二线城市写字楼空置率居高不下 于风险中把握机遇

hfwoaipu

2013年全国甲级写字楼新增供应总量接近500万平方米，同比增长23%。随后三年，预计年均新增供应量将接近800万平方米。这将导致2016年市场中的甲级写字楼总存量，较2012年增长80%。上述新增供应量中将有近七成来自于二线城市。
二线城市写字楼空置率居高不下，租金持续低迷则成为必然。如何在矛盾中寻求平衡，于风险中把握机遇，成为当前二线城市发展写字楼物业的核心议题。至少应从三个层面予以思考，才能确保二线城市写字楼物业的开发得以顺利完成。

从城市的角度，能级较高的二线城市相对风险更低。同时应避免进入“灯影效应”之下的城市。从板块的角度，新兴商务区风险通常远高于成熟板块。

写字楼具备基本办公形象，即可满足小型或启动期企业；而中型或成长期企业，开始关注产品实用性；优质的中资企业，部分国内500强的区域总部，则逐步对产品舒适度有所追求；优质外资企业，部分中资金融企业，对于写字楼的标志性提出更高要求；外资金融及世界500强企业区域总部，目前大多青睐于生态节能的写字楼物业。因此，一旦对可能入驻的最优质客户类别做出判断，则基本可明确产品策略的上限标准。

二线城市租赁客户整体对于甲级写字楼产品层面关注点前十项的排序，依次为：建筑外部形象、电梯运载效率、标准层平面使用性、公共部位装修、商务商业配套、物业管理及服务、办公区净高、空调及新风系统、地下停车位配比、智能化及安防系统。

因此，基于以上产品关注点的覆盖程度与标准。若适度添加部分前瞻性的产品增值策略，如可拆卸楼板、行政洗手间、共享空间等。则有望将其打造成为所属二线城市的“蓝筹”写字楼。而该类物业也大多成为刷新市场最高租金的高品质物业。如重庆的英利IFC、宁波的来福士广场、武汉的企业中心5号等。

对于二线城市写字楼招租的核心目标而言，在于去化速度与价格实现上的平衡。并以此规划执行方案的总原则。

价格策略上，通常会由低区向高区灵活推出，保证租金持续走高。在低区以具备竞争力的入市价格争取主力客户。同时争取在中、高区，以较高价率先成交，树立项目价值形象。

客户组合上，通常会有效控制高、中、低各区大面积客户的比例，同时拓展高预算小面积客户，根据其需要，随时加推各区房源。以此类不同目标的客户组合，实现速度与价格的平衡。

营销推广方面，在确保基础推广物料及项目现场包装完备的基础上，通过与项目气质相吻合的事件营销，以增强影响力并实现圈层营销。

客户拓展方面，就普通客户而言，将定位于区域范围内租约期限与项目竣工时间节点相契合的租户，通过直邮、活动邀约等形式，推进接洽。就大客户而言，通常会较早在全市范围内，锁定目标客户的大名单。通过政府、商会、协会等资源，用半年的时间做专项推广工作。

针对性附加策略方面，就普通客户而言，通常会提供二次装修通风保障、专业空气测定、一站式物业客户经理等；就大客户而言，在提供以上附加策略的同时，通常还会考虑冠名权、标牌权，优先扩租权，甚至专用电梯。