现了原形的楼市何去何从
对于未来楼市的走向判断无非有以下几种：
一是崩盘论，这一论调的主要理论依据是一张网上疯传的“房地产崩盘时间表”。研究者通过总结中国房地产近年来的种种不正常表现，与日本1991年房地产崩盘前的种种表现进行了对比，发现其中有着很多惊人的相似之处：1985年，日元开始升值，而2005年人民币开始升值；1986年日本资金开始流向房地产，2006年中国发生了同样的情况；1987年日本的房价飙升三倍，2007年中国房价出现暴涨；1988年日本楼市出现下滑，但房价靠地王拉升，2008年中国亦出现了类似现象；1991年日本房地产崩盘，由此推出结论：中国房地产也将在2011年崩盘
二是V型反转论，这一论调的主要理论依据是，中国房地产自2003年以来，每调控一次房价就报复性地上涨一次。按照这个规律，这一次调控的最终结果也将一样，房价还会再一次报复性上涨，从而在今年下牛年会出现一个V型反转！
三是新的发展阶段论，这一论调认为，经过这一次调控，楼市从此进入了一个新的发展阶段。在新的发展阶段，楼市将呈现出与前一阶段完全不同的特征，如在一、二线中心城市，精英购房需求将受到抑制，政策将更多的向中低收入阶层倾斜，“价高者得”的现行土地出让政策将逐步变革；三、四线中小城市精英阶层的改善型需求可能大幅度增加；中心城市农民工的居住保障问题会逐渐引起政府关注；主流房地产企业将做出改变来适应新的形势等等。
此外，还有“暴跌论”等观点，因与崩盘论相类似，不再赘叙。
第一种观点在业内已经没有市场，虽然说这些年的楼市确实有一些不正常，但暴跌论、崩盘论明显是不了解中国的房地产市场。早在今年的3月28日到4月2日，新华社曾经一连六天发表“新华时评”，时评指出，对于当前的高房价的产生，地方政府难逃其咎，是“土地财政以及腐败所酿生的高地价推动了高房价。”这一判断清楚地告诉我们，土地财政是地方政府的重要经济来源，政府绝不会让房地产崩盘的，连暴跌都不允许，政府的主要意图不过是“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”而已。众所周知，一旦楼市出现暴跌，受冲击最大的还是政府，比如它将导致地方政府的财税收入大幅度下滑，使银行出现大面积的坏帐，并引起社会动荡等，这一切都将是政府不能承受之重。而且，我们也已经看到，政府有决心让房价不再暴涨，确实说到做到了；同样地，政府也有能力让房价不会暴跌，更不可能崩盘。且不说崩盘论严重歪曲事实，其最大软胁还在于，日本当年的环境与中国当前的环境不可同日而语，二者毫无可比性，因此其结论自然也是错误的
第二种观点貌似有一定的道理，但是这一次短期内是不可能出现V型反转的，这由本次调控目的所决定。本次调控最重要的目的之一，就是要遏制部分城市房价非理性过快上涨，如果下半年楼市真的出现了V型反转，无异于宣布本轮调控的又一次失败。在当前高房价致使民怨沸腾的大背景下，如果楼市V形反转绝不仅仅是个经济问题了，而要变成社会问题和政治问题！这是政府不愿意看到的。另外，当前政府面临着较大的通胀压力，5月份居民消费价格同比上涨3.1%，已超过全年控制在3%的警戒线，这也为政府打压房价提供了理论依据。所以，短期内不可能出现楼市V形反转。
排除了以上两种可能性，第三种观点就更靠谱。也就是现了原形的楼市将逐步回归理性，从此步入一个新的发展阶段。
在这个阶段，楼市不再疯狂暴涨，也不会出现暴跌现象，而是不同城市的成交量会有不同的跌涨，不同城市的房价会出现不同程度的松动。行业将借此机会进一步重新洗牌，有实力的开发商将会获得更多的机会，而一些小的开发商会因为资金流断链而被逐渐整合甚至淘汰出局。
理性回归楼市将更受欢迎
不少人认为，只有有购房需求的人才会对高房价不满。其实这种看法存在着很大的误解。
从新华社高调批高房价的时评中不难看出，中央政府已经对高房价忍无可忍了。
而站在开发商的角度看，表面上高房价会给他们带来更高的利润，可事实上，对于高房价带来的高风险，开发商比任何一个购房者看得更清楚。
在高房价和高地价之间，存在着一种“鸡生蛋，蛋生鸡”的关系：高地价催生了高房价，反过来高房价又拉升了高地价的预期。房地产业本身是个高风险行业，由于一段时间来，房价只涨不跌，所以人们只看到了它高利润的一面，而淡忘了它高风险的一面。如果高地价引起的高风险一旦发生，开发商将遭受灭顶之灾。可以不夸张地说，在一个项目上稍有不慎，开发商多年来的经营成果就会瞬间化为乌有。所以，开发商对于高房价的看法，比购房者还要理性。
在山东日照，业内曾经流传着这样一个故事。说该市某个既无海景、又无教育资源，位置也仅算一般的项目，一开盘销售就个分火爆，几乎可以用抢购来形容。在一次内部会议上，该公司的老总感慨地说，价格都这么高了还卖得这样火，这楼市真让人看不懂啊！此话一经传出，好多人把“开发商看不懂楼市”当成了一种笑谈。而实际上这个故事从更深的层次上反映出，开发商也未必希望房价一路走高。
作者：房地产经济师、国家注册企业法律顾问 卢绪海 来源：《城市开发》2010年第06期
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