[推荐]深圳进入房贷危机关键期 预期下半年断供将增加

米妮

　　5月15日,深圳发展银行推出房贷网上预审批服务平台。
　　
　　据记者了解,该预审批平台针对个人贷款客户及房屋中介,客户3—5分钟可获知房贷申请是否通过,目前先开通“一手房按揭贷款”和“二手房按揭贷款”,以后将逐步推出“抵押贷款”等其他贷款品种。
　　
　　在深圳楼市如此冷清之时,深发展为何推出房贷网上预审批系统呢?
　　
　　深发展银行个贷部产品经理王海(王海博客,王海新闻,王海说吧)龙在接受记者采访时称,目前推出的房贷网上预审批系统主要开通的城市为北京、广州、杭州与南京,而深圳不在其列。原因在于目前深圳楼市的确较冷清,量价齐跌。但随着环境的变化,深圳以后也将开通此服务平台。
　　
　　深圳楼市的量价齐跌,银行方面都有认知,在实际的业务操作中也考虑到深圳楼市现状而采取不同的措施。
　　
　　至于下一步楼市走向,银行方面如何看待,又将怎样应对宏观调控与信贷环境的变化；针对市场出现断供现象,银行方面的态度与措施以及目前的房贷发放情况如何,银行全年房贷发放预期目标能否实现；还有房贷发放增速、提前还贷等一系列市场关注的问题,记者专访了深发展银行房贷部总经理柳博。
　　
　　房贷发放量下降
　　
　　记者(以下简称“记”):深发展现在的房贷发放情况如何?
　　
　　柳博(以下简称“柳”):比去年有所下降。
　　
　　记:全年是否制订房贷发放目标,从目前情况来看能否完成预期目标?
　　
　　柳:有一个全年的房贷发放目标,房贷发放的增幅较去年有下调。从目前宏调环境来看,房贷发放令人基本满意,可以完成全年计划。
　　
　　记:目前房贷发放量增速如何?去年同期的增速是多少?
　　
　　柳:与去年相比,增幅明显放缓。
　　
　　记:这种放缓的节奏正常吗?
　　
　　柳:比去年放缓,一方面原因在于基数大,提前还款增加。数据显示,一季度增量比较小,二季度放贷有了提速,相差比较大。
　　
　　原因在于今年整个市场不好,各家银行基数大,有提前还款,假设以今年与去年相同发放量计算,今年应增额较小。去年的存量表现在一季度的不算特别多(从深发展银行来说)。
　　
　　二手楼断供风险小
　　
　　记:深发展有无断供现象?
　　
　　柳:数据未显示不良贷款率上升。
　　
　　记:如果出现断供,银行如何应对?
　　
　　柳:一手楼方面面临断供的可能性较大,关外楼价的下降是诱因,因此断供大多表现在一手楼方面。
　　
　　而二手楼的房价降幅较小,一直比较稳,市民购房多以自住为主,市民对于二手楼楼价的小幅调整承受能力较好,而我们行主要以二手楼房贷为主,风险很小。
　　
　　中国出现次按危机说法过于性急
　　
　　记:有报道说,中国会出现美国次按危机,您对此怎么看?
　　
　　柳:中国会出现美国次按危机的说法在目前看来过于性急。各银行没有出现和美国次按相同的问题,与美国次按相比,面临风险的可能性与否,要从局势的下一步发展来看,楼价继续下探,维持时间很长,才有可能出现问题。
　　
　　美国有优质贷款,有次级贷款,而中国没有这样的定义,都是用同样的贷款标准在衡量,管理比较粗放些,也没有把贷款证券化,以过多倍的杠杆将风险放大。归根结底,美国次按是底层按揭出了质量问题,而中国在底层按揭方面的审核在不断改进完善,越来越严格。
　　
　　对于买房、供房者,余留的缓冲钱不多,物价继续上涨,这类购房者可能会出现断供。
　　
　　房价下跌断供银行将有损失
　　
　　记:断供对银行会造成怎样的损失?
　　
　　柳:对于断供,银行是不愿意看到的。一方面会损伤客户与银行长期稳定的关系,另一方面,房屋价格下跌,即使银行收回房子,也会造成经济损失。
　　
　　银行收回房子,再进行拍卖,损失表现在:首先,断供的几个月,银行会因此损失利息；其次,收回送达法院进行拍卖,等待拍卖的几个月,也会损失利息；另外,在收回到拍卖,还要投入人力物力,这也是一种损失。与房子放在市场慢慢售出相比,拍卖的价格也会低于市场价,这也有潜在的损失。还要交纳可能的税费等,这些加在一起可能损失房屋总价的20%。
　　
　　首付二三成,银行贷款七八成,这是国际惯例,是经过计算的科学数据。按照上面的粗略计算,如果房子没降价,出现断供,银行不会有损失。比如,按照100万元总价的房子计算,向银行贷款70万元,断供请求拍卖,拍卖损失房屋总价的5%,以95万元卖出,欠供与税费损失等合计20%,银行方面可能不会有损失。
　　
　　若继续货币从紧银行将业务转型
　　
　　记:您对宏调后市如何看待?如果持续从紧,银行有何应对措施?
　　
　　柳:在未来的一段时期,若宏观调控继续执行从紧货币政策,对房地产市场会有一些影响是必然的,但银行做房贷,更看重的是交易量,而非房价。调整可能使房贷总交易量有所下降,但深发展银行仅占整个房贷市场百分之二点几的份额,对于本行来说要做的就是更专业、多拿一些市场份额,推出更多新产品,做更好的服务,比如贷款前期、中期与后期的服务。客户推荐其他客户贷款,本行将为客户提供2%的信用卡积分用于还房贷。
　　
　　记:为何推出房贷网上预审批系统?
　　
　　柳:客户有这个需求。实际贷款的审批,只要手续齐全,审批很快。房贷的审批主要时间与精力将花在对收入证明、还贷能力的认定与核实。
　　
　　记:但收入证明、还贷能力的审批存在风险,您怎么看待?
　　
　　柳:银行对收入证明的核实不仅依据单位的证明,还将依据其银行流水账(包括工资等)、入账记录、社保缴纳情况、住房公积金缴纳情况等。有一套完善的风险控制系统,这方面很重要,银行审核也较严。
　　
　　记:网上预审批有何特点?
　　
　　柳:房贷网上预审批系统就是贷款前让客户在3—5分钟能基本准确知道能贷多少、贷款利率、贷款期限等,能提醒客户带什么资料到哪个网点办理,这样能使客户避免因资料不全,不知道网点带来的不便。
　　
　　记:如果下一步国家继续采取货币从紧政策,银行如何应对?
　　
　　柳:至于如果继续从紧,银行如何应对,各银行的做法不同。但银行可考虑转型,比如本行就成立汽车金融部,推出汽车贷款,在全国推广。目前不良贷款率控制良好。另外,小企业贷款各家银行都在做,但在全行范围内推广个人经营性贷款的力度似乎还不足,本行就举全行之力,加大此项业务拓展。总之整个业务前景比较乐观。
　　
　　二季度:深圳“房贷危机”关键期?
　　
　　业内预期下半年断供现象将增加
　　
　　在深圳市国土房产部门近日发布的今年1—4月房地产市场发展分析报告显示,深圳房价经过较大幅度的调整,已回落至去年二三月的水平。分析人士认为,这意味着去年3月以来买房者如果未能及时把房子转手,将在账面上出现亏损。同时,去年3月至今,央行共5次加息,这无疑加重了这群投资者身上背负的还贷压力。
　　
　　记者采访中了解到,深圳一些炒楼客不堪供房压力,在想尽各种办法与市场和银行周旋之后,下半年可能处于资金链断裂的边缘,导致断供现象增加。
　　
　　房价下跌个贷后遗症敏感
　　
　　根据人民银行深圳分行的相关数据,去年的贷款主要发生在上半年,至2007年5月末,深圳个贷余额为2130.9亿元,比2006年12月末增长23.9%。有研究显示,深圳个贷增长与房价呈现正比例增长,其高峰均发生在去年4—7月。去年7月,深圳个贷增长额达到历史最高值201.9亿元之后,开始逐步减少,直到11月下滑到60亿元左右。
　　
　　有接近银行的人士称,深圳发展银行第一季度的个贷不良率不到1%,但该人士并不看好第二季度。据了解,深圳发展银行是个贷业务方面开始较为激进的银行,曾经在全国最早尝试循环贷业务,去年的个贷业务量也有较大增长。但深发展有关负责人接受记者采访时不愿就此发表评论。
　　
　　中信银行的二手房个贷业务去年拥有超过200%的增幅,中信银行深圳分行零售部经理陈雷告诉记者,一方面是由于2005年存量太低,另一方面因为对房价上涨的预期,带来了个贷市场的踊跃。陈雷称,中信银行二手楼市场目前暂未出现断供的案例,一季度个贷不良率在1%以内,但他并不看好二季度和三季度,“个人觉得风险还是存在的,可能是时间未到。”
　　
　　他认为,深圳楼市去年下半年降温时,很多投资者手中的房子卖不出去或者不愿卖出,他们买房时手上不可能不预留一点资金,因此这些投资者至少能坚持一段时间。
　　
　　据了解,断供需要在3个月后才体现在账面上,也就是说,这些问题将在今年二季度开始暴露出来,第二季度将是深圳是否出现“房贷危机”的关键时期。
　　
　　深圳某国有银行分行行长也对第二季度的住房贷款不良率表示担忧。他说目前还看不到大面积断供的迹象,但未来几个月的形势不容乐观。一旦出现大面积断供,将导致银行不良资产率增加,而银行将大面积拍卖房产,使二手楼市承受更大压力。
　　
　　炒客变房东与市场耗时间
　　
　　投资者张先生去年7月在深圳南山区投资了3套95平方米的精装小高层,目前月供达到2.7万元,超过了他和太太一个月的收入。随着手上资金的减少,加上物价不断上涨,夫妇俩明显感到供楼吃紧。
　　
　　张先生听取置业公司的建议,将房子全部放租,但由于房子不是位于商业中心地段,每月只能收回6000元租金,张先生夫妇日感吃力。
　　
　　相比之下,罗湖的刘小姐感到很幸运。她在2007年5月按揭购得的房子在地王大厦附近,这里商铺众多,人流量大,租金和供楼款每月基本能打平。但房价不见回调的气象,也让她感到不安。
　　
　　中原地产近日公布的数据显示,深圳4月房价再度回落12%,新建商住住宅销售均价跌破12000元/平方米。深圳中原地产总经理李耀智告诉记者,深圳房价跌回去年3月的水平是指均价,“有些地方的楼盘甚至已经回到了2006年年底的水平。”
　　
　　“去年上半年是深圳楼市高峰期,这段时间买房的人现在供房压力会很大。据我们估计,那个时候追高买进的人,50%都是用来投资的。”李耀智说。在房价下调之后,这部分投资者多数未能快速转手,为减轻供楼压力,很多业主变成了房东。
　　
　　进退两难与银行玩“猫鼠”游戏
　　
　　深圳香地咨询公司总经理尹香武认为,“5·12”地震过后,国家将以灾后重建为重,银行的钱将更不充裕,资金流紧张对房价是个利空消息,从而使投资者的耐心面临更大考验。“目前面临供楼压力的客户比例不算太高,但呈现增加趋势。特别是价格下跌幅度较大的盘,即使卖掉房子,也不足以偿还贷款,这种客户的压力比较大。”“撑不了多久了”,他预测。
　　
　　据了解,为争取周旋时间,有炒楼者想尽办法勉强支撑,甚至每三个月还一次款。因为根据银行的现行标准,只有连续三个月不还款者,才被认定为断供。
　　
　　李耀智预计,在六七月,深圳楼市依然会呈价跌量升的走势,估计还会有5%—10%的下探空间。而投资者与市场的漫长博弈中,随时都可能面对资金链断裂的危机。
　　
　　尹香武则认为,当市场下跌到大部分投资者出现负资产,即使变卖房子也不能偿还贷款时,逐利的投资者会当机立断地选择断供,让银行来做房东。
　　
　　至于银行方面,中信银行的陈雷表示,针对可能出现的房贷危机,中信银行已有一定准备。比如银行规定在贷款逾期90天后,对于判定无偿还能力的客户,可向法院起诉,付诸法律程序；对于逾期180天的客户,客户经理将进行电话催收、上门拜访,除有客观原因,比如人不在深圳,经过一定程序后可缓期,否则也会向法院起诉。
　　
　　“也不知道房价回暖还要等多久,一旦出现负资产,只好断供了。”张先生很无奈。

来源：南方日报 潘玉蓉 佘慧萍