[转帖]建筑成本真相调查

西门吹蜡烛

   房价涨得呼呼的，但房子建筑成本没涨反跌。刚刚编制完成的《南京市建设工程交易年度报告》显示，2006年度房屋建筑中标的平均造价为1117.86元／平方米，此价格是三年统计以来的最低。与之形成鲜明对比的是，南京房价在过去三年内翻了几番。    

    建筑成本不升反降  

    按照建委的统计数据，在过去三年内，房屋建筑中标的平均单方造价分别为1234.55元/平方米、1295.60元/平方米和1117.86元/平方米。与商品房相比，经济适用房因为配套要求略低，成本也更低，三年来的单方造价分别为1076.60元/平方米、994.71元/平方米和947.97元／平方米。    

    相关人士昨天分析，从数据上看，建筑成本并不像一些开发商所说的“飞涨”，可能是由于集约化程度越来越高和竞争激烈等原因，创下三年来的新低。因此，开发商平时宣称的“建筑成本上涨导致房价飞涨”的观点是站不住脚的。    

    土地成本成倍增加   

    “做个隔层，一平方米建筑成本才500多元。”一位市民看完这个报价后说，建筑商还是有的赚，甚至还是暴利。当然，更多的钱应该是流到了开发商那里去了。    

    昨天接受记者采访的不少开发商似乎也觉得有点委屈，现在开发成本越来越高，尤其是土地成本更是成倍增加。以前土地成本只占20%，现在至少在40%以上，“房地产开发中，几乎一半的钱归了地方政府。”一名开发商说。   

    另一名开发商向记者提供了一项成本清单，列进成本清单的费用有200多项。他表示，除了土地，安检质检、交易中心手续费、人防报建、消防配套设施、散装水泥集资、白蚁防治墙改基金、教育附加等数十项都要一一给钱。开发商还透露，在楼盘开发中，因为涉及到的审批管理部门太多，“灰色支出要比想象中多得多”。此外，给水、气等垄断行业付出的费用，也是“天文数字”。   

    相关部门的统计也证实了这些说法，去年，南京房地产为地方经济发展做出突出贡献，仅房地产相关利税就增了三成，已占全市可用财力的1/3。  

    [专家观点]   

    关键是管住土地价格   

    南京工业大学房地产系吴翔华博士昨天说，建筑成本和规费成本这几年未发生大变化，真要管住房价，关键还是管住土地价格和灰色腐败成本。   

    吴翔华说，土地收入和税收应该说是地方政府的两个钱袋子，政府“经营城市”的做法无可厚非。但地方政府掌握着土地的供应大权，如果供应不畅，憋出一个个天价，直接拉高房价，最后伤害的是市民。

    “政府一定要协调好眼前利益和长远利益”。   

    在吴翔华博士看来，现行的土地拍卖制度中，“价高者得”的传统模式已经暴露出很多问题，尤其是在供求关系紧张的情况下，天价土地直接拉动了房价，“在限房价、限套型的基础上竞房价，类似这样的拍卖新方式，国家早就推荐，需要地方政府大胆尝试。”吴翔华坦言，政府要舍得丢掉土地利益，是控制房价的首要条件。