项目定位调研取样难题

zsy729

项目开发前市场定位已是项目开发不可或缺的部分，这主要通过市场研究来完成，但方法上的弊端越来越多，尤其是深圳，流动人口多，入户访问难，如何确定有效的访问对象，越来越难，各位家人有何建议？

robert8888

看看定位这本书再说

思想者

调研之外，可考虑统计局的相关资料。盲目调研会象盲人摸象，专业的地产策划不断推出“发现供求缺口，引导生活”定位理念。

fblkou

活到老学到老

rabing

难道调查取样非要面对面？这本身就是问题。设调的方式是很多的。这个麦肯锡是高手！

zsy729

单从可行性很难解决定位问题，市场细分也要通过调查才能得出；就目前情况而言，普通住宅调查现有方式基本可以达到目的，高档住宅则比较麻烦，我想以邮寄的方式，就是按小区户型分布抽样，在邮寄问卷，时间长些，不知道实操性如何？

sjp9030

具体如:

商业房地产开发商通过市场调查与统计分析，可以了解项目区域的居住人口和流动人口状况，从而明确本项目所在商业服务区人口对商业设施面积的需求程度，再依据已经存在的商业房地产项目的面积，得出本区域商业房地产的可发展空间，依据国民经济社会发展计划、城市土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略、城市商业规划等信息，确定本项目的开发规模。

项目规模定下后，就要考虑做什么商业类型，还是要调查项目所在商业服务区现有商业地产的行业类型、规模、经营情况，统计并找出哪种商业类型在何种规模时，在本区域的经营效益和社会效益最好，呈良性发展趋势，依据城市规划和各种因素对项目的限制，按照“最佳最优”土地利用原则，对项目土地资源进行综合利用，充分挖掘地块的潜能，保证项目经营的商业类型是符合市场潜在消费需求的。

作为商业房地产项目开发商，最关心的是资金投资回报率及其投资回报形式。这里我们可以依据前期拟定的商业类型，调查本区域现有此类商业类型的资金投资回报率和投资回报方式，是以收取租金为回报形式的模式，还是以产权分割出售为回报形式的模式，从而得出资金投资回报的周期与利润。 在开发商认同了项目规模、类型、面积、回报形式的基本上，有必要对此种商业类型在全国的经营状况、经济效益进行市场调查，着重分析呈现良性发展的企业经营经验，呈现恶性发展企业的失败原因，总结经验教训并发挥本企业自身的优势，以有效的潜在消费需求为导向，确定所开发商业房地产项目的目标消费者，仔细分析目标消费者的消费能力，完成本商业房地产项目的经营指导思想和经营模式。

亚丁

我比较赞同把项目定位分为


1.市场定位____回答需要卖多少钱和买给谁的问题.


2.产品定位____回答如何最大限度满足目标消费者和引导消费市场的问题可以有一部分的差异化,为下一项找点由头.


3.形象定位____回答如何让消费者有一个愉快的消费过程的问题.


因此,你说的市场定位主要是第一项兼有第二项.我的建议是从可行性入手找到价格的区间,再从细分市场里了解成交量和供应量从而明确目标市场,靠入户调查不好操作.