商业地产的现状和突围之策实录

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中国商业地产现在目前的状况，总体上来看我们先从供求两个方面来看。供应量来看，中国商业地产投入比重还是比较多，需求角度来说整个市场处于相对平稳发展的情况下，供求之间产生非常大的差异。在会前跟孙浩沟通的时候也在讨论，中国商业地产现在数据比较难以把握，因为很多规划把商办物业和商业合在一起统计的，超过千万供应量的城市大家可以随口数上来几个，这是我们目前面对供应量的现状。从市场的层面来看，我们发现市场每年都是按照一个比较正常的水平在增长，也可能前几年有爆发式的增长，社会零售总额个别年份达到20%，但这几年基本上在10%以上的增长，去年是13%左右。我们看到消费的情况，居民消费情况这几年也是平稳，去年可支配消费不到10%，9.7%，这预示着大家在消费和支出方面还是很平稳的增长，我们不能说他萎缩了，也没有下降，最起码来讲它的增长率是下降的。这造成商业地产一个很大的问题，就是供求关系差距的加大，最终导致的结果商业地产在现有市场情况下竞争性加剧，同期内商家开店的意愿没有快速增长，没有跟上供应量的增长，结果导致商家在现在选择开店商场的数量上增加，选择性更加强，更多的项目面临招商难。给开发商带来最大的困难是对商户争夺进入恶劣竞争，免租，提供更多物业条件等等这方面也是不断地出现，这种恶性竞争在短期内对我们整个商业地产伤害是非常大的。

从长的周期来看，我个人认为中国商业地产经过10年15年的消化能够达到正常的理性。因为现在一线的市场已经给我们一些教训，在08年以前我在北京做项目，那时候供应量一年也是300万到400万供应量的增长，同时08年突击开业的项目达到十几个。但是到现在北京最近刚刚出台了一个政策，五环以内规模体量的商业不再增加，保证现在市区内的商业由于消费力的增长和供应的停滞达到一个反向的竞争阶段。现在在一线在北京像三里屯，大悦城，东方广场，国贸、星光天地，租金还是持续上涨阶段，个别的项目在短短的五年之内租金涨了五倍到十倍。所以我讲放长远来看，可以消化这么多量，但是短期的阵痛确实是目前商业地产的现状。

第二个跟大家分享我们的机遇在哪里？机遇加速商业地产走向成熟。现在搞新兴的城镇化，现在大家讨论的户籍制度，就是放开城镇户口，统一的居民户口。一些三四线城市和中小城市户籍制度全面放开，落户了，就业了，有住宅可以在这里落户，限制500万以上大型城市的户口落籍，未来中国城市化进程不会停滞的，这意味着未来有更多的人口转移到城市里面来，这为我们商业地产带来很多的机遇。如果现在一二线的市场达到一定饱和的情况下，未来三四线市场是我们做商业地产人可以给与更多。另外我们在做项目中也发现，在三四线市场无论农村居民还是城镇居民他们消费力已经达到一定阶段，比如说我们曾经研究过一个县城的商业，它现在还在一个专业卖场和小商品批发市场的阶段，我们了解这个县城很多人口外出务工的，现在由于广州江浙一带经济不好纷纷回到所在地创业，他们消费理念和观念和城市靠拢的，但在这个区域没有现代化商业的，这我们是有商业机遇的。对于一线城市，我们觉得未来将是一个存量资产和存量房的时代。