[转帖]地产陷资金门:一份来自神秘房企行业体检报告

坠入深海

　　报告称：从六大地产公司的财务指标看，富力财务状况相对危险，这与其迟迟不能回归A股有关。考虑到万科的资产周转较快，其财务状况相对安全，但资产负债率较高。 【开发商资金链紧绷 房地产市场或发生根本性逆转】

　　大多数“地王”难以实现预期价值，将成为企业的包袱。

　　以目前市场情况估计，多数房地产企业将无法完成年度销售计划，融资计划的不确定性也将延缓企业的发展速度。

　　部分地产公司的生存问题将成为现实问题，企业并购将带来新一轮的地产公司整合。

　　4月14日晚9点，仍处于加班状态的何先生打开网页收藏中的自选股，神经再次绷紧。重仓持有地产股的他在这一天损失惨重。而仅仅数日之前，前期多半被腰斩的地产股在明星基金经理与券商那里，还是推荐建仓的主力对象。

　　当日，A股地产指数下挫9.48%，接近跌停，创下过去12个月里的下跌纪录。令市面更显惨淡的是，截至收盘，包括万科地产、保利地产、金地集团等在内的一批市值显赫的地产股全线跌停，两市地产个股无一上涨，跌幅多在5%以上。次日，惨烈市况再次上演，万科盘中再度触发跌停，而地产指数跌幅逾3%。

　　难以置信的下跌源于多重利空传言，比如，政府再次强调二手房交易中20%差价的所得税，以及央行要求协助调查地产公司资金状况。但即使在传言被证实为谣言之后，地产股依旧“跌跌不休”，走向弱势。持仓地产股的人士想知道，地产股、地产公司与地产行业到底发生了什么？

　　本报记者获得的一份内部报告对2008年一季度的地产行业进行了体检，该报告出自一个不愿具名的全国化扩张的地产公司。

　　该报告预测，大多数“地王”将成为企业包袱。在当前的市况下，多数地产公司无法完成年度销售计划，融资计划的不确定性也将延缓企业的发展速度，部分房企的生存将成为现实问题，企业并购将带来新一轮地产整合。

　　“企业财务状况整体不乐观”

　　分析人士相信，由于该报告出自公司对行业及竞争对手的内部分析，因此具有相当可信度。对于因为当前市面上各种数据、言论而备感迷惑的外界人士而言，这个报告或可自揭行业当前的部分玄机，从而为地产股的意外走势提供源自基本面的解释。

　　报告在谈到地产公司的整体财务状况时表示，国家的货币从紧政策、银行压缩信贷的行为对地产公司的现金流提出了严峻的考验。总体而言，“受政策面影响较大”，“整体不乐观”。

　　这一结论恰好佐证了潘石屹抛出的“百日剧变”论。在3月底的一次媒体问答中，潘石屹不无所指地表示，在高负债的圈地运动中，中国将有众多地产公司在一百天内因为财务问题而倒闭。

　　为了说明自己的结论，报告写道：“IPO融资圈地已引起政府重视，证监会提高了A股市场IPO和再融资的门槛，导致房企A股市场再融资陷入僵局。同时，内地房企赴港上市集体遇阻，土地储备已不是IPO成功的关键。”

　　根据2007年各地产公司年报数据，该报告还整理了一份6个大地产公司各项财务指标的对比图，并总结说：“从六大地产公司的财务指标看，富力财务状况相对危险，这与其迟迟不能回归A股有关。考虑到万科的资产周转较快，其财务状况相对安全，但资产负债率较高。”

　　“快速土地储备带来隐患”

　　2007年被公认为中国地产界在土地市场上“集体亢奋”的一年，但这也意味着，2008年将是地产公司集中买单的一年。

　　在土地储备上，该报告的态度趋于谨慎，认为“去年快速扩大的土地储备正在带来隐患”。

　　这一总体评价适用于很多地产公司，但是对不同地产公司构成的挑战却有所不同。

　　该报告的撰写人表示，碧桂园、富力等大公司土地储备整体规模大，但是多为大地块构成，未来整个公司资产周转率将取决于其重要地块所在地区的市场容量与消化速度，风险较大。而万科、保利地产储备地块数量较多，分布广泛，但是从质量上看，公司项目运作风险较小。

　　“目前，证券市场已经不再支持地产公司去年的融资圈地游戏，因此部分计划融资的公司压力较大，如富力、碧桂园与某巨头地产。”报告如是写道。

　　此外，据市场公开信息显示，2008年第一季度，地产公司拿地的速度已经开始放缓。

　　根据该报告对一季度重要地块出让结果的分析，得出以下结论：外资背景的公司已不再是土地市场的配角；保利凭借其深厚的政府背景继续高速扩张，某具有地产与香江均为上市储备土地，合生、远洋、绿地的拿地则是为了巩固其在特定区域的地位，万科、富力、碧桂园等去年土地市场表现活跃的公司拿地速度开始放缓。

kelonsh

对比当年拿地时候的一诺千金，认为谁有土地储备谁就是爷，现在呢？吃进去的还得吐出来，出来混都是要还的。主要还是要考虑企业的经营需求，平衡才是真!

坠入深海

　　四点走势判断

　　“政策主导的政策市”，是该报告对未来地产市场的一个简练判断。 【银行业看淡未来两年房产市场】

　　理由无它。报告认为，供需决定市场在目前体制下已经部分失衡，政府的政策性导向是左右中国房地产业发展的关键，而调控政策则是决定市场短期运行的风向标。如果政府继续严格执行现行政策甚至加大调控力度，市场环境将不容乐观。

　　“政府对于地产的态度是促使其稳定发展，所以不排除已出台政策有所松动的可能。但鉴于前期市场价格上涨过快，透支了部分未来价格，现在处于高位运行状态，所以市场如前两年般快速上涨的可能性较小。”报告写道。

　　这份报告最后也在一系列销售数据的佐证下，提出四点走势判断。本报记者发现，这四点结论空前严峻，口气亦相当沉重。

　　报告显示，随着房地产企业融资环境恶劣，部分高速扩张企业的财务状况不容乐观。

　　而随着土地储备数量价值在证券市场估值体系中发生变化，大多数“地王”难以实现预期价值，将成为企业的包袱。

　　根据该报告，全国房屋销售面积在今年1至2月份出现大幅下滑，深、莞、穗三地楼盘出现明显降价，其他城市价格仍保持平稳，但是整体价格已有数月未曾上升。在此基础上，报告大胆预测：“以目前市场情况估计，多数房地产企业将无法完成年度销售计划，融资计划的不确定性也将延缓企业的发展速度。”

　　最后，报告认为，鉴于政府调控的滞后性、地产市场的运行惯性，当前的市场环境短期内不会发生大的变化，因此部分地产公司的生存问题将成为现实问题，企业并购将带来新一轮的地产公司整合。

　　“对万科降价曾判断失误”

　　“我们对万科降价的行为曾经判断失误，这也使我们给高层汇报了错误的信息。”制作该报告的一位内部人士对记者表示。

　　事实上，这也正是报告花费大量篇幅研究万科地产降价的重要原因。4月8日，万科地产公布今年一季度销售金额达到101亿元，销售面积114.5万平方米，两个数据同比分别增长约119%和82%。这一业绩一经公布，震撼业界。

　　报告认为，万科始于去年12月的降价，表明了公司快速回笼资金的迫切愿望。根据该报告，万科去年成功再融资99亿元后，在2007年年报中再次表明渴望股权融资，但是去年30元左右的增发价格一路下探至20元，已经套住了所有参与增发配售的股东。如此市况之下，在二级市场再增发配股机会极其渺茫。因此，“万科为了应付可能到来的资金紧张，必须缩短开发周期，尽早回收资金”。

　　万科去年的降价行动，遭遇了业内同行的冷嘲热讽，然而，101亿元的销售数字足令众多批评声绝。参考其他主流地产公司一季度的销售额，万科一骑绝尘，几乎是其他排名前十位竞争对手的总和。

　　“万科今年一、二月份销售情况不好，公司的危机意识对此反映迅速。”报告评价说，“万科的降价效果非常明显。”

　　然而，更要害的理由却隐藏于后。该报告研究发现，正是由于万科在公司治理上拥有自己独特的核心竞争力，万科才能一骑绝尘。

　　报告指出，一直以来，缺乏异地管理人员及公司控制问题使多数房企不愿意选择规模较小的地块，这成为制约地产公司快速扩张的瓶颈。万科的公司治理结构比较健全，产品设计线比较完整，成本控制制度严格，这使得万科可以在全国通过区域公司同时运作上百个项目。

　　“同时运作上百个项目的能力，正是万科的核心竞争力，这也是万科与其他房企拉开差距的内在原因。”报告如是写道。