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物业管理公司涉税难点分析
四川省地方税务局
中国税务报：
我公司是2007年新成立的物业管理公司。我公司主要业务是提供物业管理服务，包括代理业主出租房屋服务、为租户代收水、电、气费，为电信、移动公司代收代付水电费等。
因我公司管理的楼盘较多，需招聘较多的物业管理人员。因该行业人中流动较快，我公司和某职业学校签署三年期的学生实习协议。实习期满后如果表现优良可安排正式工作。
请问中税报的专家：我公司在处理税收问题时，有哪些注意事项，另外新办的物业管理公司有何税收优惠？
四川省吉祥如意物业管理有限公司财务 任伯乐
答：物业管理公司是一种新业的行业。它是按照《物业管理条例》（国务院令[第379号]）文件的规定设立的企业。它的主业范围，即物业管理，是依据《物业管理条例》第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”约定的。
物业管理是一种服务行为，该行业主要涉及企业所得税、营业税及附加、印花税等相关税种。下面就相关税种的特殊之处作如下说明
一、企业所得税方面：
作为使用在校实习生较多的企业，贵公司特别要注意以下两个文件规定：
（一）根据《关于企业支付学生实习报酬有关所得税政策问题的通知》（财税[2006]107号）第一条规定：“凡与中等职业学校签订三年以上期限合作协议的企业，支付给学生实习期间的报酬，准予在计算缴纳企业所得税税前扣除。具体征管办法由国家税务总局另行制定。”可知：
贵公司支付实习生实习期间的报酬在企业所得税税前扣除，前提条件是贵公司与职业学校签订三年以上期限合作协议。贵公司签订的是三年协议，依据上述文件的规定，可在税前扣除。
（二）2007年，国家税务总局又出台了支付的实习生报酬在企业所得税前列支的具体条件。根据《企业支付实习生报酬税前扣除管理办法》（国税发[2007]042号）第八和第九条规定：“企业以非货币形式给实习生支付的报酬，不允许在税前扣除；企业支付给实习生的货币性报酬必须以转账方式支付。”
贵公司应根据上述文件的规定，如存在有不符合文件规定的地方，应主动进行整改，达到企业所得税税前扣除的条件，以免造成多缴税款的情况发生。
二、营业税及附加
贵公司的营业税问题，主要分为代收代付的水电气和房租以及代收代付的租房备案手续费、邮政费等。
（一） 对于为业主或租户代收代付的水电气和房租。
根据《关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发[1998]217号）规定：“物业管理企业代有关部门收取水费，电费，燃(煤)气费，房租的行为，属于营业税"服务业"税目中的"代理"业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费，电费，燃(煤)气费，房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。”
《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]016号）第三条第十九款规定：“从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。”规定可知：
对物业管理公司为业主代收代付的水、电、燃气和房租费用，可按差额征收营业税。
（二）对于为业主或租户代收代付的租房备案手续费、邮政费等。
根据《营业税暂行条例》第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”和《营业税暂行条例实施细则》第十四条规定：“条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。 凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。”和《营业税税目注释》[试行稿]（国税发[1993]149号）第七条第一款规定：“代理业，是指代委托人办理受托事项的业务，包括代购代销货物、代办进出口、介绍服务、其他代理服务。”和《关于营业税若干问题的通知》（国税发（1995）076号）第四条：“代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。”规定可知：
贵公司从事代收代付的租房备案手续费、邮政费等业务，亦属于代理业范围，可按差额征税。
三、印花税
印花税主要是业主与物管公司签订的代理租赁合同以及租户与物管公司签订的租房协议涉及的印花税问题。
（一）根据《关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155号）第十四条：“代理单位与委托单位之间签订的委托代理合同，凡仅明确代理事项、权限和责任的，不属于应税凭证，不贴印花。”可知：
业主与物管公司签订的委托代理租赁房屋合同，不属于应税凭证，不贴印花。
（二）根据《印花税暂行条例》（国务院令[1988]第11号）第二条规定：“下列凭证为应纳税凭证: 1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；2.产权转移书据；3.营业账簿； 4.权利、许可证照； 5.经财政部确定征税的其他凭证。”和文件附件规定：“按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。”可知：
租户与物管公司签订的租赁合同，物管公司应按租赁金额的1‰缴纳印花税。
物业管理公司的税收优惠，主要有企业所得税按西部大开发的15%低税率执行。文件依据如下：
根据《关于西部大开发税收优惠政策问题的通知》（财税字[2001]202号）第一条：“适用范围 本政策的适用范围包括重庆市、四川省、贵州省、云南省、西藏自治区、陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治区、新疆生产建设兵团、内蒙古自治区和广西壮族自治区(上述地区以下统称“西部地区”)。湖南省湘西土家族苗族自治州、湖北省恩施土家族苗族自治州、吉林省延边朝鲜族自治州，可以比照西部地区的税收优惠政策执行。“和第二条第一款：“.对设在西部地区国家鼓励类产业的内资企业和外商投资企业，在2001年至2010年期间，减按15%的税率征收企业所得税。国家鼓励类产业的内资企业是指以《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录(2000年修订)》中规定的产业项目为主营业务，其主营业务收入占企业总收入70%以上的企业。”
根据《关于落实西部大开发有关税收政策具体实施意见的通知》（国税发[2002]47号）第一条：“对设在西部地区，以国家规定的鼓励类产业项目为主营业务，且其当年主营业务收入超过企业总收入70%的企业，实行企业自行申请，税务机关审核的管理办法。经税务机关审核确认后，企业方可减按15%税率缴纳企业所得税。”
根据《关于西部大开发税收优惠政策适用目录变更问题的通知》（财税[2006]165号）第一条：“自2006年1月1日起，对享受西部大开发税收优惠政策的国家鼓励类产业内资企业按照《产业结构调整指导目录(2005年本)》(以下简称新目录)鼓励类目录的标准进行审核确认。《财政部、国家税务总局、 海关总署关于西部大开发税收优惠政策问题的通知》(财税[2001]202号)中“国家鼓励类产业的内资企业是指以《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录(2000年修订)》中规定产业项目为主营业务，其主营业务收入占企业总收入70%以上的企业”的规定停止执行。”
根据《产业结构调整指导目录(2005年本)》（国家发展和改革委员会令第40号) 第一类 鼓励类第二十五条第十款：“其他服务业 物业管理服务。”
贵公司可申请享受西部大开发的税收优惠政策。
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