对房地产行政限价，效果还需市场检验

正略钧策

对房地产行政限价，效果还需市场检验
正略钧策管理咨询 合伙人 许朝辉

5月份，南京市物价局连续出台了三个房价调控意见，对经济适用住房、普通商品房实行"政府指导价"管理。政府采取行政手段，对原本属于市场调节范畴的商品房价格进行调控（主要是限制涨价），值得关注。

南京市政府对房价如此重拳出击，实属无奈。5月15日，国家统计局江苏调查总队发布的"4月份全省城市房价调查快报"显示，当月南京房价涨幅为11.5%，创两年来新高，是国家宏观调控两年来从未有过的。房价飞涨，当然是房地产市场供求关系决定的。但房地产作为特殊商品，其需求具有多重性和复杂性。

首先是所谓“刚需”，即刚性需求，是消费者以居住为目的对住房的需求。这种需求是最基本的需求，也是合理的，是供应首先应当满足的。当然，真实的居住需求是有相应的购买力支撑的。其次是投资需求，住房具有价值高，易保值的特性，天然是投资的理想工具。在市场经济体系里，以保值、增值为目的的投资需求也是合理的，也是供应应当满足的。现在国内普遍流动性过剩，投资渠道缺乏，投资房地产的需求强劲。第三是投机需求，就是依靠短期的炒作盈利的行为。投机是市场交易的润滑剂，投机者承担风险，增加市场交易的活跃程度，原本无可厚非。但在目前中国的房地产市场上，投机往往是与违规行为结合在一起的。开发商、中介、投机者形成结盟，捂盘惜售、虚假销售、倒手加价、散布虚假信息，实际上破坏了正常的市场秩序，人为制造恐慌，放大了需求，形成供不应求的局面，快速推动房价上涨。

政府出台了许多治理违规的规定和措施，但执行不力，难调查，难取证，处罚轻，根本震慑不了违规者。在巨大的商业利益的诱惑下，开发商、中介、投机者有恃无恐，恶意炒作。象南京房价4－5月间那种急速的上涨，不可能是刚性需求发生变化引起的，正常的投资需求也不会在短期内突然爆发，只可能是违规性投机行为的产物。违规性投机，依靠政府目前的监管水平和能力，根本不能够彻底抑制。与其扬汤止沸，不如釜底抽薪。抑制投机最有效的方法是改变房价上涨的预期。

投机者之所以敢于疯狂炒作，投资者之所以大举买入，都是建立在房价将持续上涨的预期之上的。预期对房地产的当期需求影响巨大。如果扭转房价将持续上涨的预期，建立房价将稳定甚至下降的预期，投机行为将销声匿迹，投资型购买也趋收敛，即使刚性需求也会延后，总的当期需求会降低，供求关系趋于平衡。

可是，在当前刚性需求强劲，流动性过剩导致投资需求旺盛的条件下，扭转预期是相当困难的。开始于两年前的房地产调控措施，好像在沸腾的开水中加入少量凉水，平静片刻继续沸腾。市场在经历短暂的观望期之后，上涨预期又卷土重来，酝酿新一轮炒作。广州市长信誓旦旦说房价会降，在缺乏增加供应的具体行动的背景下，也被买家当作耳旁风。南京市的行政限价措施，就是试图扭转预期的新的尝试。效果如何，还需市场检验。怎样检验？看交易状况。

状况一：如果市场交易平稳，供求基本平衡。违规现象减少甚至消失。说明行政限价取得成功，扭转了房价上涨预期，挤出投机需求和过量投资需求，剩下的居住需求和正常投资需求正好与供应相适应。行政限价取得成功。在预期稳定，市场运行平稳之后，行政限价措施可以取消，功成身退。

状况二：价格通过行政手段限制住，但需求依然强劲，加剧供不应求的局面。限价扭曲了市场，出现象部分地区经济适用房市场一样的暗地加价，隐性市场，甚至为开发商、政府官员创造寻租途径的现象。说明政府对市场的判断错了，房价上涨的确是真实需求造成的，寻求增加市场供应，同时出资建造保障用房，才是解决民生之道。

状况三：行政限价措施执行不力，被开发商钻空子，打擦边球，甚至官商勾结，成为新一轮上涨的动力和借口。说明开发商利欲熏心，政府管制能力低下。房地产市场难逃繁荣－泡沫－崩溃的宿命。

市场经济，对政府管制水平的要求大大提高了。一纸政令出台，能否真正执行，执行效果如何，均需市场检验。行政限价也不例外。

本文首发于《中国房地产报》，作者系正略钧策管理咨询合伙人，如需转载，请联系正略钧策www.adfaith.com市场部，010-59082979/2981