[原创]“救市10条”挡不住地产下行？

《英才》杂志

　　“救市10条”挡不住地产下行？
　　
　　仅靠几个政策不太可能改变现状，低谷至少还要持续两年。
　　
　　文|本刊记者 贺大卓  出处|英才杂志11月刊　　
　　房地产行业面临着十年以来的最大危机，于是，以上海、杭州为代表，华东、西南、东南沿海共18个地方政府的救市政策纷纷出笼，而财政部也在10月22日发文：自11月起，购房契税调至1%；买卖住房免征印花税；购房首付调至20%……
　　
　　因中国南北两地自投资理念到产权证办理周期都有不同，所以，业界普遍认为南方的房地产市场投机氛围甚浓，与此相对应的事实是：杭州、上海等城市房地产价格下滑严重，所以才有18个地方政府救市的由来。而财政部“一刀切”政策既已出台，这样的“救市”却鲜见京城房地产商的欢欣鼓舞。
　　
　　京汉集团董事长田汉的想法也许有一定代表性：“政府出台的政策对稳定市场是有好处的，我感觉对整个楼市会有一些作用，但不会很快扭转。经济周期已经到来，仅靠几个政策不太可能改变，低谷至少还要持续两年。”
　　
　　而佳俊置业有限公司总经理姚佳成的看法更悲观，认为此次政府调税对购房者实惠多，对房地产商的影响杯水车薪。并进一步看低明年的房市，预计最冷的地产冬天应在2009年。
　　
　　地产商看的并不是眼下的阶段现象。在他们的眼中，看重的是政府的态度。显然，这次的“救市10条”并不能让房地产商满足，“拿出钱来那才叫救市。” 这是田汉的看法。
　　
　　针对 “10条政策”的本意，财政部曾解释：“10条政策”的目的不是要拯救房地产商，其主要目的是指向老百姓，“稳定房地产本身就是稳定地方”。对“10条政策”的这种功效，田汉认为，“政府救市，就是不至于让房地产市场下滑超过预期，到一定程度就合理化了。”
　　
　　英才房地产公司董事长兰春则认为：房价回落，这是房地产行业回归理性的一个过程，“过去两年发展太快了，太超前。”言下之意，遇到回暖的效果，只是政策的附属功能，房地产价格的理性回落才是主要原因。
　　
　　但是，政策将把房地产的价格“指导”在什么水平？众人都在猜度。知名财经博客作家叶檀曾撰文称：房地产下滑30%，必将在中国引发经济危机。而田汉的底线更低，为50%，“房地产利润是10%-15%，如果房价跌过50%就一定会发生金融危机，大家必然不还贷款了。”不过，50%只是个理论数字， “可能性一点都没有，都不可能到30%，15%就到头了。”
　　
　　此前，未见跌势的北京房地产已经给了很多公司压力，房地产商们大多对前一段的持续低迷有共同的担心：如果房地产成交量持续萎缩，有一批房地产资金链就会断。他们没有别的选择了，或者出卖公司、或者出售土地、或者银行拍卖。只要这样的形式持续一年，就会有一批倒下，一些企业、新开工项目的都要停。这种形势持续下去，供应量会越来越小。
　　
　　房地产业普遍认为，现在已经进入了一个洗牌阶段。而目前房地产商要做的，就是在能活命的情况下，重新给企业定位，在企业内部进行战略调整；在整个行业内部，做到更专业化。能不能生存和怎么生存，成了摆在房地产商面前的两个问题。
　　
　　2008年无异于房地产行业的分水岭，弥漫四周的观望情绪甚浓，仔细分析，原因有二：一、2007年房价有些过火，给老百姓买房带来了一定压力；二、不断恶劣的宏观经济形势，以及媒体、官方、房地产行业各种声音混杂，老百姓在购房上失去了主心骨。
　　
　　不过，房地产商也有乐观的一面，正如兰春所说，观望跟购买力没有关系，富有的人不会观望。
　　
　　而诞生于十七届三中全会上的关于农村宅基地可流转的可能性，也被房地产商看成“不一定是坏事”。田汉说：“产品多了，供求多了，价格会有所松动，增加供应量对市场来说是好的，并不是房子价格将了，我们的利润就低了。”
　　
　　易宪容说：“70%的购房者是自住需求”。而据京汉集团内部统计，每年涉及1000万人口的老旧房改造；70个大中城市新兴人口500万。按照国家十一五规划，人均住房面积要达到35平方米，要满足未来增长的需要，每年住宅面积要净增6亿平方米，还得开发30年。
　　
　　现在房地产正在走向回归理性的过程，对于未来的发展空间，房地产商对整个行业没有丝毫担心。他们现在唯一担心的问题是：如何给自己重新定位，怎么活下来。

breeze

中国的房地产市场，是完全的投机市场。有种说法，“中国经济被房地产劫持”。对于政府而言，房价下跌的最大危险在于土地转让金等方面的损失——对于很多地方政府恰恰是其财政的主要来源。作为地方政策的制定者，一方面是长期的风险，一方面是短期的饮鸩止渴。

然而，当真正的消费者没有购买能力时，市场这只手必然要发挥作用。

规律是不以人的意志为转移到。

cool0882

降是一定的，大家要挺住呀。政府的意思很明确，是让我们老百姓消化掉现在市场上的高价房。

hj00225

看来挡不住，估计还是要降的

zhangwa

不明白原来5000多一平米的房子，地产商都赚得盆满钵满，为啥现在房价是1w多一平，现在降降房价，会导致地产商破产，什么逻辑？

lyjlm

降是必然的，2009年是房地产最艰苦的一年，对于老百姓是件好事呀！

小编幽幽

观望跟购买力没有关系，富有的人不会观望。

但是毕竟富有的人比例比较少 大众普通人买得起是一个很大的消费圈[em03]

macrov

下行的幅度不是问题，问题是下行的时间有多长？

如果价格不下降，100年为一个期限，行业不玩完才怪！下跌50%，两天为限，作为地产商会选择哪个？是个笨蛋都明白的事理。

sichouzhil

危机也是转机