新城建设模式研究

正略钧策

新城建设模式研究

正略钧策管理咨询 顾问 唐利斌

       随着中国经济社会的发展，大量新城进入开发建设阶段，各新城在开发建设过程中采用了不同的新城建设的发展模式和管理模式，各种模式既有其优势，也有其不足。新区建设开发中，应根据新区自身特点，选取较为适宜的发展模式和管理模式。
       1.新城建设的发展模式
       总体来看，新城的建设有自上而下和自下而上两种发展途径。自上而下是通过中心城市的辐射带动影响而成；自下而上则是新城依靠自身优势独立发展起来。具体而言，包括城市辐射型、产业催生型和资源开发型三种模式。
       模式一：城市辐射型
       城市辐射型特征是中心城市由于人口、用地的扩张，既有的结构难以适应发展的要求，部分功能向城市郊外地区疏解扩散，人口向外疏散，城市的经济活动或城市的职能向外延伸，逐渐形成以中心城市为核心，外围建设新城的空间布局结构，从而达到避免“摊大饼”的无序蔓延式发展目的。如新一轮北京总体规划确定的“两轴两带多中心”的空间结构模式，将在外围规划建设11座新城。
       模式二：产业催生型
       产业催生型的特征是伴随着工业化进程，新城接纳部分中心城疏散的产业，依靠自身产业优势，吸引中心城疏散的人口。人口的聚集又进一步推动了房地产、交通等服务业和相关产业的发展，促进新城的兴起和繁荣。
       模式三：资源开发型
       旅游资源型新城凭借特色的旅游资源，打“旅游牌”，靠旅游业的连锁效应，发育成各种要素聚集地，拉动周边地区人口的聚集。文化资源促导型新城的特征是以一种得天独厚、底蕴丰富的地域文化为基础，经过充分发掘形成文化产业，由这种产业吸引了相关从业人员的聚集，形成文化型新城。
       2. 新城建设的管理模式
       2.1． 市场主导的开发建设管理模式
       米尔顿•凯恩斯的城市建设一开始就按照市场规划来运作。首先由政府投资从农民手中购买土地，然后交给新城开发公司去建设。新城初具规模后，地方发展部门将开发后的土地和房屋出售给公司或个人，收回国家投资。这种建设模式使得米尔顿•凯恩斯的房地产价格持续攀升，仅2001年当年的升幅就高达15%。
       2.2 政府主导、各方参与的开发机制
       发挥政府的主导作用，依托市场的开发力量和经验，通过建立合理的经营机制和回报机制，逐步形成市、区、镇各大投资主体优势互补、利益共享、风险共担、协同作战的新城开发运作机制，高效率地实施新城开发。通过政策支持，把新城开发的地块与旧区改造地块捆绑起来向社会公开招投标，促进中心城区人口向郊区疏散。
       2.3 相关政策体制支撑
       加强对新城的分类指导，推动新城的滚动开发和持续经营。围绕先期启动项目的阶段进度目标，加快项目建设的前期工作。同时，密切关注新城开发建设中的新情况、新问题，提出对策建议，指导新城建设。深化土地、投资、户籍、社会保障、产权制度和管理体制改革。新城的开发建设，离不开土地、资产、人口三大要素，应通过进行土地、投资、户籍、社会保障、产权制度、管理体制等改革，在土地使用制度上控制一级市场，放开二级市场，有效地搞活土地资源。在投资体制上形成了以政府投资为引导，企业投资为主体，社会融资和引进外资为重要组成部分的多渠道、多层次、多元化的投融资体制。在户籍制度上进行改革，按居住地和就业原则确定身份，加速人口向新城的聚集。
       3. 结语
       新城建设是一个涉及面很广的系统工程，它涉及到区域发展、城市规划、城市设计、园林绿化、环境科学、房地产业等多种学科的内容。政府在新城建设中起着举足轻重的作用。目前在我国大城市正在兴起，而不同城市的发展条件和各新城自身特征各异，使得新城建设错综复杂。项目组仅从一个侧面进行了初步的研究，希望对目前从事的新城建设和相关咨询工作的人员提供一些有益的帮助。

张瑾馨

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政策好，老百姓就过的安稳，就是好的