房地产开发贷款中之后的 银企合作之路

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房地产开发贷款终止后的

银企合作途径

引言：

央行颁布“121”号文件后，各银行纷纷终止了“房地产开发贷款”（以下简称“开发贷”），在此条件下，银行与房地产开发商之间的合作几乎只有“个人住房抵押贷款”（以下简称“个贷”）。由于个贷的安全性较高，成为各家银行竞相争抢的对象。于是，银行与开发商之间的市场地位也高下互换，从开发商求银行放贷转变为银行求开发商合作。本文则试图对银行与开发商之间除开发贷之外的其他商业金融服务展开探讨，以便与此为对价，换取开发商与银行在个贷方面的合作。

一、以开发商为担保人，为房地产开发项目的上游厂商提供金

融支持。

“121”号文件禁止了开发商作为借款人获得开发贷的可能性，

但并没有禁止开发商以自身资产为其他企业提供担保。而开发商取得土地使用权后，自身拥有了符合银行要求的抵押物，同时，开发商又需要向为其提供建材、建筑施工、装修装饰、景观建设的上游企业支付一定量的资金。这就为开发商以自身担保使上述企业获取贷款以衡平自身向上述企业支付的现金。而在开发项目出售后，开发商自己偿还贷款，或是按合同支付给上述企业，再由上述企业偿还银行贷款提供了操作空间。

银行与开发商进行此种合作应防范以下风险：

1、银行应防范开发商与其上游企业相互沟通，将此类贷款用于非申请用途，或通过企业间拆借，用于开发商的其他项目。

2、开发商应防范其上游企业擅自挪用资金，没有用于与开发商合作的项目。建议开发商掌控放款所用的一般帐户，以达到没有开发商的同意，上游企业不能挪用上述款项的效果。

上述合作的问题在于：现在房地产市场流行垫资施工，在项目

销售前，开发商不需向其上游企业支付资金。

二、获取“银行承兑汇票”，以取得短期资金支持

开发商可以用自身资产担保加一定数量的保证金来开具银行承

兑汇票，以获取不超过六个月，汇票金额70%的短期资金使用权，以解在项目施工单位停止垫资之后至项目开盘销售前的资金短缺情况。（很多施工单位垫资至项目封顶）

风险防范同一。

三、获取银行保函，为开发商通过信托等其他途径融资提供担

保。

四、银行出具放款承诺函，在开发商取得项目预售许可证后，

便协助开发商进行销售。

“121”号文件颁布后，银行只对主体结构封顶的开发项目做“个贷”。但房地产预售管理办法并没有做相应修改，预售条件仍然是投资超过25%即可，所以很多项目取得预售许可证后，由于没有银行做“个贷”，仍然不能销售。故银行可以利用这个时机，对开发商的“个贷”合作申请预先受理，并进行审批，其他条件合格后，作出“有条件同意贷款”决定，即开发商取得主体结构备案表后放贷。此前，银行提前进入，按“个贷”程序收取买房人的资料，但暂不放贷，只向买房人出具“放贷承诺函”，承诺开发项目主体结构封顶后统一放款。这样即有利于银行占领“个贷”市场，又便于开发商提前销售，收取买房人的首付款。

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