[转帖]河南房企集体降价突围 80%开发商存资金问题

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　终于降下来了。

　　日前，郑州市房管局发布2008年8月份统计数据，郑州7月份商品住宅销售均价为每平方米3850元，较6月份每平方米降了536元。

　　“郑州现阶段房价出现大规模下跌的可能性不是很大。”河南财经学院市场经济研究所所长樊明向《中国经济周刊》坦言，“不过，疯长的势头将会得到遏制。”

　　2007年“9·27房贷新政”之后，全国房地产市场低迷“初露端倪”。当年10月，郑州房市亦明显转冷。不过，在不少城市房价持续下跌的背景下，郑州的房价此后却呈现出了“一路上涨”的态势。

　　郑州的房市怎么了？

　　花样百出的“变相降价”

　　“为庆祝奥运，8月31日前，建业香槟圣园隆重推出奥运冠军房，每套回馈2万元……”、“交一万抵两万、三万抵六万、四万抵八万，机不可失！”最近，记者不时收到这样的短信。

　　而此前，北京某房企在郑州开发的“首座国际”已推出20套“特价房”，每平方米狂降500余元。7月10日，该公司买房赠送一辆价值5.5万元汽车的大幅广告更是“赚足了眼球”。

　　事实上，自2008年2月始，当地各大媒体上的楼盘广告已开始猛增。从买房送精装修、送家电、送家具、送停车位，到交1万抵2万、交5万抵8万、3万元购房基金月月送，直至“三年包租”，“租金收益当场返还充作首付款”。开发商的促销手段已是“花样百出”。

　　“进入6月份以后，开发商推出‘特价房’的数量和力度已经是‘史无前例’了，每平方米优惠幅度在300元到600元之间，相当于优惠了8%～10%。这些开发商中不仅仅只是二、三流的企业，包括‘鑫苑’等知名开发商也纷纷加入。”河南一业内人士透露。

　　其时，成都、济南、武汉、长沙、太原等省会城市楼盘，也均以各类打折、优惠“掩人耳目”，降价促销。

　　“这些其实都是开发商在变相降价。”九鼎德盛投资顾问有限公司董事长张保盈向《中国经济周刊》坦陈，“目前河南房地产销售市场步入低迷。商品房销售‘有价无市’，居民持币待购、观望气氛浓厚，使房地产开发商因为资金链紧张，而不得不采用各种措施促销。”

　　7月21日，河南省统计局公布上半年度《河南省房地产开发运行分析》报告显示：2008年上半年，河南省商品房销售面积和销售额双双下降；其中，全省商品房销售面积较上年同期下降8.7%。

　　8月1日，郑州市统计局公布的郑州市50家重点房地产企业、今年上半年开发与销售经营情况专项调查数据显示：上半年资金来源“充裕”的企业比重仅为6%，情况“一般”的企业为70%，资金来源“紧张”的企业为24%。

　　“根据市场调查分析，河南约有20%的房地产企业资金处于断裂或断裂的边缘，40%的企业资金比较紧张，40%的企业资金不是很宽裕，仅20%的企业资金不是很困难。”张保盈分析，“而过高的房价使老百姓买不起房子，开发商房子卖不出去，资金回流速度放缓，致使很多房企资金处于‘紧绷’状态。”

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买卖双方的“心理博弈”

　　郑州的房价真的降了吗？

　　采访中，记者发现当地多数消费者对此持怀疑态度。郑州市金水路上的几家大盘房企，对于是否存在优惠一说均给予否定，而其售价多在6000元/平方米以上。

　　“我们是没有优惠的。另外，我们的房子价格也一定不会降的。”记者以购房者身份咨询时，河南银基房地产开发有限公司的一位置业顾问表示。

　　《中国经济周刊》在采访中发现，“名门世家”、“广汇”、“银基王朝”等多个大型楼盘虽位于有“中原长安街”之称的郑州市金水路，地理位置十分优越，但其销售中心依然“门可罗雀”。“受全国市场低迷的影响，我们的销售量是有所下降。但是，我们的价格是不会降的。”一位销售人员表示，“只是，我们销售人员的日子是不好过了。”

　　“买卖双方正在进行一场心理博弈——老百姓‘买涨不买跌’的心理预期，使得很多房地产商不敢明目张胆的降价，即使硬撑也要撑到最后。”樊明表示，而开发商不愿直接降价是期待观望期过后的“市场回暖”。

　　不过，亦有业内人士分析认为，所谓的“房价狂降”不过是一种“表象”。

　　“位置在三环以内、五证齐全、无质量问题或所谓的‘风水问题’，价格又大幅优惠的房子几乎不可能存在。”河南省房地产业商会副会长赵进京告诉《中国经济周刊》，“这只是房产商营销推广的一种手段，不会大面积、大力度地推‘特价房’，因为开发商不可能在成本以内卖房。”

　　但市场的低迷，还是直接影响了房企老总们的“心情”。

　　“市场不景气，我们老总这段心情特别不好，不想接受媒体的采访。”一家河南房地产公司媒体事务负责人直言。

　　7月1日出台的《郑州市闲置土地处置办法》明确规定：拿到地不动工开发的，将被征缴土地闲置费；闲置超过2年还想开发的，要根据土地升值情况补缴增值地价。

　　房企如何“自我救赎”

　　“现在的‘焦点’是如何‘过冬’。”采访中，记者不时听到这样的“开门见山”。

　　“房价是由市场的供求关系决定的，开发商面对市场的涨跌应该沉着冷静的面对，制定好‘过冬’策略。”河南财经学院房地产经济研究所所长李晓峰在接受《中国经济周刊》采访时表示，“从去年10月份开始，中国的房地产业进入了调整期，上海、深圳等一线城市，受到的冲击比较大，郑州作为二线城市，受到的冲击相对比较小。”

　　李晓峰指出：随着“城市化”进程的加快，河南房地产市场刚性需求是很大的。2007年，河南省城镇化率仅为34.3%，低于全国平均水平10.6个百分点，居中部六省的末位，这表明河南的房地产业尚有很大的发展空间。

　　“河南房地产市场总体来说还是比较平稳的，过分的降价和过分的价涨都是非理性的状态。根据市场的需求，价格在正常范围波动对房地产行业的发展才是有利的。”赵进京表示。

　　而张保盈则认为：现在“降价”是房地产企业“过冬”的当务之急。“有的房地产企业提出‘营销突围’和‘融资突围’，在整个市场销售低迷的情况下，都不是市场的最佳选择。最好的策略是‘降价突围’，通过降价的策略刺激消费者买房。”

　　张保盈表示：受国家宏观调控政策的影响，加上建筑原材料价格不断上涨，流动资金需求加大，许多房地产企业资金链已处于随时断裂的边缘。在这种情况下，那些实力不济的中小房地产企业必须学会“壮士断腕”。

　　“对于房地产开发商来讲，现阶段现金流对房地产企业发展至关重要，能不能做好现金流关乎房地产商生死存亡。”张保盈坦陈，“房地产企业的发展经历大致四个阶段，从开始的‘土地为王’、‘规模发展’，到‘业绩显赫’，再发展到现在的‘现金流量’阶段。”

　　“未来两年房地产行业将会处于低迷期，房地产企业将面临重组整合的发展趋势。”张保盈坦言，而那些难以“过冬”的房地产企业，最好“学会死亡”。