[转帖]重拳猛药之后 楼市走向何方？

花恋蝶

　　一系列力度空前的房地产调控措施在最近一周密集出台。从１４日召开的国务院常务会议出台四项措施调控房地产，到１７日国务院发出通知１０项措施遏制部分城市房价过快上涨；从１５日国土资源部公布新一年土地供应计划，到１９日住房和城乡建设部发出通知加强房地产市场监管完善商品住房预售制度……

　　从中央到部委再到地方，一场力度空前的房地产调控震动了原本热火朝天的楼市。在重拳猛药之下，中国的房地产市场将呈现出怎样的发展态势？下一阶段的地产调控又将从何处着力？

　　立竿见影之效能否迎来市场"拐点"？

　　进入４月，快步上升的北京楼市突然出现了一反常态的变化。从１０日开始，北京二手房市场出现集中抛盘的现象，在地处北三环的一处楼盘，甚至出现了一名浙江投资客一次性挂牌出售２０套商品房，总价达到１．３亿元。

　　１４日，谜底揭开。随着国务院常务会议"二套房首付比例不得低于５０％，贷款利率不得低于基准利率的１．１倍"等四项措施出台，北京、上海、深圳等国内房地产一线城市的二手房均开始出现集中抛售，新开楼盘的房价也开始出现松动的迹象。

　　１７日，随着国十条的出台，北京的二手房市场已经显现出房源增加，客户观望的态势。来自我爱我家市场研究中心的统计，１７日、１８日两天，北京二手房源量激增３０％，而客户委托量则下降了２５％。

　　政策的效果立竿见影，市场１８０度的剧烈变化引发了人们对楼市"拐点"的期待。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，一系列政策的严厉出台，加快了房价拐点的出现，房地产市场将加速降温，房价指数估计将于６月份至７月份间出现环比零增长，甚至转而下跌。

　　我爱我家市场研究中心研究员秦瑞也认为，目前二手房市场已经由卖方市场转向买方市场，市场的主动权已经由业主手中交到了客户手里。

　　政策密集出台，使房价出现大跌的市场预期不断增加，但对楼市拐点是否真的能够出现却存在不同的意见。

　　一些业内人士指出，年初中央对房地产市场的调控力度同样很大，调控之初市场也出现了回调，不过紧接着就出现了房价新一轮的报复性上涨，因此轻言房价拐点已经出现，目前还为时尚早。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强在接受记者采访时表示，政策力度空前，对人们的心理预期起到了正面的引导，有希望使房价出现理性回归，但目前还没有办法准确的量化出政策可能对成交量以及房价所造成的影响。因此不能简单地将目前的市场变化与楼市"拐点"画等号，后市究竟如何还要看调控政策接下来的走向，以及现有政策的执行效果。

　　调控政策会否出现"副作用"？

　　作为一项关联度极高的产业，房地产市场的调控对宏观经济无疑有着牵一发而动全身的重要影响。刚刚走出国际金融危机阴影，就对房地产市场施以重拳猛药，地产调控是否会对宏观经济产生"副作用"引人关注。

　　对此，一些业内专家认为，虽然房地产市场的复苏对中国克服国际金融危机影响起到了重要作用，但此时此刻的地产调控从大的背景上看不会对宏观经济造成太大的负面影响。

　　陈国强指出，４月中旬开始的地产调控力度空前，主要在于之前的调控措施没有发挥出明显的作用，房价地价又出现了新一轮的上涨。中国的房地产市场已经呈现出过热的状态，加大调控力度有其针对性和必须性。即便调控会产生副作用，也必须坚决执行，否则房地产市场无法回归理性和健康发展的状态。

　　另一方面，陈国强表示，根据４月份公布的宏观经济数据可以看出，一季度ＧＤＰ增速达到１１．９％，进出口和居民消费均出现大幅度的回升，经济企稳向好的局面进一步发展，宏观经济基本面的稳定和上升态势增加了对不确定性影响可应对的空间，为房地产调控提供了良好的基础和环境。

　　也有专家指出，虽然目前出台的调控政策力度很大，但针对性很强，主要目的仍是打击房地产投资、投机，抑制房价，再加上调控政策对于保障性住房和中小户型住房的供给提出了很高的要求，"有保有压"的基本政策思路并没有发生变化，因此房地产投资不会出现骤然下降的情况，房地产调控对相关产业和宏观经济的影响也就十分有限了。

　　"精确打击"之后的调控引人关注

　　杨红旭认为，综合新国四条和国十条的措施，力度最大的政策集中在三个方面，一是贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于５０％。二是商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供１年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。三是，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

　　力度空前的新一轮调控虽然涉及抑制投机、增加供给、规范市场等各个层面，但措施最严厉，效果最明显的部分仍然集中在对银行信贷政策的调整，即对投资、投机性购房的抑制上。

　　由此不难看出，这一轮的地产调控很大程度上是一次外科手术式的"精确打击"，主要目标是平抑投资、投机推动下高涨的房价。它之所以会对市场产生强烈的冲击，很大程度上还是因为改变了人们看涨楼市的心理预期。

　　陈国强表示，在本轮出台的诸多政策措施当中，最核心的一是信贷政策的收紧，另一个则是土地供应的大幅增加。这两方面的措施一方面平抑了需求，另一方面增加了供给，对引导市场预期起到了关键性的作用。

　　在房价由升转跌的心理预期下，持币待购的观望情形重新出现，房价在短期内出现回调的可能性大增。但随着政策预期被市场逐渐消化，刚性需求最终仍将成为主导市场的根本动力，有针对性的调控也将向更深层次的领域扩展。

　　"下一阶段的调控将集中在房地产税收手段和税收政策方面的明确预期。"陈国强表示，相关的政策储备有关部门应该已经在进行，不过何时推出、以什么样的方式推出则取决于本轮调控后市场的进一步变化。