[原创]二手房的黄金时代来了吗？

正略钧策

二手房的黄金时代来了吗？
□北京正略钧策企业管理咨询有限公司   黄林

一、用数据说话
     2009年2月份北京二手楼市持续显露回暖势头。据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，2月，北京存量房网签成交量为9373套，环比上涨27.4%,创下13个月以来的新高。从日均网签量来看，2月二手房网签日成交量较2008年二手房日均成交量上涨了77.25%，与2007年二手房日均成交量相差无几，而2月一手房网签成交量环比下降了12.1%。　
      3月上半月(1日至15日)存量房住宅网签量为8173套，比2月1日至15日存量房住宅网签3911套翻了一番多；直追2月份一个月的网签水平；
      看到这个数据的读者，估计都会有一个疑问：二手房的golden age(黄金时代)来了吗？

二、谁在买二手房
      从网签的数据来看，60m2 以下及60～80m2占据了绝对主流，从价格来看，60万以下总价更是二手房成交的最最主流，占了72%强，可见本轮二手房购买高潮中主流客户群体购买实力不强或者不愿投入过多，应多为有刚性需求的新婚家庭、新添小孩家庭、首次置业者等，因为08年的奥运等几大事件和高昂的房价影响导致需求被压制，由于二手房的现房优势、区位良好再加上08年底到09年初政策优惠的集中释放、价格回落等多方面因素，使得二手房交易回暖，在2月份达到了一个新的高潮。

2009年2月北京存量房网上签约按建筑面积统计
面　　积 60m2以下 60～80m2 80～100m2 100～120m2 120～140m2 140m2以上
发布套数 1766 1865 1462 907 518 637
发布面积(m2) 86780 128549 131085 98527 67155 112616
成交套数 2631 2335 1890 1165 744 916
成交面积(m2) 116660 160831 169573 126645 96721 206004

2009年2月北京存量房网上签约按成交价格统计
价　　格 60万以下 60～90万 90～120万 120～150万 150～200万 200万以上
发布套数(按拟售价格) 4244 1686 665 233 156 171
发布面积(m2) 311092 152481 75288 29983 23612 32255
成交套数(按成交价格) 6978 1661 622 176 117 127
成交面积(m2) 510881 170301 86692 29463 23292 55806

三、黄金时代来了？
      曾有幸在2月份陪同朋友去几家大的中介看过二手房。春节刚过那阵，中介店里是人来人往，看房的客户是一拨又一拨，常常是上一拨客户还没走，下一拨客户已经来了；中介都是忙忙活活，气势昂扬，潜在购房者留下电话也不一定回电，甚至开始挑客户了（能够一次性付全款的客户给予最好的服务，其他的先搁着）；房东发现看房的人多了，又开始逐步加价了……
      于是乎，2月份的二手房交易呈现了一种独特规律现象：每周末的网签成交量都很低——大家都在看房呢，到了工作日，网签成交量开始陡地回升——房看好了，选好了，开始签单了。
      不过进入3月份之后，尤其是两会之后，中介开始清闲了，看房的人少了，中介又开始打电话主动给潜在购房者推介房源了。
       据分析，随着2月份有购买实力的需求逐步得到了释放，3月份二手房的交易开始回复到一个正常的水平。
       那么09年会不会是二手房的黄金时代呢？这个问题就跟回答什么时候是股市最低谷一样困难，因为群体的需求，特别是潜在的有效需求是分散的，不可量化的，我们不知道还有多少人本来就打算在今年购买二手房？不知道有多少潜在的购房者经过对形势的评估后会把购房的时间提前到09年？这就是回答这个问题的难点所在。
       后市能否持续保持2月份这种购销两旺的活跃局面，还取决于二手房市能否出现新的支撑点。也就是说，除了首次购房的刚性需求之外，要看改善性、二套房的购房需求是否也能逐渐释放出来，这将对09年的二手房市产生深远影响。

四、买还是不买？
      从网签成交数量来看，因为现在北京存量房的网签成交量为“中介成交量+个人过户+团体过户”，2009年2月、3月比前几个月数据的暴增，有部分原因是由于政府采购二手房做为廉租房推高了成交量（目前只有崇文区对这类事件有一简短新闻报导，其它区县都是线下操作），故暴增的网签成交量有一定是因为政府采购导致。
     而另一方面，还是根据北京市房地产交易管理网的统计数据。从3月1日到17日，新增存量房源10691套，平均每天增加近630套房源（而同一时段存量房平均单日销售数量在540套左右）。3月13日，单日新增房源更是达到1328套之多。同样是该网站的数据，2月份新增房源仅为7462套，平均每天增加近270套；1月份新增4100套，平均每天新增141套。由此可以看出，二手房市场销售火爆已经充分带动起有房业主的售房积极性。与此相比，二手房的销售速度虽然大涨，但依然没有超过房源的增长速度。
      那么，09年的二手房到底买还是不买呢？
      首先从需求来看，剔除政府采购的因素，2月份因刚性需求释放导致成交持续上涨，出现卖方市场的局面有可能在接下来的几个月有所趋缓。而真实的、潜在的购房需求却是长期存在的。
从google上使用“趋势”工具追踪关键字“买房”和“房价”两个关键词，可见搜索量与2007年中期大体处于同一水平。而关键词“二手房”则能更明显昭示：从04年以来看，经历了07到08的低点后，09年二手房的关注远远超过前几年均值水平，而从最近12个月看，则对二手房的关注是波段性上升的。趋势昭示了潜在需求是长期存在，并不排除近期在政策和房价的作用下有上升的可能。
 

渣打银行(Standard Chartered Bank)驻上海的经济学家王志浩(Stephen Green)分析后认为，“网上不断增长的买房兴趣(未必)意味着即将出现一轮购房潮。也不意味着房价将会上扬。……但至少这表明买房仍然是人们的心头大事。”
      至于二手房的供应量，因为受2月份交易暴涨的信息刺激，已经出现了长足的增长。
供应量增加而实际消费量却有了一定的下降，甚至供应量的增加已经超过了消费量的增加，学过经济学的人都明白，这或许意味着二手房市场自07年以来的第二场买方市场的到来。
      所以，接下来的几个月很重要，大家不妨持币以待吧。