[转帖]房地产策划人现身解密

恨少

房地产策划人现身解密
楼房定价，与成本无关
　　
    说到疯涨的房价，不得不提到我从事的这个行业。虽说一个楼盘的售价最终是由开发商老总确定，但最初价位却是由我们“建议”的。
    我是一名资深房地产策划人员。一般而言，一个项目（楼盘）的定价方法有两种：一种是成本核算法——通过计算成本加上利润核算，得出最终市场价格。另一种是对比核算法——通过和同地区内同质楼盘的价格对比，得出最终的市场价格。卖白菜采用前一种，而卖房子一般采用后者。
    举个例子。某地块有个新项目A（已经封顶），我们按照市场比较法进行价格预算，就必须先搜集该区域可比的、类似的B、C、D、E等楼盘的当时售价（注意，是当时），然后在根据一系列的系数比、权重比进行演算，从而得出A楼盘的售价。
    也许有人会说，很多行业不都是这样制定的吗？别急，听我慢慢道来。
    市场比较法，固然其根本因素参照的有成本、供求关系等，但最重点的，还在于“市场”二字。很可能成本等都没怎么变化或者变化很小，但当市场发生了变化或变化很大的时候，售价也是会跟着发生很大变化的。
    还是A楼盘。它在2005年时用市场比较法，与B、C、D、E等楼盘进行参照对比后，演算得出该楼盘的售价为5000元／平方米左右，投资回报率为23％。但因种种原因，该楼盘在该年并未推出，而是一直等到2007年才正式向市场推售。在此期间，该市的房价一直处在跳跃式的增长阶段。但此时，A楼盘还会以2005年时推算的售价出售吗？答案绝对是否定的。因为我们用的是市场比较法，是根据市场变化而变化的。因为我们当初参照的B、C、D、E等楼盘的售价都发生了变化，不再是2005年时的价格了，而是2007年的价格。所以，我们必须根据最新的（2007年）价格再重新进行演算。
    也就是说，只要其他楼盘的价格上涨了，我们用市场比较法算出来的新楼盘的价格也绝对是要上涨的。再加上一般定价规律，还要加进一些未来升值等因素，所算出的售价往往会高于目前市场均价。
    此时，我们通过最新的参照价格数据，得出的A楼盘的售价为9000元／平方米，而投资回报率也变成110％了。因为A楼盘的成本并未增加很多（建安成本基本没增加，增加的只有管理成本等，但与增长的售价比，几乎可以忽略不计），但售价却几乎翻了一倍。
    各位这下看明白了吧。根据市场比较法算出来的新项目的售价，永远是高于以前的同比旧项目的售价的。而且，只要其他项目的售价涨了，不管你新项目的成本有没相应的增加，而售价却永远是会跟着其他项目上涨的。这就不难理解很多开发商“捂盘”的真正原因了。
    所以，每当有人问我楼价会不会下跌，我都反问：“你说呢？”

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每当有人问我楼价会不会下跌，我都反问：“你说呢？”