郝炬谈07-08房地产发展格局

新华信赵民

钧策评论之四：郝炬谈07-08房地产发展格局

——赵民郝炬访谈录

编者按：2008年2月18日开始，我的播客和博客增加《钧策评论》栏目。内容主要为请正略钧策的合伙人对热点事件、新闻进行观察、思考和评论。欢迎大家观看及发表意见。（内容仅为个人观点，不代表正略钧策公司立场）。

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赵  民：郝炬，他在很多方面都有很深的研究，尤其是在房地产方面。郝炬我不知道你最近对房地产行业有什么观察和有什么体会，有什么评论？

郝  炬：最近这一段时间一直对房地产整个动态关注比较多，07年我们看到房地产行业是一个大发展的一年，可以说是整个房地产行业发展的黄金时间。在07年我们看到很多非常有趣的现象，像所有的房地产企业排着队上市，房地产企业在整个发展过程当中，高价拿地。前一段的时候，对所谓的“地王”现象，大家都比较热，而且我们看过，最近做过一个简单的统计，就是在2007年从五、六月份开始，一直到十月份这半年时间，其中拍出的“地王”在全国各地屡见不鲜。而且在04、05年的时候，我们知道当时顺驰高价拿地是行业内比较知名的，但是在07年的时候已经成为一个普遍现象，甚至连万科，都拿地也比较高。而且他们拿的成交价格和我们最初的起拍价格之间的倍数关系是非常高的。

赵  民：不止50%的。

郝  炬：对！

赵  民：是一倍、两倍、三倍的。

郝  炬：没错，没错。甚至有的到三倍到四倍。所以这种现象，典型我们称之为大家都说是面粉比面包贵，也对整个房地产行业，包括对房价的推动实际上影响很大。

赵  民：也就是换句话说，面粉本来就不贵，面包根本不可能涨。

郝  炬：没错。从这个意义上来说，我们可以说，由于原材料的上涨，对于房价它会带来一定的适度推动作用，但是最终决定房价的还是一个供求关系。这点同所谓市场机制而言，是无法改变的。但是它会带来一些客观的效益。那我们在分析过程当中，大家觉得很简单，觉得房地产开发商有钱。实际上我想，这种拿地的过程当中，除了拍卖这种方式，当时在现场的时候，拍卖师一举锤的时候，大家头脑一热，会有个别的现象，但是可能在这里头，任何一个，一次拍卖，一次“地王”现象，是一次，或者某一个开发商头脑发热。但是为什么07年会有这么多的开发商，都头脑发热，或者简单来说的话，都会拿到这样的“地王”，我觉得在里面有它内在的原因。那么我们分析了一下，实际上有这样几个原因：第一个，我们把它总的归成，三个大的预期，导致了这样的原因：第一个是由于整个对于中国房地产行业的状况，我们知道房地产企业，它跟其他的制造业不一样。如果要做产品，像牙膏也好，自行车也好，都要有原料。但是房地产开发商它的原料就是土地，而土地未来的时候，资源紧缺导致了大家对土地未来升值的预期，在07年的时候，实际上这一年对于任何一个开发商而言的话，这种预期是非常大的。所以这就导致，在这种预期之下，它希望做大自己的土地储备，而给企业带来一个，相对稳定长期的持续发展能力。同时，我们在分析房地产企业，整个盈利过程当中的时候，其实很重要的一块就是土地红利的盈利。我们可以把它分成几个部分：第一部分是土地红利；第二部分是它本身通过运作的过程周转，根据它现金流的周转，而带来的一部分增资，同时还有它产品的增资。它的产品，比如说龙湖和万科这样一些品牌开发商在相同的地段，一墙之隔两个项目，它这个项目做的比其他的项目，在品质方面，在园林景观，在房屋户型设计方面好多，产品上，它会有一定的增资，同时在后续的品牌，以及后续的物业管理服务方面，它会考虑一些增资。那么，在这些里头，我们做过统计，在04到06年的时候，包括我们服务的不同客户，包括很多上市公司，从它的统计上看到，土地红利这一块，还是占到比较大的比重。

赵  民：我听你讲了，你的意思是说在这市场上拥有强势资源，对信息的判断比较准确的时候，房地产公司他们期待以后的土地价格会不断上涨，所以未来今后几年土地成本相对比较便宜，他现在就储备。拿今后几年买地的钱都拿到现在去买，买完以后，它再开发，用现在这个价格买的土地，肯定比明年、后年、大后年还要便宜。所以即使它现在是“地王”以后可能不是。我理解下来就是说咱们是个人消费，也不是天天搞房地产，肯定是信息不对称，或者说是弱势群体。他们是天天干，而且越做越大，所以他们的信息对称的，应该强势一些。他们也这么判断的，今后土地是越来越贵。

郝  炬：对于这个理解就是中国现在土地的整体供应链是有限的。那么，这个供应链大家都耳熟能详的是国家宏观调控在18亿亩红线，这个是不能动的。我们可以算在90年代末期的时候，中国应该在19.5亿左右的耕地面积。那么，这个耕地面积减少的速度是非常快的。所以就这种长期预期，在现有土地制度发生改变的情况之下，现有的相关土地利用的限制措施不发生变化的前提之下的话，实际上土地的稀缺性是非常非常的明显的。所以在这个预期之下，我多拿地，比如说我一年开发200万，对于开发商来说的话，从安全的角度，起码要准备两到三年的开发量，这样才能保持它持续稳定的增长。这是第一个对于土地资源以及房地产整个行业长期预期是一种往上涨的，这就导致花一定的高价拿土地的一个重要原因。第二个原因是05年开始，就是05年开始的时候，我们会看到05年当时上海的房价比较高，北京和深圳和广州这四个一线城市，另外三个相对还是偏低的。但是在06、07两年中间，这两年另外这三个城市我们最熟悉的深圳，房价的上涨幅度非常大。那么，这种预期，还有市场的状况，我觉得给房地产开发商一个非常良好的预期，这种预期在于我通过土地，储备完了之后，我可以开发房子，开发完房子之后，可以快速的卖掉。而且卖的过程当中，我的房价增幅会非常的大。所以在这种预期之下，也给开发商带来了，尤其在07年年终的时候，带来了非常好的乐观，我认为是过度乐观的一种对于房价的预期。所以在这种状况之下，我很简单的一个逻辑就是拿完地之后，一个是土地可以增值，同时房价正在上涨，那么这种情况之下，土地储备做的越来越大，运作的过程当中，未来的业绩会越来越好。所以也是导致在07年年终，包括下半年在土地拍卖过程当中的时候，土地交易价格过高的一个很重要的原因。

赵  民：从管理的角度、从消费者的角度这意味着什么？就是老百姓买房子，越来越贵，因为土地是面粉，面粉贵了以后，面包肯定就贵了，这是一个基本趋势。是不是意味着现在不管房价多贵，有钱就把房子买了。从管理的角度来讲，是不是这种管理的趋势是不可变，还是说这是一个什么现象？

郝  炬：我觉得从两个方面，刚才您说的一个从消费者角度来说，处于这样大的经济周期，中国经济增长周期环境之下，房地产逐步增值是一个长期趋势，这一点毫无置疑。但是，对于我们只买一套房子住的，不是用来投资的老百姓来说，那么我觉得房价的高低，实际上是取决于你的支付能力。它市场的波动过高或者是过低，如果你就一套的话，实际上意义是不大的，除非你是做投资。但是从投资的角度来说，这个也就牵扯到，后面作为开发商这种预期是不是过于乐观。我们认为从客观的角度来说，房地产作为周期性的行业，房价上涨长期趋势，从经济的角度、从固定资产增值角度来说，长期趋势毫无置疑，但是从短期而言，它肯定是有一个适度快速增长的阶段，同时在快速增长之后，可能会有回调。我们看看上海就能看得出来。同时，也有可能在回调之后，有一个缓慢，或者是一个稳定的增长这样一个阶段。因此，我们自己的判断来说的话，实际上在2007年，这种房价增长，尤其是在2006年终开始，到2007年下半年这一年半的时间，尤其像深圳的房价，涨了接近一倍左右，这种快速的增长，到未来能否持续，其实是会打一个问号。所以我在判断过程当中，之所以出现“地王”现象，跟开发商对于未来未来房价增长过于乐观，也是一个直接的原因。第三个实际上是，我觉得很简单，就是刚才谈到的，07年还有一个事情，大家看到房地产开发商大部分都在忙着上市。从土地储备角度来说，这是一个上市，获取资本，然后把企业规模做大的一个必备前提。我们现在从资本市场的角度讲，尤其现在我们国内的A股管的比较严，上市大部分是在国外，尤其是以香港为主的资本市场。他们对于房地产开发商价值的判断，实际上很重要的一点就是看你是否拥有优质同时一定规模数量的土地储备。作为房地产行业来说，它不同于普通的消费品，它是一个具有资本属性很强的一个行业。现在在竞争过程当中，如果前几年我们可以叫做群雄逐鹿。那么，未来的几年慢慢就进入一个“春秋战国”时代，如果进入这样的所谓战国七雄也好，或者是春秋五霸也好，进入这样一个平台，在行业内具有一定的知名度，而且规模领先的话，你必须拥有良好的资本平台，这一点也是我们在分析香港的一些老牌房地产公司，他们成功的经验之一，所以在06年、07年这两年很多房地产公司，借助我们内地比较好的房地产市场，来通过香港市场进行IPO也好，或者通过买壳上市也好，融资增发。那么这就要求它，必须拥有一定数量的储备。

赵  民：是不是可以理解，对于老百姓来说，以后不是上市的房地产商开发的楼盘，基本上不用考虑。因为这些公司以后它不一定存在了嘛。

郝  炬：我觉得从品质上讲，或者从我们自主上讲，购买上市公司它的产品来说，更有保障力，这一点毫无置疑，但是房地产市场的特点决定了可能在短期内，会有比较大的上市公司，和一些具备特点的非上市公司共存的局面。但是，从刚才的意义上来说，就是为了上市融资，已经成为反过来推动房地产开发商不管怎么样，通过什么样的代价，也要获取优质土地资源或者说获取一定规模数量的土地储备的一个重力，这反过来说的话……

赵  民：说关键的地方，他们为什么高价买土地，或者说征地，就是因为它背后是上市。

郝  炬：我们可以看一些上市公司的资本运作，我要么在上市的路上，要么就在增发的路上。上市公司通过上市IPO获取的募集资金之后，钱干什么用？肯定拿钱来买地，那么，我没有上市，我要获取我投资者的认可，怎么办？我要买地。所以是这样的方式。

赵  民：大家说，他们在路上，买高价土地的路上，我们老百姓也在路上，是高价买房子的路上，就是这个道理。听完以后，我对这个问题有更多的深刻认识。非常感谢你，给我们更多深刻的分析体会和观察。我相信听了大家你的一席话以后，对这些问题的看法，会更加的清晰。所以非常感谢你，在百忙之中抽出空来跟我们聊聊天。

郝  炬：我觉得在07年这种现象，可能在08年年初的时候会有一些变化。为什么这么说呢？07年这种现象，实际上在07年年底的时候，已经开始有一些不同的地方。比如说在广东地区，有很多楼盘开始打折。包括08年年初的时候，万科董事长王石也说了，房地产可能会进入一个拐点。

赵  民：拐点下一期我们再谈。这一期我们先谈基本的判断和趋势。好！谢谢你！

嘉宾简介：郝炬，正略钧策合伙人，清华大学MBA，房地产咨询专家。

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