[转帖]实录:3•15房地产研讨会

西门吹蜡烛

　　近几年来，随着国家经济各行各业的蓬勃发展，房地产市场异常火爆，无论是投资规模、开复工面积，还是销售收入均呈直线上升趋势。虽然欺诈、失信等不规范的市场行为已经得到了一定程度的遏制，但是在房地产消费过程中，也存在着不尽如人意的方面，还存在诸多不和谐的因素和现象。

　　2007年 3 月 13 日上午8时30分北京市消费者协会、中国消费者报社联合在北京金域万豪酒店举办“诚信树品牌，责任创和谐”3•15房地产研讨会，敬请关注。

　　2007年 3 月 13 日上午8时30分北京市消费者协会、中国消费者报社联合在北京金域万豪酒店举办“诚信树品牌，责任创和谐”3•15房地产研讨会，敬请关注。

　　【主持人】：各位领导、企业界、新闻界的朋友大家好，由中国消费者报共同举办的，“诚信树品牌，责任创和谐”3·15房地产研讨会现在开始！首先请允许我介绍今天到会的领导和嘉宾。国家工商总局消保局局长滕佳材。中国房地产协会副会长、秘书长朱中一；建设部政策研究中心副主任王珏林；中国消费者协会消费指导部主任王前虎；北京首都开发控股（集团）有限公司董事长刘希模；北京市消费者协会秘书长张明；北京大学经济学院院长助理崔建华；北京市律师协会消费者权益保护专业委员会主任邱宝昌；华远地产董事长任志强；远洋地产市场部副总经理肖劲；北京富力城房地产开发公司吕劲。

　　北京城建开发有限公司，北京振华房地产开发有限公司，北京大圆经纪责任有限公司，万科地产、富力地产，新华联集团等企业代表。本次论坛还有中国房地产报，中国建设报，中国经济时报，经济观察报，北京晨报，搜狐网，我代表主办方表示衷心的感谢。房地产是社会舆论和普遍关注的焦点行业。房地产行业健康和谐的发展，房地产企业的诚信和责任意识的增强，对于改善消费环境，树立品牌形象、化解消费纠纷促进社会和谐稳定的发展具有十分重要的意义。首先请中国消费者社保副总编王庆十致开幕词。

王庆十

　　【王庆十】：大家下午好，2007年3·15就要到了，北京市消费者报共同举办了这一次“诚信树品牌，责任创和谐”3·15房地产研讨会这也是我们第五次合作召开的3·15房地产方面的研讨会。在这里我代表两家主办单位对光临今天研讨会的各位领导、嘉宾、媒体的朋友们表示诚挚的欢迎。同时对关注房地产市场和谐关注的各界表示有种的感谢。近几年来房地产发展迅速。随着全社会对房地产高度的提高，政府部门对房地产整顿力度的加大，房地产业企业自律意识加强，房地产消费中诚信不规范的现象已经得到很大程度的改进。建立诚信地产已经成为社会共识。然而在房地产消费过程中，真正存在的不尽人意之处，不和谐的现象依然存在。比如房地产行业诚信的现象比较明显。由于开发商不诚信引发的纠纷比较多。消费者与开发商信息部对等，商品房质量比较的突出，一直都是消费者协会的热点之一。房地产行业的客户满意度较低，公众形象不够积极、正面。房地产消费领域不和谐的现象一直为社会各界关注。营造房地产市场和谐的消费环境，让消费者能够明白消费、放心消费。这次研讨会的主题是“诚信树品牌，责任创和谐”应该说我们的房地产能动性尽快的形成，于自身发展相匹配的文化已经关系到每个人的责任。这应该是企业树品牌的必由之路。以之相关联的，就是企业的责任。企业的责任就是公民的责任，要做一个有责任感和有道德感的人。我们的企业应该尽快建立企业公民意识，这是企业共建和谐社会的必由之路。企业制订了一个参考的标准，就是消费者权益保护，主要包括企业内部执行外部标准更严格的质量控制方面，对顾客满意度的评估和对顾客投诉的积极应对。对有质量的团队主动退回，并给客户赔偿等等。在3·15的时候，我们围绕这个主题深入的研讨，非常有意义。我们共同履行社会应金德责任，消费中不和谐的畅想和谐消费的主旋律，谢谢大家！

　　【主持人】：下面请国家工商总局消保局局长滕佳材发言。

滕佳材

　　【滕佳材】：今天很高兴参加北京市消费者协会共同举办的这一次“诚信树品牌，责任创和谐”3·15房地产研讨会。在3·15到来之际，中国消费者报每年都召开这样专题的研讨会，我觉得非常有意义。这一次研讨围绕的主题是社会关注的热点和焦点。结合我们的职能，我们相关部门共同一起探讨这个问题，对促进房地产的发展是非常有意义的。我们作为工商管理机关，按照现在的法律法规的规定，在房地产市场的整顿方面监管的责任。同时我们也是给相关部委和相关部门近几年促进房地产市场发展方面也做了很多的工作。所以我们借这次研讨会的机会，也向各位通报一下，工商管理部门在促进房地产的发展所做的一些工作供大家参考。

　　房地产是国民经济的资助产业。房地产的健康稳定发展对提高居民的住房水平，改善居住环境和质量满足人们群众生活需要，对维护广大人民的切身利益和社会稳定都举行十分重要的意义。也是促进消费拉动投资增长，保持国民经济快速发展的要求。党中央高度关注房地产的健康发展。引导和促进房地产市场正朝着健康、有序方向的良性发展。但是也知道当前房地产市场还仍然存在的一些不能忽视的问题，少数城市房价上涨过快仍然很突出。特别是房地产市场仍然比较混乱。市场行为不够规范，房地产交易制度不健全。消费者的权益问题还大大的存在。我这里有一组数据2000年和2003年我们全国工商系统分别售的房子612间，从2000年到2003年达到了63.4%。到了2004年和2006年我们受理的商品房的总量区域平稳的态势。去年我们全国工商系统受理的商品房的消费者数是8720间。从这里的数字和侧面也说明了开展的房地产市场整顿工作已经促进成效。工商部门受理的房地产消费者反映的主要问题看，主要有以下几个方面，一是房屋质量的问题，房屋和附加设施质量差，墙体积天花板开裂，防水漏水、偷工减料。二是擅自更改、设计问题。开发商在预售商品房的时候擅自更改，规划设计，房屋面积如户型间距等等。对商品房广告虚假夸大，悟道消费者是十分突出的。甚至投资回报的程度具有非常大的欺骗性。还有房地产发布虚假信息问题，骗取中介费服务费等费用。至去年以来，行政机关按照国务院开展的房地产专业整治工作，我们认真履行监管职责，会同有关部门认真的开展了房地产专项整治工作，取得了一定的成效。主要有四个方面的工作：

　　一是严格遵守法律行政法规的规定，规定的条件和成绩，严把登记审查观，严格主题准入，企业的年检工作做登记手续。情节严重的并取消营业制造。对2006年底在工商管理机关，登记注册的房地产企业共有90704户。无照经营案件1093件。二加大了对房地产市场的监管力度，依据工商职能，在强化房地产广告发布管理、房地产展销活动管理，房地产经济机构等方面取得了初步的成效。2006年全国工商系统违法广告案件2890件。查处房地产经济机构违法违章案件2524件，案件总值3000都万元。有利打击了房地产的违法行为，规范了房地产的秩序。三是合同的监管，积极引导房地产企业使用工商部门各建设部门制订的合同等等，加强房地产企业的自律。重点是监督检查销售商签订合同使加强自己的责任，加大对合同违法行为的查处力度，并将典型案件在媒体上公开曝光。各级工商管理部门，依托3·15的举报行为，对反映的问题，和房地产出现新的特点。及时发布消费警示和消费提示，引导消费者和谐消费。另一方面针对消费者的申诉和举报的违法案件的线索，在调节纠纷的同时，及时跟踪查处消费者侵权案件。作为执法机关，在房地产的过程中，按照国家的统一部署和安排。在现有取得的成果上，采取积极有效的措施，进一步加强执法立法的力度。要继续严把房地产市场的准入观。中介企业的市场主题准入管理，对法律法规规定需要牵制审批的必须坚持先证后造。房地产交易活动的要依法查处。对违经登记的，依法严肃处理。在年检企业中把房地产开发，中介机构、房地产中介作为检查的重点。加大对房地产的监管力度。要加强对房地产广告的监督管理。加强对房地产广告发布的管理，强化对房地产内容的监管，把房地产官告列为官告检测的重点。要严厉查处房地产中的虚假广告和虚假违法广告行为。是要加强继续加强房地产展销活动的关系。各级工商管理部门要对未经登记弄虚作假要严格查处。

　　要继续加大对房地产交易的查处力度，强化房地产交易违法案件的查处工作。严厉打击交易的违法行为，查处合同违法和提倡消费者权益的合法行为，并结合正在全国范围内开展的贿赂工作，健全房地产交易违法案件的受理查办督办制，提高办案的质量和效率。最后要继续做好房地产消费纠纷的处理工作。涉及房地产的纠纷和案件标题都很大，有不少案件还是群体性的申诉。各级工商行政管理机关要充分发布3·15随时举办网络的工作。在监督执法的过程中，要依法妥善处理好每一件房地产的纠纷。切实维护好广大人民群众最现实、最直接、最关心的利益问题。为社会主义和谐社会做出积极的贡献。

　　【主持人】：下面请中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一发言。

朱中一

　　【朱中一】：各位朋友大家好！由北京市消费者协会和中国消费者报联合展开的“诚信树品牌，责任创和谐”3·15房地产研讨会，我觉得在两会期间展开，在3·15权益日之前召开，在全社会广泛关注的住房问题大背景下展开我觉得非常的及时和非常有意义。我觉得它的意义是能够更好的促进维护消费者的合法权益，能够更好的促进我们房地产的持续健康发展。未来推动中国房地产的诚信体制的建立和完善，促进房地产消费市场的良性发展，在国家建设部、国家工商总局有关部门的支持下面，应该说我们房地产协会和中国消费者协会这两年联合发布了一些活动。05年举办了房地产诚信建设的典型事物和典型事迹活动。06年然而又开办了一些活动，06年的活动最后确定了像山东的九巨龙的董事长，还有北京市倡导责任地产万通二次规划典型事迹进行了表彰。我们觉得这些活动的开展对树立行业的正面形象起了很大的作用。

　　诚信是基本的道德准则，是市场的规范要求，也是重要的前提。在去年9月我们中国房协展开诚信建设会议的时候，当时有一个批示，王副长的批示是这样的，加强行业自律，建立企业诚信是中国房地产的主要任务。诚信品牌社会责任是永恒的主题，按照社会主义荣辱观的要求，完善制度和工作机制，确立讲信用，要褒奖诚信手法者。协会要在整顿房地产市场中发挥应有的作用。引导房地产开发企业向社会提供面积不大，功能全，占地不多环境好，促进房地产业持续健康发展。”我们觉得这些年来，应该说，在社会各方面的广泛关注下面，企业的意识和行业的意识在增强。再加上通过房地产市场的准则，尽管还有不少问题，但是我们觉得市场的不管规范，商品房的质量也在不断的提高。由于各个方面的努力，就像刚才工商局领导说的一样，从2002年以前，建设的投诉是由逐年增加的。但是从2003年到2006年商品房的投诉是逐渐下降。从2003年的下降到2006年的14669。我们觉得这个数字，当然数字不能代表全貌，但是总是一个很重要的指标。为什么呢？因为这些年，整个开通的竣工量是在增加的前提下面，建设量的增加，但是消费者的投诉有了明显的下降。这说明什么呢？社会整个的诚信意识行业的自律意识，房地产的规范，商品房的质量总的是在提高。我也希望媒体对这些正面的东西要报道好。当然我们必须要清醒的看到，消费者对商品房的质量与面积，合同的履行、虚假的广告和社会方面的投诉仍然不少。在商品房的开发交易中介等违纪违规行为还十有发生，有的还比较的严重，我们还不要掉以轻心。在两会期间主要是房价为主要的，其他的问题起到的不是很多。

　　两会问题对我来说，两会一个是对房价问题关注不够大，还有一个对社会的怎么样建立住房保障制度这一块关注不大。其他问题的关注，包括这一些刚才我讲的问题，反映少一点。但是不管怎么样，我们行业协会对上面的问题还必须要进一步的配合政府有关部门要做好工作。特别是我们清醒的认识到，目前的房地产业已经从过去房地产量的增加进入到了品牌时代。所以品牌与诚信不可分，要打造企业的品牌首先要建设诚信企业，树立企业在社会当中的良好形象。因此我们协会要紧紧围绕诚信品牌社会责任这个主题，这个主题是我们去年提出来的，也是我们行业协会一定要仅仅围绕这个主题。深入开展一系列的活动，当前我们要做好这些事情。第一件事情要诚信体系建设的制度完善，和这些好的典型的单位和典型人的得一些表彰宣传。要配合政府部门抓好市场规范工作，对扰乱消费者秩序一定要加强管理。

　　第三，我们要以人多地少的经济情况出发，对有关媒体和有关单位在宣传消费者威权事例的同时，也要宣传中国的住房模式，并引导消费者转变消费观念。要转变大家的消费观念，转变消费模式进入思路消费。所以我们觉得在消费者权益保护的同时，我们同时要宣传思路消费。作为我们协会一定要把诚信建设和品牌建设结合起来。在解决老百姓的住房问题，既要解决住房，而且质量要符合要求。另外我们和国务院发展研究中心和清华大学房地产和中国研究院继续开展房地产百项研究。我们开展这两项研究的目的是为了企业做大做强。鼓励企业都做精品，鼓励企业为社会多做贡献。关于企业的社会责任问题，坦率的说，这个问题是一个探索的问题，在政策和法律上还没有明确的界定。我们觉得这个题目是一个很好的题目，所以我们去年就提出了这个问题，作为我们行业协会一直要坚持的问题。

　　对于房地产企业履行法律责任，我个人认为有几点：

　　第一点首先要履行法定的责任。就是要支持国家的法律法规，依法开发经营，是开发建设项目在质量、面积、功能、配套设施方面符合国家的标准。并且坚持守合同，依法纳税，法律的社会是一定要坚持的。

　　第二一定要替社会老百姓负责，当前特别要关注中低收入家庭的需求，要着眼于满足绝大多数老百姓的需求，要加强惯例。控制和降低开发成本，把房地产的价格控制在一个合理的范围之内。

　　第三要处理好国家关系的利益，为社会经济的可持续发展服务。比如国家要提出建设省地和环保型的工作，作为我们企业就要认识，国家为什么要这样做。所以要自觉的来遵守国家的规定，要符合国家的规定。

　　第四要把品牌建设好，力求把企业做大做强，坚持优质的住房，来满足社会的认同。“诚信树品牌，责任创和谐”，广大老百姓也一定能够随着房地产业的发展，与住房保障制度的完善与落实得以实行。这里请大家注意，房地产发展，老百姓受益。因为确确实实住房这个问题，既要靠市场，又要靠政府的保障制度来解决，是这些年来我们总结的一个追求的经验。中国预祝论坛圆满成功，谢谢大家！

[此贴子已经被作者于2007-3-13 12:57:44编辑过]

西门吹蜡烛

　　【主持人】：感谢任志强董事长的发言。下面有请远洋地产副总经理肖劲发言，大家环境。

肖劲

　　【肖劲】：跟在任总后面发言是很难的事情，说诚信挺大，也很小，说大是方方面面，说小是的确该做的，就跟教育提高人素质一样。我有三个想法想跟大家交流一下。第一个是张秘书长提到质量的话题。前两天我看凤凰电视，里面讲了一个故事对我很有启发，他从媒体上看到，在欧洲我们国家的硬物加剧对他们的压力很大，当记者问到这个代理商的时候，这么快就能做决定，这个代理非常轻松的回答，我只降了30%，我又没有降70%。这个说明什么，说明中国人在参与市场竞争的时候，更多的运用价格这一块，并不太在重品质和质量。中国的竞争往往跟人的印象第一是模仿，第二个是便宜。这个在我们很多行业里面，包括消费者都接受了，这个是完全不对的，是错误的。消费者也好，开发商也好，追求的是质量。我经常跟我们搞施工和搞建设的人去交流，说到长城奖什么，他们就两眼法绿，在开发商这个领域，我觉得没有这个奖。我想能不能每一个部门能够对企业的品质，或者是质量也来一个标准，或者来一个评比。让我们也努力去获取这个奖，让客户也能知道。也把这个东西最后转嫁成客户的价值，当然也可以体现在售价上。这个也明确，现在因为不明确。在张秘书长说的时候，客户提到的是价格和质量。在我跟客户的交流来看，客户的要比你的调查还要激烈。或者是质量再高，或者是不是长城杯我也愿意买，这个导向已经让消费者接受，是非常不利的。我们可能要像日本去学习，他是对企业的一个奖赏。我们所说的索尼、丰田、本田当年都获得这些奖，对他们企业的发展和社会的贡献还是很大的。我们是不是可以考虑这方面的建议，这是第一的。

　　第二个我想说的是怎么看待一个企业出现了一些问题，这个企业开发过程中，很可能会出现问题。比如说质量，比如说承诺没有去遵守。媒体的抨击，消费者往往这时候特别的高兴。幸灾乐祸，我这个产品出问题，又可以捞一比了，这个是不正确的。关键是要看怎么解决问题，俗话说给违约金也是违约。不给违约金才叫违约，房子有问题，或者质量有缺陷，开发商却很正面和及时的去解决，这应该是报道，这是应该去宣传，而不是说有问题就给他打死。所以从媒体也好，消协也好，要看待问题，出了问题不怕，看这个企业怎么来解决问题，这才是社会发展的一个正确方向。

　　第三点我想说说处罚的力度。前两天看电视，北京市交管局大力整顿交通，其中有一项是整顿车牌得违章。遮挡、不挂、涂改去整治这个，上了多少人在路上去检查，还拍了好多的镜头去宣传，最后他说了一句话，如果有违章处罚200。我听了这个，我想这个哪是处罚啊，我觉得处罚力度太小了，以至于把这个整不好，处罚太低，你说他罚一个一万，谁也不会倾家荡产。所以有很多诚信缺失，不正常的竞争，他没有什么代价。这个对违章人的姑息就是对合法人的惩罚，也就是社会更不和谐。我觉得房协也好，建协也好，消协也好，呼吁加大这个处罚力度，把不好的行为，不说给他打死，否则社会很难向前发展，就这些，谢谢！

　　【主持人】：下面有请北京富力城房地产开发公司吕劲发言，大家环境！

吕劲

　　【吕劲】：我是最后一个，大概都期待着离开。首先我代表富力地产感谢我们整个消协对我们的信任邀请我做这个代表，坐在这里。谈正面，我们这个行业肯定有很多负面的东西，不然的话，温总理和胡总书记不会动这么大的动作。我今天其实也不回避，房价我肯定不会谈。谈消费者最关心的事情。首先一个，里了我谈一下我们的企业，有很多人只知道富力地产，都是不知道实际情况。最近所有全中国的人都给股市搞得很兴奋，我们是上市企业，但是非常的遗憾，没有在A股市场让全国的老百姓给我们一起分享好的事情，都给国际的投资者，都给香港股民得了好处，我们在去年的7月15号正式上市，大概涨了五倍，很遗憾，我们在座的老百姓我估计很多的都没有分享，但是大家不要遗憾。连我们公司自己的很多高官他们都在涨了一倍、两倍、三倍的时候都跑光了，没有坚持到六倍了。所以这也证明了一个企业做的好，做得在市场上有信誉度。经过这一年多的时间考察，仍然是国际上一些最聪明的投资者，他们仍然是大赢家，买我们的股票，到现在为止还是很积极。

　　说完这个，再说说跟我们今天很有关系的消费者的一些怎么样处理和谐的关系。其他的我就不再提了，实际上和谐就是发展商要多做让步的时候，没有问题都拼命的买一点股票，因为买股票不会有纠纷，买房子就大了，你的装修有问题。我也不避嫌，我们也有大量的投诉存在，但是出现了投诉的问题是你怎么处理的问题。这就是你怎么样去体现你的知名品牌的责任，还有你的公司的决策人，包括我也是决策人之一，怎么样去处理。我特别看了很长的时间看了万豪天花板上出现裂痕的问题，不过材料是好的，一定不会用一些便宜差的东西，当然做上去的时候，特别是做精装修，我们企业是十多年来坚持没有做过毛坯房，特别是在我们高速成长的阶段，我们三年里面整个公司规模从40亿超过100亿，这里面我统计了一下有150米的面积，差不多有10000的客户都是精装修的客户，肯定容易出现问题，特别是在去年的年底，在我们全中国民工都显得特别紧张的时候，很多的承建商他们根本找不到好的技工，根本找不到，特别是在北京市场，被奥运的工厂都被挖走了。刘总也有很多的工程。但是我们没有被这个事吓倒。去年我们被一些客户投诉，确实精装修因为年底北京冬天来了，出现了一些问题。出现问题怎么办？我们出道从93年开始，13年我们从来没有发生过任何的晚交角楼。去年到年底的时候出现了这个问题，是我们自己主动提出来，说出现问题了。我们短时间内也没有办法马上去解决这个问题怎么办，其中我们有一个负责任的做法，就是主动的发信给客户，说对不起，我们没有办法按照合同的交楼时间交楼。我们按照合同某某某合同条例，我们实现双方都说好了，承担违约金。我们在房子没做好之前，一直我们承担了这个责任，直到这个房子做好为止。这也是我们打破了我们13年内不规矩。我们高官承担了非常大的压力，因为上市公司你得总实现给投资者说。我们作选择消费者权益保护方面，跟我们公司经济利益方面，我们还是选择了责任。这一点当时不容易做出这个决定，特别是我作为主管着北京这一块，因为我们有九个公司，只有在北京出现这个地方，当时我觉得很没有面子，但是没有面子，总比对不起我们消费者要好。所以我们作为我们中国的前三名的发展商，我们有愿望也有决心去创造这个和谐。当然里面还有很多很多个别的客户的处理，也有一些客人是提过分要求的，用各种方式各种背景来猛提一些过分的要求，今天我没有办法展开这个话题。当然这是及个别的，但是也没有把这及个别的去说。应该说房地产对市场上的贡献，正面的东西远远大于负面的东西。特别是在我们北京，因为越来越多的好房子，让大家愿意掏更多的钱去，在座的各位都有房改房，房改房同样的地段比我们发展商的房子便宜多了，但是还有部分的人愿意选择发展商的房，还是有人愿意选择精装房。

　　我再说另外一个故事，关于消费者的权益，不同的组别有不同的权益。比如说在我们最知名的楼盘，里面有80%以上的是我们的住宅。在80%的住宅里面，也有部分的业主。我们不让他们在这里做一些对居民产生滋扰，对小区环境产生破坏的一些租客，所以我们采取了最强烈的措施，动用了我们大批保安的力量，也就为其他的消费者争得了利益。当然有小部分的消费者我们的业主他们没办法租给这些不良的租客，当然他们有很多的其他的选择，经过我们的坚决的斗争以后，不良的租客赶走了以后，来了一些国籍有人给他们房租。我讲完了谢谢。

　　【主持人】：再次感谢各位以上嘉宾的精采发言。和谐的社会对促进经济又快又好的发展，对于构建社会主义和谐社会具有十分重要的意义。创建和谐的消费环境，需要政府的宏观调控和政策引导。需要消费者科学合理的消费和理性维权。更需要我们牢固的树立诚信意识。在地产行业倡导“诚信树品牌，责任创和谐”的理念，引导房地产企业心系消费者，诚对消费者，让消费者的满意度评价。是创建消费者满意的和社会认可的优秀地产的重要途径。我相信今天各位嘉宾的发言和本次研讨会所达成的共识将会对加强房地产经营者、销售者和消费者的理解和沟通对地产行业的繁荣和发展，对促进社会的稳定与和谐起到积极的推动作用，本次研讨会到此结束，谢谢各位！

西门吹蜡烛

　　【主持人】：下面请华远地产董事长任志强发言。

任志强

　　【任志强】：参加这样的会议很多次了，就像王董事长说的，我们去年获得了获奖单位，其中最重要的原因我们创造了一个企业的诚信制度。我想从一个评估说起，为什么企业要有一个诚信制度。历史上和谐可能过去是靠家庭，因为法律上是在生产的环境中是以家庭为单位的。那么传统皇帝老说，家庭灭九族就成了一个责任。所以过去历史上的立场单位大多数是以家庭人士作为抵押的经济基础。一旦有一个人犯了罪就株连九族就把你全部给杀了。那就会影响到你的家族，就会有一个家族来共同的基础。所以是建立在以家庭背景为基础，我们建立社会主义国家的公共制以后，现在责任变成责任了。过去都有公有制，公有制都归国家所有，政府成了所有交换和市场经济的担保人。政府成为了面对所有消费者的责任单位。当市场经济出现了以后，发生了一些变化，社会分工已经超越了家庭范围。尤其是资本和产品的流动性已经远远超过了国界。实际上我们在社会主义秩序公共秩序上都有分工，当然这个是国家分工，你必须生产这个，他必须生产那个。过去我们买肥皂，你不能买一个，你只能买一半，就是因为制度保障是政府，所以他不能把责任追究到商场和供货单位和交易的对象。现在的情况仅仅靠家庭已经无法满足市场的需要，仅仅靠政府也无法满足。因此我们谈更多社会责任的时候，常常很多人都把责任推到政府上面去。所以当市场经济的时候，如果市场上，现在所有的市场上没有品牌会怎么样？国有企业在公有制的情况下无所谓，反正是国家给。你去买什么东西都不用担心，你买东西国家做保证。如果现在没有的话，那很难做交易了。谁敢愿意去买一些没有保障的东西。除了一些没有质量保证的东西以外飞机、房子等一些没有一眼看出他的标准，或者没有办法识别的，因此品牌就成为了市场交易中的一个重要的因素。

　　只能靠企业的名称和企业的品牌来代表我的质量、标准。企业成了社会的一个稳定的细胞，在整个的社会市场交易中，企业就成了一个主体，不再以政府为主体。比如说国外塑造了很多的品牌，只要品牌是大家认可的品牌，国家不作为企业诚信的担保人。而是企业本身这个品牌成了维护市场秩序的因素。品牌的表率作为成了行业规范的标准。最典型的就是我们的计算机，微软的东西出来以后，它就是一种标准。如果你不用他的标准的话，你的速度就跟不上，你的兼容性就不够，或者是你给别人连接的时候连接不了。我们的商品价格很高，所以为诚信，品牌要求就更为严格和更为重要。诚信的企业就成为了市场交易的基础之一。凡是销售最好的，预售最好的企业，都是最高的诚信企业。没有历史里证明你的诚信企业，常常会遇到一些问题。而好的企业是不会遇到这些情况的。

　　为什么市场会品牌如此重要。一定要有人对产品负责任。当社会出现问题的时候，你可以去找政府，社会制度不好等等当消费者购买服务的时候，行为受到损失的时候，没有人会把责任推到企业的员工。因为员工不流动，因为企业都在连续的生产过程中持续存在。企业就成为了为社会提供产品的社会责任人。这个责任人企业好的时候，有诚信、有责任心和技术保障时候，就成立了一个品牌。也就意味这你的产品不能比其他的产品有更高的知名度，你就不能成为一个好的品牌。所以品牌是一个企业对社会和消费者的承诺。当我提出一个要约的时候，或者我树立我形象的时候，它就建立了这样一种责任。因此，品牌的责任保障会大大的降低交易的成本，促进市场。不是品牌的东西你肯定要去挑半天，我们说最简单的水果，都有一些产地。国外人都知道，我要到山东去买大蒜，所以很多人都到山东去买。比如说我们现在购买的一些产品，也会先去看厂家，如果你是一个很好的品牌，可能大家就不用去看，大家可以充分的相信你，他的诚信已经足够了，我可以放心的去买，大大的降低了市场的交易成果。

　　企业之间可能和银行之间会说，如果一个好的企业到银行去贷款，很容易，如果一个很差的企业去贷款，他会看你的税收情况等，都查完了我再想，我这个贷款能不能给你，能不能批下来。这就是我们品牌对市场的重要性。企业本来是以赢利为目的，如果不是以赢利为目的的话，我们的法上就不会明确的规定。企业是否能够对社会承担责任为基本前提。你要想获得前提，起码前提是你在市场中有自己的产品。这样的话才有可能创造一些赢利的机会。实际上品牌要承担的社会责任，就是凡是不是消费者的东西都是品牌的错误。这些错误也包括了产品链上一系列的，必须由品牌企业来承担。你不能把责任推到供应商，因为这个供应商不好等等。商场卖出去的产品质量，最终是由生产者负责任。就是商场可以拿着发票和单子去找厂家，说这个不好，我可以退给你。但是只有商品房不行。但是建设部所有出台关于销售的法律上规定，这个由开发商承担。建筑质量出了问题以后，建筑法规上都规定是建筑商要承担责任，不是开发商要承担责任。所以因为有了这种法规上对责任问题的提示，因为它和别的商品全有不一样。因为出现了法规上的不合理，所以我们采取了一个制度把它转化，我们重新对消费者典型案件的担保制。我们恰恰要解决的是生产中的责任问题。我们参加建设部的几次会议，也多次跟建设部提议要担保。我们目前出台的法规，包括北京市，按照我们要求，已经实行了部分的产品担保。同时包括了施工单位担保问题，社会供应商产品问题和装修质量等等。而现在我们强制性的法规和一般只实行的是要对工程款的支付实行担保。我们现在的担保制度实际上已经成为了提供所有的商品房调控的基础。它也是一种诚信的保障，我们是在用第三方的经济手段，增加了企业的可诚信度。每次消费者协会都提出来，我们的质量投诉有多少。我觉得消费者最简单的办法，就让所有的都变成产品担保。

　　我们在七年以前，由北京市建设部批准，所以我所有的商品，不会有人跟我对质量提出投诉。他会有投诉，但是投诉到了单位就终止了，不会跑到消费者协会去。用第三方担保不是我来担保，有人来给你付钱，有人给你转移责任，所以我们回避了所有建设中出现的质量问题，也没有施工单位欠钱的问题和农民工拖欠钱的问题。我想这样的企业，你来挣钱的话就心安理得，因为其他的东西已经用其他的形势解决掉。

　　公平交易首先来与交易前的可诚信制度。比如我们刚才提的广告问题。另外就是公平交易，你的要约条款还是充分给了消费者一个自由选择权的要约条款。再一个就是产权，在房地产里面，其中很多问题是出在了产权制度上。当然还有产品质量承诺和标准的承诺等等，这些都属于我们在交易前形成交易的一个前提。所以为了解决这些问题，我们率先执行了我们业前制。现在两会通过的一个物权法，解决所有制度中的保护问题。我们的业前制就是之前要说清楚，我参加了好几次物权法的讨论。其中法上说到了，我们提出的份额共同拥有的按份额分配的方式，但是没有说怎么分，这样仍然会对以后留下一个空白。虽然说共有了，但是怎么分。我们业前制度恰恰要解决这样一个分配问题。同样是一个三居室，你是，我也是，但是大家面积不一样，所以分的也不一样。消费者协会参加了我们去年一次，今年一次，已经连续两年。到目前为止只有我一家实行了这样一个制度，也只有我一家实行了对房屋公共部门的经营把所有的受益权转交给消费者的案例。去年，我们单位分了一百多万，因为第一期不满意，今年我们翻倍。实际上就是消费者的剩余价值问题，很多纠纷是来源于建筑的区分所有权不明确。比如说我们最常见的是公共部位电梯里面的广告，收益的权利归谁，有的归了物业公司，有的归了开发商，没有归消费者。而我们的业前事先就公开的向消费者说清楚，所以我们现在所卖的公共场不是客户，所有的客户权益都知道了充分的维护。不管是经营收入多少钱，都是你的。恰恰是用这样的方式来提供了消费者的价值，也建立了我们的品牌的制度。这种消费制度实际上如果在法律的前提下，能力得到充分的肯定，那么就可以大大的减少我们所说物业小区收费问题标准型的问题、透明度的问题等等。可以充分的都解决了。你只要把法律的制度执行了，就一定会形成这样一个基本的前提。这里有一个谁对谁负责任的问题，如果企业家对社会负责任，那么我们昨天讲课就提到了一个意见，这就是一个最不负责任的意见。社会责任一定要被所有的每一个具体的责任来分清楚，如果不能被分解的话，就没有人追求，或者没有人被追求的责任机制。比如说我们要对股东负责任，同时企业家要对消费者负责。因为消费决定了购买的价格和选择权。我想房地产的价格是大家所关心的事，但是价格的高低并不是被投诉的东西，而是你要选择的。如果高了你认为值得，你就选择。低了，你认为不合适，你就不选择。从整个市场来看，高价房子的销售情况未必比低价的情况更差，而是消费得更好。

　　更多层次的选择权交给消费者。企业要承担的是什么呢？我的诚信制度和产品、我的负责精神要吸引消费者，不是选择买你的，而是选择买你的。比如说索尼的和联想的计算机，两的质量差别不大，要从纯技术上看，可能没有什么的差别，内存和随着和其他的显示屏差不多，但是最后靠什么呢，是靠你的诚信和你的保障以及你的价格的竞争，最后别人选择你而不是他。这就是人们选择的偏好问题 。另外消费者也是可以用产品对企业家追求责任的问题。你卖给我一个破的东西，我一定要拿着破的东西去找你的麻烦。当所有的企业在合法经营的条件下每一个可以对应的直接的责任人承担了责任之后，组合起来就是被社会。如果你在其中一个环节出了问题，该承担的责任你没有承担，不该承担的责任你没有承担。我们承担了多少的社会责任，或者什么是社会责任。我个人觉得，在企业履行自己的责任和权利的时候，不需要为成本支付其他的成本。为道德支付其他的成本是对企业权利的一种侵犯。因为它就像我们刚才崔教授说的，不是法律规定比较承担的。在另外一个范畴的时候，就要另外一种观点去解释。我要经过批准我才能说，我捐一个学校，我捐一个什么东西。不是我的东西，我怎么能够随便把国有资产拿去捐呢。比如说刚才张局长提出来的民工，民工在生产环境中是生产者，不是消费者。各自的分工不同的时候，责任关系要非常的清晰，否则企业是没法去垄断的讲我要承担多少的社会责任。诚信是社会的基础，没有诚信一个是没有社会责任表现。没有诚信你自然就不能成为品牌，所以诚信是我们要建立和树立品牌的一个最基本的。如果没有，就谈不上。因为你向社会上发出的广告也好都是需要用诚信做后盾。

　　我们去年也是3月9号在北京饭店消费者协会给我们发了一些奖牌，但是我们并不是说我们发了一次就把它放下，而是我们要把这个制度延续下去。也尤其希望消费者协会和其他的部门把它变成力度，而不是我一个企业在做，而是所有的市场中的全行业或者每一个企业都必须这样去做的一个条件。比如说担保，在很多的国家是长期性担保，很容易的就解决了我们纠纷中的质量纠纷部门。起码你可以拿掉一部分。我们不仅仅是用责任心来要求企业，或者是要求承担社会责任，而是用法律规定我们一定要合理合法的去更完善的保护全体消费者的权益。我就讲这么多，谢谢！

西门吹蜡烛

　　【主持人】：谢谢张明秘书长发言。下面清北京大学经济学院院长助理崔建华发言。

崔建华

　　【崔建华】：很高兴参加今天的这次会议，以前我也参加过一次，好像是前年的时候，也是在这个地方参加过。是从消费者的角度来谈感受。因为我们在座的政府主管部门和政府的管理法律法规都是专家。还有我们的开发商都是精英人士。随便聊一下，昨天我刚出差回来，大概在20年以前的时候，我到沈阳和唐山去做房地产的调查，八几年的时候，回来写我的论文，我论文前面也用了一段话，我记得不是很清楚，我讲的很明确是住房是一个基本的人权。当时我的老师觉得这个提法当时比较的尖锐。但是我非常的高兴看到，前几天汪部长提到一个相类似的观点，我也记得不是很清楚了，所以现在讲民生和民权，实际上住房是最最重要的一个方面。其实它就是两个方面，一个是金融业，一个我觉得就是住房。也就印证了刚才张秘书长所讲的安居乐业这两个方面都联系在了一起。所以这样的想法，我觉得这样的观点，跟中国的这些传统的思想以及近代的一些思想也是很一致的。我一次去纪念孙中山的活动，一种思想，但是思想是很高的，今天我们谈的思想更先进了。科学发展观、和谐社会发展产生的背景很多都不一样。今天我们谈的话题是谈和谐的问题，就是责任创和谐的问题。从我们一个普通的消费者，或者说一种做研究的感受来讲，你这种和谐无非是再一个供给方，或者是物业管理，甚至包括银行等等和一些金融结构，和供给方跟我们消费有关的真正有一个交叉的地方。在这个交集这一块不要产生过多的矛盾和冲突，就达到了我们所讲的和谐的目标和这样的一个目的。从这样一个角度来看，这种和谐的，双方都有责任。我们俗话讲，如果你是一个吊民的话，如果厂商做得再好，你也不怎人。我们从所谓的强势和弱势来讲好象也应该是这样的。所以有的时候，包括社会、舆论更多的把不和谐是不是可能引起不稳定的责任他归到房地产商方面，似乎也有他的一些道理。

　　今天我们所讨论的主题责任创和谐的说法是非常好的一个理念。但是这样一种责任我们怎么去考虑，或者说我们这种责任创和谐在我们现实社会中是不是存在一些错位的问题，这个我们可以来进一步的思考。实际上我们讲责任，我个人理解，有一些是被动的责任。跟你规定好了的，和你必须做的，这个跟房地产有关的非常非常多。比如说刚才工商局的局长讲广告，里面我了解，现在基本上都是一些禁止性和限制性的规定，比如说用时间显示距离都是不行的。我个人不理解，就是你必须做到的，你广告商要讲明什么，它是一个被动的责任。另外一种是对社会产生更积极和更主动的责任。比如说有一些同志讲到的，捐钱、捐物，我们房地产也做得非常多，包括我有一些学生也在做房地产，这个我了解一些，这是一个更积极和更主动的一种责任。做这种责任就是有了一定的经济条件。我觉得利润的目标和社会责任好像并不矛盾，这一点我们国家香港的企业家老板做得非常好，我们国内的企业家也做得非常好。责任我觉得是在两个层次上，但是现在的问题可能存在一个什么情况呢，从一些案例来看，他应该理性的责任不履行。然而在另一个方面表现得很积极。不光是房地产这样，很多的情况也是这样的。比如说东北有一个案例我就不具体讲了，后来这个人杀头的时候，老百姓还觉得这个人不错。为什么不错呢？因为它给我们捐了很多钱给我们修马路，盖了很多的学校，这是他前面的。但是他前面是偷税漏税，这是一种责任履行方面的一种错位，因为后面是做给大家看的，前面是一个很基础的。大家不一定都能感受到。你修一条马路我们多好啊！以你的名字来命名，你修一座桥，以你的名字来命名，但是这两个方面错位。我觉得这是一种责任上面的，也是一个比较突出的问题和一个现象。我觉得这是一种对责任的一种理解和他在现实生活中可能存在的一个错位。

　　其实在责任之上我觉得地产的发展来讲，可以上升到一个更高的层次。但是是不是可以到一个更高的层次，比如说道德的地产。中国的理念用到我们经营里面来，叫德是最高的层次了。也就是什么呢？就是我们一起把房地产作为一个道德的产地。其实你从现代的民生的角度来看的话，那就不光是食品产业了，你衣食住行都可以，甚至现在服务业都可以做成道德产业，比如说我们的教育。教育叫做产业可能不合适，这个行业你说是不是一个道德的行业，你整天叫人坑蒙拐骗，你这不是误人子弟吗？包括大学和小学都是这样的。你对人灌输一种什么理念？实际上这样的话，我觉得可以从现代的角度来讲，我们的大的房地产正在经济黄金期起飞的产业，实际上可以把它作为中国最大的产地。最关注民生的产业，所以这样我觉得是一种责任以及对这样一个产业的基本的理解。当然我觉得企业不光是房地产开发企业还是其他的相关企业，是一个和谐的基础。尤其是被动的，已经设定好规范的一些责任是基础的基础。但是另外一个方面，责任创和谐里面，另外一个方面是什么呢？就是政府，就是政府的责任。因为我过去也做过一些房地产的研究，也写过一些东西，包括北京市的课题我也做过。因为这是一个什么呢？这是所有的产品里面政府影响最大的一个产业。

　　比如说土地等等这些方面，包括规划等等这些方面，我们不用具体来讲，当然我们是不是反市场化了，这可以另外去讨论。等你从目前这样的程度来讲，就意味这你程度政府有很大的责任。一般都是质量、价格、服务。一价格是合理的，二是竞争性的。因为现在你价格比较高了，所以他才把价格看得很重要。如果不选择价格的话，也可能产品不是购买性的了。你现在把价格搞这样高，你觉得政府的责任有多大？跟我们相比较的，比如说韩国，他的例子，那不是一样的吗？也是政府官员道歉。这是一个相似的例子，并不是说我们的政府官员也要来道歉。我们这种责任，有的地方政府应该还是敢于承担这种责任。比如说广州，市长说了，现在不爱着急买房子，几年以后我们房子跌价。这是一个迷，一可能是承认性高，二，我承诺要把它降下去。但是呢，为什么这是一个谜语呢？你说这个的依据是什么，我们现在看到的不是很清。按理说也应该可以跟大家讲讲是什么原因，让老百姓有一个比较好的预期，那我现在真的是不买房子了，那我三年以后买，那开发商也有一个预期，以后的市场会怎么样的？所以这是一个迷。这个根据到底是什么。但是好多迷两三年后揭开，这里面我就讲了，这是一个迷，也是政府在承担责任，但是这也是一个陷井。要是万一广州两三年后房价没有降怎么办，这个损失是太大了，不是一般的大。程度的诚信力，要是在广州搞一个政府调查，政府是不是讲信用的。要么就是修改统计数字，那是违法的。所以这个我觉得这个是一个案例，我们也非常的关注。当然我随便聊这么多，我觉得房地产界在创建和谐责任方面，我个人认为也没有我们一般感受的那样糟糕。刚才张秘书讲的情况，60%的人认为，不讲诚信等等，我觉得只是一个参考。为什么只是一个参考呢？因为调查的消费者他是占了它的背力面的。因为角度不一样，你要我贴这个表，我也认为他不讲诚信，但是我手上也没有什么证据。你再问他价格高不高，他作为消费者觉得越低越好。所以这样的一些情况占的角度不一样。比如我们在创建品牌和和谐房地产的过程里面，有一个参考。我就讲这些，非常的感谢大家，谢谢！

　　【主持人】：感谢崔教授的发言。下面请北京市律师协会消费者权益保护专业委员会主任邱宝昌发言。

邱宝昌

　　【邱宝昌】：各位领导、各位来宾大家好，非常高兴参加这次研讨会。由中国消费者报和北京市消协举办的会我都参加过好几次了，每一次都有不同的感受。我们今天谈的是诚信和责任。甚至是一个问题的两个方面。诚信也就是诚实信用。我认为是法律的全面，从事民政法律当中，关于民事法律当中的基本原则都是这样规定的。同时社会主义法制里面，也要求诚实信用和公平正义。对各行各业都应当诚实信用。我们今天主要谈的是地产的诚信。为什么要贯穿于整个过程，这个过程就是从规划、建设、监理、销售前期、签约和履约以及到相关的物业这整个过程的诚信。另外还有与之相配合的相关单位，监理单位、规划单位、设计单位他们也应当诚信，还有一个是政府的诚信。所以这几方的诚信，我们的地产才能够提到一个更加的诚信。我们知道诚信度越高，它的知名度也就越大。相当于我们商标有著名商标、有知名商标，它对应的范围不同。我们品牌的好坏与我们的企业诚信度是相关的。你的诚信能够得到社会各界的认可自然就有品牌的效应。谈到诚信的时候，我们现在感觉到老百姓对房地产关注比钱更加的关注。一方面关注的是房价。认为房价高和低这是一个不争的事实。与我们国民经济增长率相比，和我们可支配的收入相比是不是高。我想大家都有公认。就像上次有一个学术方舟子，很多的专家学者在追求科学的道路上，出现了这样的偏差和那样的偏差是很正常的。但是如果你站在某一个角度，故意的颠倒黑白那就是很多人就有所感觉。当时很多人说，房价高是有很多的因素，房价高是不是全是坏事，我们认为肯定有，要认真的分析。它有市场的因素，也有市场外的因素。最终它是应当由市场来调控。当然在某一个阶段，如果房价居高不下，已经影响了居民的安居。因为我们的市场经济是社会主义市场经济，不是充分的向资本主义的经济。两只手一直是靠法律来调控的，还有一只政府有形的手里控制的，我觉得是有形的。所以对待这个问题，房价的高低，老百姓买得起和买不起和其他的廉租房的问题，我非常同意一个观点，在房地产市场当中，并不是所有人都拥有产权。关键是居住，怎么样得到一个居住权，通过资历和其他的方式这也是一个好的方式。

　　第二点我想谈承担责任的问题。讲到社会责任，社会责任中跟法律责任不一样。法律规定的，你首先，如果你有法律责任的话必须要承担的，这是法律规定的。因为社会责任大家看到了很多，原则是道德要求，要求你承担更多的社会责任，有的是一些捐献，但是新的公司法，修改以后，增加了一款，企业必须要承担社会责任。现在的社会责任，不仅仅是道义上的要求，同时它也是法律上的要求。当然社会责任在法律的层面上可能不一定比较宽泛，具体什么叫社会责任，我个人的理解，一个企业有没有社会责任，首先你有没有法律责任，这是一个界限。我们想到倡导诚信、诚信实际上就是法律上的诚信。如果大家都能够诚信经营，我想房地产市场的纠纷就非常的少，和谐也就能够构建起来。那么如果你在承担了法律责任以外承担起其他的道德责任，社会责任，法律层面上没有要求。有的道德层面没有要求，主动的承担一些额外社会责任。我想这就是一个更高的层次。诚信经营和用于承担责任，既是企业经营的理念，也是社会公众对企业的一种企盼和要求。所以在3·15来临之际，我们看这种研讨会，诚信树品牌个责任创和谐，我们的企业家应当有法律的意识和社会责任的意识，在经营、生产、和销售的时候，要必须遵循，我们的房地产市场的和谐就会来临。发言有不对的地方，请大家批评和指正。

西门吹蜡烛

　　【主持人】：下面有请北京首都开发控股（集团）有限公司董事长刘希模发言。

刘希模

　　【刘希模】：感谢我们会的主办单位，去年我们首开提出了一个地产的经营理念。这个理念跟我们今天的会议的主题非常的吻合，我们对这样的活动是非常支持也非常的积极参加的。昨天下午听了一个我们当前中国比较著名的报告，报告主题是“企业和责任”所以我就没有用我准备的讲话稿。昨天晚上我也想了很久，我想围绕昨天下午的报告讲一下对我们提出来的责任地产再思考。为了方面，我把昨天报告的重要的理论给大家重复一下。昨天的报告主要讲的是“企业和社会”。怎么引出来这个，什么是中国最大的危险，是能源吗？是环境吗？是我们的收入差距吗？是我们地区差别吗？是社会环境吗？是国际环境吗？这些都是影响中国的因素，但不是关系的因素，关系因素是人们对市场经济失去信心。

　　企业不仅追求利润，还要讲究社会责任，这一句话它的含义反过来说，你的企业追求利润就是反社会责任了。后面的论证当中，讲到企业利润怎么形成的。企业的形成是由企业和企业家承担了社会的报酬。企业利润的形成是企业进行创新的结果。企业领导企业追求利润就是有效的分配，企业追求利润就等于企业尽到了社会责任。我们说现在如果是过多的来讲究企业去讲社会责任，就容易引盖我们社会的深层次的理论。现在最讲究社会责任的是什么？第一是政府，第二是非赢利型的行业。比如说学校应该讲社会责任。第三是垄断行业。第四是媒体，现在许多的是是非非的观点，是由媒体出，所以媒体要尽社会责任。不应该讲社会责任的是竞争型的行业和企业，我一边听和一边思考，昨天晚上我也在想，我说我们的责任是不是记错了，是不是要反市场化了，在想怎么回事。想的结果我觉得我们提责任地产，现在讲社会责任，我的感觉是对的。尤其是在中国，在当前中国的社会经济是对的，在房地产行业讲责任地产也是对的，所以我昨天围绕这个我想了五点理由。今天好多的专家和学者都在这儿，我要把我的五点理由讲讲，看看对不对。

　　我觉得第一个把企业追求利润和企业应尽责任画上等号。假如在市场经济条件、市场秩序已经很完善，各种法律法规，政府的监管也十分的到位，我们可以把社会利润画等号，我觉得这个是对等的。如果在在这个社会当中，上面的这些因素有一个因素没有到位的话，都有可能是企业单纯追求利润影响他的社会责任。现在来看，不要说我们中国，发达国家他要把这些全都做到了吗？没有做到。更何况我们是刚起步的，我们的市场发育还不成熟，我们的法制好多还没有配套。人们的道德底线，有的还突破了道德底线。因为利润形成有很多的因素，有很多坑蒙拐骗的又可以形成很多。它只有在社会健康的前提下，企业才能够发展。社会也只有在每一个细胞很活跃的前提下，这个社会才能前进。一个没有社会责任感的企业，要想在这个社会当中，他永远的生存下去是不可能的。反过来说，如果一个社会没有众多得有社会责任感的企业，这个社会的发展也是不健康的。就像刚才王总说的，企业是一个大环境和小环境的关系，没有大环境和小环境是处不下去。我们正处再一个黄金发展期，这个时候为了避免发达资本主义国家在统一时期走过的一些弯路，我们提出来党和国家提出来，“树立科学发展观，建设和谐社会”我觉得是非常对的。作为我们企业，根据这个要求，提出来我们应该尽的社会责任。这个既在社会当中找到企业自己的定位，又能够使企业持续的发展。这个我觉得不是说我们迎合强势的政治提出来的社会主义口号，不是的。

　　第三点，因为我们是国营企业，国营企业特别的特殊，北京市副书记给我们企业做了一次报告，我感受很深。国有企业，你要知道，首先你要知道你是企业。第二你要知道你是国营，换句话说，你要知道你是谁，为了谁？你是谁？你是一个企业，你不再是一个政府的部门。你必须是跟市场经济当中跟你同样的企业一样，同样处在竞争的一线，不可能享受任何特殊的照顾。你要知道你是企业，为了谁？为了国家的利益，为了人民的利益。在现阶段，国家利益和人民利益在社会主义的总体上是一致的。所以有的时候你就要通过市场机制，通过企业实行政府要实行的意图。去完善政府要完成的职能，所以某一些时候，国有企业要反过来想，首先你是国营，然后想你是企业。

　　第四点，我觉得从我们住宅产品的特殊性也决定了我们必须要讲究责任。我们中国的房地产从80年代初到现在20多年，应该说对住宅的产品特殊性的认识也在逐步的深化。实际上住宅产品，第一要有保障的出现。衣食住行是基本的生活条件，第二它有消费的出现，它跟其他的消费品一样。还有多层次的消费需求。当一种产品它处在资源有限的情况下，它的供求关系会发生矛盾，所以投资会逐渐显现出来。实际上中国的房地产市场是从我们国家住房的改革推进的，当时主要是怎么能够把它尽快的变成商品，所以近年来，它的消费属性在逐步的放大。在消费属性放大的过程当中，由于它的资源的有效性和需求的矛盾加剧，投资属性也在逐步的膨胀。在这种情况下，住房的保障出现，买卖就让人给忽视，让决策层或者是开发商买卖就忽视了。这些情况就决定了如果作为一个房地产开发商，如何在这个市场当中倡导一个公平一种责任。把住房的保障出现更多的显现出来。

　　所以我觉得根据房地住宅的特殊性也要求我们房地产企业，不管是国营还是民营都要尽一份社会的责任，来把住房的基本保障体现出来。

　　最后一点是我觉得我们提出来的地产责任，是我们首开的前身，是20多年来企业继承的企业的成化。这两个企业随着社会经济的发展，人们对住房改善的强烈需求的背景下诞生的。它就是大家住房要求强烈需求要改善，它成长于北京市城市改造的配套工程，这也是一种社会的需求。它发展于国家住房制度改革的很艰难德利城。更加由于他担任了大运村和奥运村大批的经济适用房等大量的社会公益性的投资和保障性的主张投资，所以才使它有社会的知名度。也就是说，这两个集团从诞生、成长、发展，它时刻跟应尽的社会责任是紧密的联系在一起的。我们提出来的这个地产概念是我们两个企业发展的必然。它也是我们多年来企业文化的继承和升华。所以我们还要今后继续关注他的理念，要不断满足人民日趋居住的需求，这是我们发展的内在动力，所以我们要用这个继续教育我们的员工，用他的工作责任来保证企业体现责任社会。我也不知道我说的对不对，我就说到这里，谢谢！

　　【主持人】：感谢刘董事长的发言，下面有请北京市消费者协会秘书长张明发言。

张明

　　【张明】：主办方办了几次会每一次我都参加了。我想有两个转变，一是我们研讨会讨论的内容从具体的消费纠纷的激烈的争论向推动房地产健康发展共同构建和谐社会的转变。原来我们的气氛是十分激烈的，我们很多的开发商很害怕开3·15的会，认为成了被告。消费者是义愤填膺，当时成了激烈了场面。今天没有，那么第二个转变从讨论的气氛看和交锋和平和的转变，我想这两种转变是很深刻的。我想在于我们大家，可以说开发商也好，企业也好，还是消费者也好，都找到了一个共同点。共同点就是我们党中央政府提出来的，构建一个消费者的环境，构建一个和谐社会，对我们来说构件一个和谐的消费者环境。我今天讲两点内容，一点是从北京消费者协会对房地产消费者满意度的调查结果和启示。第二点我想谈一谈要关注一下我们北京建筑领域的民工消费者。

　　去年和今年初北京消费者做了一个调查，关于北京商品房消费者满意度调查。这个调查北京市一共是在北京我们设置的是2300个样本量，一共涉及到的楼盘是23个。实际我们调查的量比2003年还大。其中对2003的基本量进行了分析。我想对“诚信树品牌，责任创和谐”是很有意义的。

　　第一个就是房价的问题，我们注意到，这次两会上，很多政协委员人大代表对一些大城市的房价都给予了特别的关注和讨论。那么这时候我们北京市消费者调查的结果也是相吻合的。北京市老百姓就消费者预期的合理价位调查显示，自己承受到的价位是3000—6000千，超过的话，就相当难承受了，97.2%呈现的是这样一个区间，说明了我们单纯靠市场来完成对市民的住宅需求是不够的。需要政府加大为中低收入群众做廉租房和经济适用房。必须加大政府的投入，这个也和两会代表所提出的一些观点是一致的。刚才说，“诚信树品牌，责任创和谐”里面刚才谈到一个责任我很同意刘总和一些老总讲的，第一政府的责任。

　　第二个就是什么呢？在消费者关注商品房的众多因素中，环境是消费者关注的首选。排列顺序是房价、建筑质量、环境。这个出乎我们的医疗。31.4%的消费者首选是房价，这可见房价对消费者心里所关注的程度。也就是说他所能承担的程度34.4%。首先是质量，然后是服务，其次才是价格，我觉得这个是比较理性的。但是消费者现在受到选价格，我在商品房的一些展览会上，很多消费者一看哪个价格便宜，就去看，我觉得这个是值得我们注意了。

　　第三，是六层消费者对房地产的诚信评价比较低。六层是这样显示出来的，我们评价是按五分评价，三分以下就是评价比较低的。在三分以下的，占多少呢？占59.2%，将近60%。这是消费者总的评价还是不高的。

　　第四消费者对已经买的房子不高，这是什么情况呢。15%消费者遇到的认为是物业。

　　第五被调查小区，我们23个小区的调查，被调查的小区满意度基本情况，这一次23个，23个说实在的，实际的数据我公布一下，没有按照实际情况没有排名公布。想说什么呢？这23个小区是我们随机取样，而不是特意想选什么。被调查的小区23个，排在前五位的小区前五位的是满意度排名比较好的一个是昌平区的昌胜园小区、顺义区的新篮花园等。可以说基本上它反映了消费者对房地产的一种诉求。如此提出了对北京市房地产商品房采取的措施，提出了四点意见，一个是继续加大对房地产建设进行法律法规的建立和完善宣传和普及的力度。这真是需要这样的。第二是不断强化对房地产市场的行政监督。加大对房地产商品房目前感觉比较突出的，比如说价格、虚假宣传、合同欺诈等违纪违规，建立健全房地产市场不良行为的共识制度，加大对不良行为的披露。第三我们知道房地产是一个大的商品，现在还没有一个三包的具体的规定。所以买的大量的商品消费者出的问题是很头疼的，所以相关的一些售后服务的措施要进一步的完善。第四进一步要规范房地产的销售合同的有关条款。提出了四点意见，我想通过消费者调查，给我们的启示，尤其是房地产企业，还有监管部门，怎么样使我们的商品房使我们消费者的真正的舒心房。

　　第二个问题是考虑的问题时间比较久了。关注我们建筑民工消费群体的目前的状况，北京的消费者不仅是北京市城市户口的，到北京市来所有的人都是北京的消费者，也是北京市消费者负责任的一个对象。我先举几个简单的例子，我有一次去做一次调查，在大望路口，有一个著名的建筑工地，马路边上坐了一群民工在那儿看风景，我跟他们聊天。最长到北京工作八年了，最短的两年。我问了几个问题，我说政府一是在帮你们讨要工钱。里面有三个是欠薪的。我说你们的工作服，劳动保障工作服，你们穿的这些是发的还是自己买的呢？他们告诉我说，除了一个安全帽发的之外，剩下所有的东西都没有。我说你们零花钱一个月给多少呢？一个月给50块钱。一个月50块钱可以买什么呢？不能在外面商店买任何东西，必须在开发商指定的工地的小卖部买，而且不是人民币，而是券。食堂吃的什么呢？坦白的说，我买了，我也尝了。我想这个食品大家都不吃，一个鸡蛋5毛钱，有的买四毛钱，是很便宜。食堂来的这些食品达没达到我们食品的要求真是值得我们忧患。我又问他们，你们签了劳动合同了吗？都没有签。更不要说文化的、教育的等等。他们作为一个民工做群体，做出了很多的努力，他们在这儿做一个北京的消费者基本的消费者的权利并没有享受到。我想，比如说，消费者的知情权，他买知道商店的东西，我了解有相当一部分是假冒伪劣，或者是价格极端的不公平。

　　我们再看一看，每天上班最早的群体是谁？下班最晚的是谁？我也看到了，早上五点多钟我们轿车就拉着民工往城里拉上班了，晚上七八点钟往回走，一天的劳工量是很大的。这就关系到我们党提出来的关心民生了。我接着刘总的话说，就是房地产的社会责任。这个社会责任不仅仅是体现在你对消费者提供的服务，还有你对建筑工地的这些民工，房地产的企业，包括房地产可法赫建筑企业应当承担的责任是什么？所以我想我今天把这个问题提出来是呼吁了我们开发商，我们的建筑行业、企业，从本身做起，从关注你本身的建筑工人的消费群体做起来共建我们的和谐社会。我讲到这儿，谢谢！

西门吹蜡烛

　　【主持人】：谢谢朱会长的发言，下面有请建设部政策研究中心副主任王珏林发言。

王珏林

　　【王珏林】：大家好，非常高兴在两会期间致词，在3·15到来之际，为中国消费报共同举办了“诚信树品牌，责任创和谐”3·15房地产研讨会简单的谈一点想法，因为按照会议的主题，所以和谐尤其我们房地产市场的和谐，大家都知道，关注非常高。现在在房地产创和谐确实需要大家，我想通过我们这一次会议大力宣传能对我们行业诚信，对企业诚信、消费诚信有很大的推进作用。现在简单谈几点看法。

　　因为房地产市场，主要有卖方和买方和提供货率等等。在市场和谐就需要三方面共同努力，不是每一方的责任。一个是政府，一个是企业直接参与，一个是消费者。所以下面我谈个三方应当在市场和谐中，尤其是我们房地产和谐中。对于政府来讲，我认为，主要的应当是建立一个平等的和谐的竞争环境。就企业我们在参与市场竞争的时候，我们政府要给一个平衡。如果这个做不好的话，下面就存在危机感。所以必须建立平等的竞争市场环境。

　　第二方面要通过加强管理、监督来促进这个市场。光有政策不行，现在我们的政策也不少，对市场管理方面的政策也不少。为什么我们市场中还存在，尤其是市场交易中和中介服务中海存在很多问题。因为政府还有一个监管，要加强这方面的管理。

　　第三方面我想要严格执法，为建立法制社会建立一个平等的市场竞争环境。另外一个市场要带头执法。所以政府不带头，因为我们国家处于建设初级阶段，所以很多权利都在政府手上，所以政府要带头。

　　第四个是企业，企业它要发展，要做大更要做强，怎么办呢？尤其是我们现在是品牌社会世界，大家都知道品牌的作用。品牌很重要一点，树品牌要做大，就要从诚信开始起步。我们现在市场，市场在国际品牌和国内品牌最大一个优势是质量第一、服务第一。因为保障未来大家买了这个产品以后，大家没有很好的意见，退货那么多，你这个企业怎么做强，大家不敢买。所以企业树品牌这是一个。第二点是要调整，现在嘴上说得好，把消费者作为上帝，没有消费者就没有我们企业。消费者不知道我们，我们企业就没发发展。嘴上说不行，要真正为消费者提供这样的良好的服务。企业第三方面要履行在市场和企业发展中的经济和社会责任。第四方面就是对于消费者，消费者是买方，到市场买东西，希望能买到最好、最理想、价格低廉、质量又好的产品。这都是每一个人的心里，但是消费者也要为建立诚信社会，尤其我们房地产市场推进新体系做一些贡献。我主要也谈三点：

　　一要了解相关的政策法规和市场价格情况。你不了解你买，上当了怎么办。第一个消费者要保护自己的合法权益。你买东西要多了解一下。第二方面要加强自己的保护意识。你最起码要尤其是买房子的时候，要读懂合同。往往都是在合同上，和约中里面，你不明白，因为你不是专家，里面约定的一些事情，你已经承认，你已经签字了，法律怎么保护你？第三方面要参与市场监管，消费者，尤其政府也有，更重要还有我们新闻单位。这是我谈的第一点，三方面的，都应当共同来建立房地产市场诚信体系建设作出贡献。还有就是企业，诚信树品牌，它有哪几项责任，刚才朱会长已经谈了。

　　我主要谈这几个，一个是企业的经纪者，因为我们企业实际上的发展，国富民强，关键的是我们企业在发展。我们企业只有做大发展才会为社会做贡献。企业要通过有效经营，持续创造社会财富。包括我们各个主管部门、国家都想培育更多的企业做大、做强，走向国际市场，这是关键企业必须做强。第二方面我想谈的是法律责任，所以现在我们房地产市场存在的不规范行为，主要还是由于我们部分房地产企业不是真正的按照国家规定的法律法规执行的。遵纪守法、合理消费。所以刚才举了那么多现象，大家都清楚，企业以效益为中心，以经济为第一。这是不可否认的，你能否认这一点吗？但是必须遵纪守法。所以都要尊法，进行公平竞争，要依法进行经营，还有依法进行买卖。第三方面文理，企业作为我们企业就要培养，为什么我们一些发达国家的企业，包括他的社会责任那么好，因为他是法制社会，长期的建立起来。所以对我们企业来讲，企业的各项活动要符合公平、公正的社会基本道德。不能做违反商业道德的事情，所以说我们企业做一个人来讲，做一个企业来讲，因为社会，国家发展大家都好，企业发展好，大家受益。市场好了，大家都高兴。所以我们企业不能做违反商业道德的事。有一些是法律问题，有一些是道德问题，这叫文理责任。最后一个就是社会责任，社会责任可以说是多多方面的责任。我认识到一点就是什么？比如说今天房地产市场，市场好的，我们企业才有劲去发展，市场要不好和不景气了，所以我们要认识这一点，房地产市场不仅是政府的，也是我们企业的，大家都来爱护。房地产是谁？企业就是建房、卖房。所以我讲这里面主要有几方面，第一个就是先把自己的职工保护好、爱护好。更多的解决我们社会和谐问题和社会就业问题。我们就业主要靠企业就业，提供多的就业岗位，另外在小的范围之内要把大家管理好。另外要提高我们内部职工的福利待遇和按照国家规定建立劳保，基本的制度要建立起来。

　　另外有能力的企业我们希望多参加一些社会活动，比如辅助弱智群众，参与一些公益活动、慈善事业，更重要的是在我们经营过程中要按照国家现在建立科学观和节约型制度的要求，要保护生态环境、节约土地、节能。因为这跟我们房地产建房密切相关，所以第二点谈到企业的四项责任。最后一点想谈一谈企业如何创品牌？我也想谈几点。

　　第一个是在我们产品上，所以说要提供最好的产品上市场。房子你不盖最好的，但是你这个产品是多方面的，有环境、质量、配套、服务。第二项要把你企业做大、做强就得有经济能力和开展业务。你得有保障，得要有实力。第三要有好的管理水平，现在我们缺的就是这一点。第四点要在社会上要有较高的知名度，人家说谁谁有名气，人家说这个是谁啊，不认识。第五点要得到更多消费者的认同，你的产品要消费者认可。

　　最后谈一点我简单的谈一点，这些企业责任如何落到位，我简单的谈三点。我觉得关键在企业诚信制度自身建设。你自己都没有建立诚信的希望和愿望，不努力。第二方面重点对于整个诚信市场的推进，关键没有诚信市场，所以企业它也衡量他的经济成本。所以要把市场推进、行业推进。下面最重要一点，政府要对这些诚信企业要有保护和爱护措施。要给他发展更大的市场发展空间，所以我们要宣扬好的，对于不诚信的我们要采取措施。他不诚信，他还有那么多的资源，这不公平。所以简单的问题谈一些想法，最后我希望我们更多的房地产企业在诚信中大大的向前迈一步，谢谢大家！

　　【主持人】：谢谢王主任的精采发言，下面请中国消费者协会消费指导部主任王前虎发言，大家欢迎！

　　【王前虎】：非常高兴由中国消费者报联合举办的“诚信树品牌，责任创和谐”3·15房地产研讨会。是两个单位连续多年围绕房地产市场的建设推动消费者权益保护为宗旨的品牌会议。应该说长期以来，消费者对房地产的诚信度和企业的社会责任意识评价都不是很高。从投诉反映的问题看，虚假广告误导，违背公开承诺、变更小区规划，长期无法便利产权证，有的久拖不决，有的消费者威权困难重重，影响了社会的和谐，有的成为消费者心目中的永远的空。这些情况应该说在中国房地产市场发展的初期阶段是不可避免的一种历史现象。随着社会的发展、行业的规范、政府对企业的管理力度的加强，以及法律法规的不断完善，舆论的监督以及消费者维权意识和维权能力的加强，特别是许许多多有守法经营、诚信理念、社会责任感的企业数量增加，让我们消费者感到了中国房地产市场已经进入了一个新的发展阶段。这个发展我想用一组数字来描述。

王前虎

　　2003年至2006年全国的消费者协会组织处理的商品房投诉分别是44609件、20530件、15256件、14960件。同比下降的幅度分别是53.97、25.69、1.94。应该说这个下降的幅度一是大幅度的，第二是持续的。这些数字说明了许许多多的问题。当然在这里头，我想作为经营主题的开发企业，有越来越多的企业意识到了诚信、责任是企业生存和发展的基础。如果不能够遵循企业社会的理念，不能按城市理念经营，那么他的产品、企业形象都会遭到破坏。至2005年中国消费者协会和中国房地产协会以及上海中凯集团设立了中国房地产业诚信建设以来，连续的两年我们对中国房地产市场的一些具有诚信表率作用的典型人物和事件在全国范围内进行搜集、汇总、评选。去年，我们在北京饭店召开了表彰会，今天在座的任志强、刘希模两位都是获奖人。今年我们对2006年度的中国房地产市场诚信建设的典型人物和事件我们选了32人，包括个人也包括事件。其中有通过积极倡导责任地产将诚信纳入经营宗旨形成行业共识的首开集团。还有经过三年不懈努力，目的就是为了兑现向消费者公开承诺的大连万达长春公司。也有积极为大家为业主上海绿地集团，还有向消费者承诺无理由退房甘肃天信集团。以公开透明经营为特色，将售房全程六公开的，以及江苏新能源集团让业主的监督权、选择权得到充分实现的这些事例，而向天津泰达集团，将诚信融入举措也受到了消费者的肯定。以及内蒙古仁和地产以样板房就是交房，保障了买房人应有的权利。更为可贵的是我们看到作为行业组织的河南住宅产业商会自觉在商会亮丑引起了良好的社会反响。

　　这些典型事例还有很多，像大连易达房地产股份有限公司以公开、透明、友善的经营方式来塑造诚信的经营模式，以及广东的荣光集团他率先发展的承诺，以阳光来推动诚信。我们还看到有一些企业为了保护双方的合法权益，通过自己出资来建立威权意识团，提供消费维权基金的方式让消费者在自己的权利得以实现提供了很好的基础。深圳和政房地产集团有限公司，他从降低成本让消费者买到性价比更好的产品，回报社会的一份责任。这些事例都充分的说明中国房地产市场投诉数量的下降，不是一个文字，而是体现了国家、媒体、企业、消费者方方面面众多因素整合而导致的这样一个方向。

　　随着市场经济的不断完善，诚信机制、责任意识越来越受到重视。中共中央关于公民道德建设实施纲要将诚信作为我国现阶段基本道德规范之一。党的十六大报告中也明确提出，整顿和规范市场经济秩序，健全现代市场经济的社会新体系，胡锦涛总书记在提出，产权为基础，法律为保障的制度，是建设社会体系的必要条件。我们特别幸喜的看到温家宝总理在刚刚召开十届人大五次会议中报告中指出，房地产对发展经济改善人民群众条件有着重要作用。必须促进房地产业持续健康发展。并强调要深入整顿房地产监管，依法整治房地产开发、交易、中介等违规行为。去年党的十六届六中全会将这一命题提出之后，市场已经更加重视把公平、正义摆到更加突出和合理的位置。

　　从2006年底中国消费者协会在这样的一个社会背景下，在广泛征求社会方方面面的基础上，确立将消费和谐作为2007年的年主题。这个主题就是根据消费者权益保护法制建设的进程推动良好的消费环境，将直接关系到广大消费者的感受和心情，关系到和谐人际关系的建立和和谐的建设，它将会对居民消费的增长产生重大作用，这一个背景下确立了。

　　在这种情况下，我们将会在今后的工作中围绕创建住房消费市场的消费者权益保护做一系列的工作。比如3月9号我们在北京饭店召开了“创诚信地产、促消费和谐的中国3·15论坛”不仅交流了各地、各个行业在推动中国房地产市场诚信机制建立方面的一些好的做法和好的经验。我们也希望通过广大的传媒对这些好的经验进行广泛的宣传。我们还将对中国房地产市场的消费者满意度的统计调查信息向社会公布。满意度的调查我们将连续三年的做下去，今年是第一年。第三个是在3月15号中国消费者协会将召开良好企业社会责任的高层论坛会，也是以此来调动和鼓励企业能够围绕着自己的社会责任，充分发表自己的看法，并且鼓励有更多的企业加入到阵容中来。最值我们如果我们能够坚持将诚信、责任做为推动市场得主旋律，我们相信我们的房地产行业应该更加持续、健康的发展，广大的消费者也一定会随着房地产业的健康发展得到更多的实惠，也会能够真正体会到一个放心的、开心的、舒心的房地产企业给他们带来的好处，谢谢！