专家评席勒楼市泡沫论：一直说总有猜对的时候

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　　2013年度诺贝尔经济学奖近日揭晓，美国经济学家尤金·法马、拉尔斯·彼得·汉森和罗伯特·席勒获奖。相比艰深的经济学理论模型，国人更关心的是这些理论对实践的影响，特别是对中国经济的现实意义。罗伯特·席勒数年前对中国楼市泡沫的看法，也再次被媒体翻了出来。相比席勒2009年预警中国经济泡沫严重的时候，今日中国部分一二线城市房价的高企已非同日可语。对此，经济学界怎么看？
　　在获得诺贝尔经济学奖之前，罗伯特·席勒曾多次访问中国。据媒体报道，2009年12月，他在深圳出席某企业活动时，对现场提问的记者表示，“中国经济发展得非常热，但也有一些需要警惕的现象，比如深圳房价高居不下等。”
　　席勒主要从房价与收入比来分析楼市问题。在世界经济论坛2011年年会(达沃斯论坛)上，他再次直言中国房地产存在泡沫。他说，“一个普通的上海人，要工作100年，才能用他的全部收入买一套房子。既然这样，为什么还要买房？答案是，大家预期房价还会上升。我觉得这样的投机是非理性的”。
　　对此，上海交通大学上海高级金融学院金融学教授、副院长朱宁解释说，席勒对中国市场不太了解，他也肯定中国市场的独特性，但从房租对房价的比例、收入对房价的比例，以及价格涨幅同其他国家相比，中国的房价都是偏高的。”
　　席勒是朱宁在耶鲁大学读博士时的导师，朱宁对席勒的观点非常了解。“席勒2005年时预判美国房地产有危机，美国直到2007年房地产泡沫才开始破裂，所以说，理论并不是用来预测的模型，只是从长期的趋势来分享对市场的看法，所以应该这么去解读他的理论。”
　　朱宁认为，中国一些城市的房价确实太高了，只能从投机的角度来解释，很难用传统的经济理论来解释这个现象。罗伯特·席勒对这种现象的解释是，人们受到周围环境的影响比较大，忽略了投资风险和回报率，不够理性。
　　但北京大学法律经济学研究中心研究员薛兆丰认为，“任何人断言房地产市场有泡沫，终有一天会兑现。一个不走的钟，一天里面也有两次是精准的”。“经济学不需要假定人是有理性的，而且事实上人是经常不理性的，但是不理性的行为会受到惩罚”。“最后价格还是会回归理性，这是一个动态的过程”。
　　中国房地产学会副会长陈国强则更多地从行业的角度理解这一问题。他认为，席勒虽然运用了房价收入比，但更多的是直观感受，不一定契合中国市场的实际。
　　陈国强说，2009年下半年房地产市场的确出现过疯狂，因为政府转变了对楼市的调控政策，导致市场反弹，当年商品房均价涨幅约29%，罗伯特·席勒注意到了这一现象，但他看到的只是“北上广”这样的特殊城市。
　　2009年，罗伯特·席勒还曾说，美国加利佛尼亚州房价与收入之比为8到10倍，而中国的深圳、上海等大城市的房价收入比达到36倍，这令人担忧。对此，陈国强认为，中国人买房，特别是高收入人群收入来源是比较多元的，套用简单的工资收入或者固定收入对比，没法作判断。不仅中国如此，其他国家也是这样。东京、纽约等国际大都市的总体房价收入比也是偏离全国整体水平的。
　　“理论是有用的，但不等于理论就能很好地预测一个结果。”北京大学国家发展研究院经济学教授卢锋认为，讨论中国房价增长机制是不是可持续更有意义。首先中国经济增长需要是合理的、可持续的；然后是土地制度，现行的土地制度人为地提高了房地产供地的价格；其次是货币总量的控制，过去10年，货币总量扩张得很厉害，这有特定的背景，现在要控制；最后，就是政府决策，不能一遇到经济下滑，或者有一点低落，就过度地强调保增长。“这四种因素共同作用形成的增长过高的机制，肯定是不可持续的。”卢锋说。
　　对于运用房价收入比来观察房地产市场的做法，薛兆丰也提出了异议，他认为，在北京、上海这样的大城市房价算收入比没有意义，因为在这些大城市买房的人很多也是能够在伦敦买房的人，他们是比较高端的人层，而这些人的收入没有纳入统计中。
　　“中国仅存局部房地产泡沫。”北京大学房地产金融研究中心主任冯科对媒体公开表示，他认为，中国城市的发展情况差距非常大，因此并不存在全局性的泡沫，而只存在局部的泡沫。中国的一线城市和部分三线城市泡沫比较显著，而二线城市比较健康。
　　陈国强也认为，局部市场价格偏高存在泡沫，但总体上是健康的。大量资金流入到房地产市场，以投资、投机的目的来买房，然后通过这样的方式来获取收益，当然会出现泡沫，但国家实施限购政策后，这种情况得到转变，目前“北上广”房地产市场过热，是因为刚性需求和自住需求还没有充分释放，北京每年新增几十万人，导致供需出现矛盾。北京这样的城市，投资性买房的比例已经大大降低了。
　　“房地产市场实际跟城市化的进程是同步的。”陈国强说，城市化没完成，房地产的需求无论是住宅还是商业地产形态，需求都处在高增长的状态，房地产市场的平稳与城市化进程是相关联的。
　　尽管国内一些学者并不认同罗伯特·席勒的判断，但房价正以每年平均20%的速度上涨，如果房价受到大幅挫折的话，对实体经济、金融体系和整体经济的稳定增长将造成很大威胁。为此，陈国强建议房地产市场发展回归到居住属性和使用属性上来。