产开发的低资金门槛在客观上造成了两方面的负面影响：一是房地产开发企业鱼龙混珠，仅北京、上海的大小房地产开发企业就有数千家；二是因为投入的自有资金少，开发商回笼资金的压力不够大，倾向于“时间换金钱”，将房价越拉越高。一位业内人士说：“在楼市火暴的时候，开发商只要买出１／１０的房子就可以收回自有资金了。做生意的人都知道，成本收回了，就会慢慢玩的，房价怎会不越卖越高？” 而一旦改期房销售为现房销售，对开发商的自有资金要求将空前提高，现有格局会随之改变：一是开发商群体将发生整合，淘汰“虾米”，留下“大鳄”。 “香港从上世纪五六十年代，大量的小开发商遍地开发，接着到上世纪七八十年代集中在１０来个大的房地产开发商。国内的房地产业也会基本遵循这样的过程，” 中国经济研究中心主任林毅夫在此前就指出，中国房地产的大开发商时代已经来临，“因为这样能够让银行业比较有效地来支持房地产业的发展，同时房地产业的发展不会由于房地产本身价格的涨跌导致银行危机。”二是开发商的生存模式将由此前拎着钱袋找项目转变为打着灯笼找钱，其赢利模式也将由土地赢利向产品赢利转变。此前拿到地就能赚钱的神话将不复存在。 影响之二：缓解金融风险积淀，遏制风险放大 央行报告指出，２００４年全国房地产开发资金中使用银行贷款的比重在５５％以上，较往年仍有所提高；“房地产开发商贷款质量较差，农行和中行的不良贷款率分别达到１６％以上和１２％以上，工行和建行的不良贷款率也维持在７％左右。”一方面，开发商自有资金比例逐年下降，房地产贷款潜在风险增加；另一方面，同期的房地产开发企业自有资金利润率却居高不下，以上海为例，２００１年为３８．１２％，２００２年达到８６．３６％，２００３年为７４．２４％，自有资金的利润率竟为同期社会平均利润率的１０倍以上。这说明开发商在追逐暴利中，将银子装进口袋，把风险留给银行。 当开发商只能卖现房不能预售期房时，其资金成本，尤其是自有、自筹资金必然增加。开发商不再能够通过预售提前使用银行贷款，去完成房屋的建设、配套；银行也将不再被绑缚在房地产“战车”上让房贷风险越积越大。 影响之三：对消费者而言是重大利好，缩短贷款压力，减少期房风险 在预售制下，购房人一般要提前１０到１５个月（长的达到２４个月），白白为开发商融资埋单。通常情况下，从预售到正式交房尚有一年左右的时间差，这意味着购房人在既不能控制更不能使用物业的情况下，却要莫名其妙地为在建中的水泥块支付贷款利息、保险费用，而开发商却可以不付成本，使用购房人的购房款去完成后续工程，大吃“免费午餐”。在现行利率标准下，以一套按揭５０万元的期房为例，购房人一年就要支付３万多元的利息和保费。而在预售制下，这笔钱被开发商合法地“榨取”了。 此外，预售期房还为很多非市场风险和交易问题留下了制度漏洞。预售房时，购房人只能看到房屋的主体框架，具体配套、细节只能看模型想象。由于房地产企业良莠不齐，一些不讲诚信的开发商往往利用这一模糊期，对小区道路、绿化、会所等进行空头许诺，有的甚至修改规划。当房屋竣工后，实际交付的房屋质量、面积、环境、设施与要求相去甚远。同时，由于时间差的存在，有的开发企业为了圈钱，便利用这种机会，一房多卖或在收取了买受人预付房款后，又将房屋抵押给银行或其他债权人，导致纠纷不断。买房人因为信息不对称，总是处于劣势地位。而一旦改为现房销售，这些漏洞将有望得以堵塞。购房人所额外承担的１０个月左右的贷款利息和非市场性风险将不存在。 影响之四：短期内房地产固定资产投资可能会进一步回落 自２００４年宏观调控收紧银根以来，全国房地产固定资产投资呈现出了放缓趋势。２００５年房地产开发投资增速有所放缓，前７月全国房地产总投资７５８７亿元，增长２３．５％，增幅下降。在楼市过热的长三角地区，房地产投资回落幅度较大。上半年，上海房地产投资同比增长１５．５％，增幅回落４．９个百分点；浙江、江苏的情况也如此相仿。央行在《２００４中国房地产金融报告》中预期，以后房价增幅将有所放缓。业内人士预测，在当前银根紧缩政策不会有大的变动情况下，如取消商品房预售，开发商的资金压力必然增大，房地产投资额很可能会进一步下降。 影响之五：楼市供求关系可能会受影响 央行报告预测，２００５年和２００６年全国住宅竣工面积的增长率将分别为２８.８％和２３.１％，年新增住宅竣工面积将分别达到４.５亿平方米和５.５亿平方米。但如果改期房销售为现房销售，房地产投资会有所下降，商品房即期供给会延迟，远期供给可能会减少。一方面，因为买卖的只能是现房，这会推动存量房进入实际使用状态，有利于解决房屋空置问题；但另一方面，因为期房不能进入流通领域，供求可能会趋紧。在一定时间内可能会出现供小于求的局面。

来源：新华网 相关链接： http://news.cd.soufun.com/2005-08-19/491556.htm