掘金商业地产需顺势而为

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商业地产投资，因为宏观经济走势下行、投资收益下滑、供需失衡等多方面因素，而处于低迷状态。不过专业人士指出，当前商业地产投资并非毫无机会，只要找准方向，还是能够获得不错的投资回报。
投资意愿低迷

商业地产投资仍然没有走出低迷状态。

以上海为例，据德融地产市场中心研究部统计数据显示，最近一周上海市商业地产成交面积为4.71万平方米。记者观察最近一段时间的交易状况发现，商业地产低迷态势并未得到改善。数据表明，自今年3月初以来，每周成交量均维持在4.5万～7万平方米，并未出现大的波动，与去年成交水平相比，也有不小的差距。

研究机构数据显示，2014年第一季度国内商业地产投资热情出现明显回落。根据仲量联行的最新数据显示，中国大陆地区受市场低迷因素影响，商业地产投资额为30亿美元，同比下降18%。

与投资热情不高的现状相对应的是，商用物业的投资收益出现了明显下滑。数据显示，今年3月办公楼和商业营业性用房投资收益下降城市的占比分别48.21%和59.30%，要高于住宅的44.82%，商用物业成了投资“重灾区”。

多种因素造成
分析造成商用物业投资意愿下滑、投资回报出现下滑的原因发现，除了受宏观经济走势下行影响，还与传统行业自身面临调整等因素有关。从目前来看，经济调整已经开始影响到区域的商业景气度，所以商用物业的投资出现下滑，在情理之中。

此外，传统行业在电商的冲击下，加速其调整步伐，也在一定程度上影响了商用物业的投资。全球最大的私人房地产咨询服务公司高纬环球有关人士指出，互联网和智能手机的普及、低成本的物流和配送服务有力地推动了在线零售业的快速发展，实体店零售商家正深切地感受着来自网购的压力。而在这种变化过程中，电商使得很多原先需要依托实体店的商业行为，已不再需要依赖传统的商用物业，从而使得需求减少，由此影响到投资收益。

另外，零售物业市场面临着供大于求的压力。高纬环球亚太区零售地产服务部董事总经理豪建思说：“在我们监测的30个主要城市中，预计未来商业面积供应总量约为7500万平方米。其中，预计2014年将会出现超过2000万平方米的供应高峰，2015年的供应也将达到约1800万平方米的高位水平。尽管一些项目将会推迟入市，但如此庞大的供应量会将对市场产生很大的影响。”

凸显新的亮点

投资热情减弱，收益降低，并非意味着商业地产变成了一堆破铜烂铁，毫无投资价值。由于国内广阔的地域空间、庞大的人口基数以及线上线下的相互结合，国内商业地产也有不少亮点值得关注。

首先，百货店将会转变。在海外，早就有人提出“百货商店衰亡”的观点，但在我国，直到2013年才出现下降趋势。随着购物中心的发展，未来2~3年内，百货的影响力还会进一步下降。专家预计，百货店有可能会向零售主力店转变，例如向消费者传递最新高端服饰的流行趋势。

第二，快时尚品牌会加快拓展步伐。与奢侈品品牌明显放缓拓展节奏相反的是，如Zara、H&M、优衣库、Gap、C&A等在2006年前后进入国内的快时尚品牌，却加足马力“跑马圈地”，明显加快了拓展速度。专家分析指出，快时尚品牌有着深入中国内地城市的潜力，最终会在国内大多数城市落地生根。

第三，零售物业市场两极分化进一步加剧，会导致购物中心与商业街脱颖而出。行业人士分析指出，国内消费者对商业街和购物中心的认同程度一直高居不下，因此这种类型物业的租金水平有望持续增长。当然，这类物业除了地理位置之外，还需要在设计以及后期营运方面多下功夫。

看准三大趋势
专家预计，根据目前的消费模式变化情况来看，购物中心会成为未来发展趋势，其中包括餐饮类商铺和承载品牌的商铺有着更大的发展空间。

餐饮类商铺需求会持续升温，因此这类商铺具有很高的投资价值。饮食一直都是中国文化很核心的一个组成部分，也是中国购物中心非常重要的元素。如今其地位变得更加重要。在部分零售业态放缓扩张步伐时，餐饮商家的拓展扩张却显得信心十足。以上海为例，从历史上看餐饮在购物中心的比例一般在15%～20%之间。但最近部分购物中心的餐饮租户占比高达40%。在一些新兴区域和新开业项目，餐饮商家，尤其是连锁快餐、咖啡店以及大型的本土餐厅的进驻，成为提高入驻率和吸引客流的关键。

品牌店迎来新的一轮发展契机。由于零售环境的变化，更多体现品质生活的品牌对于进入中国市场充满信心。同时，一些购物中心如K11、上海嘉里城和北京侨福芳草地等最近也在购物中心经营上更加强调品质生活这一概念。高纬环球零售商租户代表团队董事古莎若表示：“虽然市场还需要充分的时间来验证这一营销策略对销售业绩的影响，但是对于那些追求全方位购物体验的消费者而言，很显然这些购物中心变得越来越有吸引力。”

此外，与电商结合的商用物业也值得关注。专家分析指出，实体商家并不一味地排斥电子商务，而是意图把它纳入自己的商业模式。这是因为电子商务可以为消费者在产品认知、下单和取货等方面提供更多的选择。“全渠道”零售时代已经来临，所谓的“线上购物、实体店提货”服务在欧美国家已经出现迅猛发展势头。因此，相信带有中国特色的类似服务有可能在中国的零售市场开始发展。

当然，由于超大购物中心大量出现，投资者需要当心由此而引发的空置风险。有数据显示，在2013年，全国大约有150个购物中心在内地的主要城市开业，平均建筑面积达到8万平方米以上。空置是超大购物中心所面临的一个世界性难题，中国概莫能外。所以对于投资者来说，需要留意空置而导致收益缩水的风险。