商业地产市场趋稳租金上升 机构酝酿抄底

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今年以来住宅市场冷风频吹，但一线城市商业地产却保持平稳态势。尽管新开工面积下滑，但以外资为首的机构开始逆势寻找投资机会。业内预计，未来资金充裕的投资机构和开发商将更多关注优质物业的收购机会，下半年房地产行业并购活动将大幅增加。
并购机会涌现
目前住宅市场仍面临下行压力，而商业地产价格进入横盘调整阶段。尽管市场投资氛围较为谨慎，但部分外资机构开始利用市场波动机会“抄底”入市。
高纬环球7月21日发布了2014年第二季度北京写字楼市场报告。数据显示，上半年北京市场包括写字楼、零售物业及住宅、酒店、综合体在内的物业整售投资总额为13.7亿美元，同比下降了44%。

尽管总额下滑，但高纬环球北京资本市场部董事李健认为，开发投资放缓主要源于开发商正受困于融资渠道有限、融资成本高、资金回流较慢的困境。“由于市场波动，目前有很多大型机构正在洽谈潜在的投资机会。”

Wind数据显示，上半年房地产行业并购标的完成交易达73宗，总金额超过152亿元，同比增长2.09倍。二季度北京市场连续成交多笔大单交易。其中，基汇资本以57.5亿元购入盈大地产和电讯盈科持有的综合体项目，成为今年北京市场成交额最大的一单。

事实上，随着房地产市场进入调整期，包括住宅及商业地产在内的各类物业都面临着风险与机遇。在住宅市场上，近期北京二手房成交正出现小幅回升。中原地产市场研究部数据显示，7月中上旬北京市二手房住宅签约4483套，新建住宅签约3080套，合计住宅累计签约7563套，其中二手房环比上月同期上涨了10.3%。7月中上旬北京二手房成交均价为2.87万元/平方米，成交价格依然延续下调趋势。但随着部分需求入市，整体价格下调速度已有所放缓。

“市场在反复寻找底部，北京作为一线城市的代表需求旺盛。”中原地产分析师张大伟认为，在二手房价格大幅调整半年后，部分需求开始入市看房。
不仅是购房者，投资机构及地产商也开始在当前市场寻求更多投资机会。李健认为，中小房地产企业在下半年不得不把重心放在销售现有存量获取现金流方面。遇到资金问题的企业或许会把一些在建项目延期或停工，而这为行业内资金充裕的投资机构和开发商提供了更多并购重组和资产买卖的交易机会。

商业地产租金趋于平稳
与住宅市场价格下行压力相比，商业地产在上半年的表现已经趋稳，租金在二季度则有所回升。

高纬环球数据显示，第二季度北京核心商圈写字楼成交面积为一季度的1.5倍，达到约5.4万平方米，同比增长16%，其中内资企业成交居主导地位，占总成交面积的83.7%。金融业、科技类和专业服务业位居前三位，分别占总成交面积的35.7%、29.8%和11%。

活跃的市场需求及核心商圈稀缺的可租赁面积，拉动二季度北京五大主要商圈甲级（含顶级）写字楼平均租金上升。统计显示，按建筑面积计算的有效租金在二季度环比上升0.46%，达每月每平方米380.5元。由于签约率上升以及没有新增项目入市，北京核心商圈整体写字楼空置率环比下降0.56个百分点至6.57%。

“核心区域的优质项目仍受青睐，而二季度大面积成交主要集中在非核心区域。”高纬环球北京商业部负责人陆明锐表示，来自制造业、IT及生命科学行业的租户正转向望京、丰台总部基地、亦庄等新兴商圈。

相对较低的租金水平成为上述新兴商圈的优势之一。统计显示，上半年望京-酒仙桥商圈平均租金约为每月每平方米203.9元，空置率约为2.0%；CBD区域租金水平则在386.5元，空置率为7.25%；而金融街区域的租金水平则达到591.7元，空置率为3.46%。

数据显示，下半年北京甲级（含顶级）写字楼核心商圈还将有约45万平方米的新增供应入市，其余约46万平方米主要集中在新兴商圈。“在2018年前后，以CBD为主的核心商圈将迎来供应高峰期，租户将在租赁谈判中处于有利地位，预计将会对租金产生下行压力。”陆明锐表示。