电子商务仓储需求引爆工业地产市场

正略钧策

电子商务仓储需求引爆工业地产市场

正略钧策管理咨询   顾问   魏广巨

      随着电子商务在中国的飞速发展，仓储物流的瓶颈日益凸显，从而引爆了中国工业地产的需求和增长。

  仓储能力成为电子商务发展瓶颈
      中国的电子商务企业自2006年以来进入了迅速扩张阶段。到2011年第四季度，中国网上零售市场整体环比增长37%，全年规模达到5800亿元。其中，B2C市场规模约1370亿元，占网上零售的20%，比值持续上升。根据目前的增速，到2013年，B2C网上零售市场规模将达到6500亿元。是否能够实现增长目标，突破仓储物流的瓶颈是关键。从2006年到2009年中国电商企业掀起了一股融资热潮，通过迅速的扩张和兼并，整个电子商务市场在短短的3年内完成了行业格局的重新划分和洗牌。如今，已经进入到了“仓储热”的新阶段。如今，谁能建立起综合运转的仓储中心，谁能保证仓储物流的转运速度，谁就能赢得消费者的认可和市场份额，也就能赢得相对的话语权。目前几家大型的电子商务企业：京东商城、淘宝商城、凡客成品等纷纷调集资金，准备把大把的钞票换成土地和库房。早在2008年的圣诞节，各家快递公司和大型电子商务企业订单增长了150%，纷纷出现爆棚的现象。物流失效严重受到了影响。上海新蛋网因为仓库搬迁发货延迟，给消费者发出了总裁致歉信，承诺晚到商品赔付订单金额10%（上限100元），而京东、淘宝这样的企业也遇到了类似的问题，因为延迟发货造成的直接经济损失达1.8亿元人民币。
      前车之鉴，京东商城在不到一年的时间里首先搬离了位于北京南五环的1000平方米的百利威26号库，在上海建立了3.6万平米仓储基地，为顺利迎接2009年的圣诞、元旦和春节的网购“贺岁档”备好了充足的“粮草”和“弹药”，从而吹响了电子商务企业“跑马圈地”的号角。
      根据国家统计局2011年发布的数据显示，北京的仓库去年到2012年1月份租金增长了20%~30%。广州的情况也几乎一样。而上海仓储更为紧张，2011年全年时间里，上海的库房大约租金增长了40%，青浦地区的租金已经涨到1.5元每天每平方米，即便是这样，依然有很多新兴的电子商务网站急切的寻找仓库。

   百亿利润化解巨额投入成本
      电子商务企业有两大运营成本，仓储和配送。而这两项职能的发挥又决定着电子商务企业的盈利范围与能力。目前电子商务企业仓库选地策略多为“周边选址、配送中央，一点选中，辐射四周”的策略，通过在市区周边选定仓储基地，建立仓储转运中心，并以此为半径像四周辐射，涵盖一、二线重点城市。在成本构成中配送环节是变动成本，取决于油价和运输距离，很难控制，尤其当规模很大以后，配送管理不好，费用就可能急剧增加，导致一夜之间崩盘。目前几大电子商务企业采用的策略均是在每一个大区域中建一个仓储中心，覆盖这一区域，超出范围的不送，这样可以把配送费用控制在合理范围内。而仓库建设和买地的一次性投入是沉没成本。以最大的京东商城和当当网为例，日订单均在5000单以上，如果在上海周边建造10000平方米的仓储库房为中转中心，其所投入的成本将会带来每年150亿元到300亿元销售额，分摊之后成本微乎其微。同时，在不同区域建立多个这样的仓储物流中心，便可以涵盖整个中国市场，形成强大的配送网络，打通仓储、转运、配送的链条，建立一流的物流平台，形成企业的核心竞争优势。围绕这一战略，各大电子商务企业在租地困难的局面下，纷纷向产业链下游扩张，开始自己筹建仓储库房。随着电子商务确立全产业链运营战略，其自身的规模也会不断增加，巨大的企业规模和固定资产势必催生中国未来的电商和零售业的“巨无霸”，形成“鼠标+水泥”的模式。同时，作为网络虚拟世界的依托，实体体验店也随之兴起。在销售区域的市中心以合理的半径，设立多家实体体验店，为消费者提供实物参照和使用感受；实体店的另一项功能是为消费者制定合理的解决方案，例如：为消费者专门设计衣服款式、推荐新款服装、家具、电子产品等，并通过实用体验购物的乐趣，进一步推动和引导消费者的购买欲望。
   地方政府高度重视，房地产商“紧急转弯”
       租用仓库的紧张状态使得大型的电子商务企业开始拿地自建仓库。据建设部2011年第一季度数据统计，2010年物流仓储吸纳量创新高、空置率达历史低位的基础上。2010年申报的工业用厂房建设项目中，截止到2011年第一季度，仍然有27%的项目没有竣工。
      2010年完工的通州物流基地的宝德物流仓库在3个月内已成功签约一半以上可租赁面积；同时，2011年北京物流市场租金维持上升趋势，平均净有效租金达每天每平方米0.90元，环比增长2.5%。迫切的需求带动了投资回报率不断提升，在严厉的房地产调控政策作用下，工业地产逐渐成为了淘金地，重新吸引了开发商、地方政府、投资人以及银行的高度重视。以万通集团为例，万通联手TCL集团整合TCL集团属下的众多工业用地及厂房，盘活不动产从而降低运营成本。各地方政府也把工业用地的开发建设纳入了地区经济的发展规划当中，从各地区公布的“十二五”规划可以看出各省区的产业园上马和扩建项目占有了相当的比重。另外，“十一五”期间，各地申报的产业园区规划中，国家级工业园111家，省级工业园更高达2356家，未来3-5年将是工业园区建设的高峰期。
    专业化需求，催熟中国成熟的仓储建设和管理产业
       随着电子商务对工业用地需求的急剧上升，必然引发地价和租金的攀升，而投资建厂的巨额成本势必成为各大企业的“沉重”负担，虽然未来“巨额的利润”前景可以摊销，但是面对着由此带来的经营风险，成熟的企业都必然寻找有效地管理方式。以美国为例，在上世纪80年代，仓储式零售店：沃尔玛、Staples 的不断扩张，带动了仓储建设和管理产业的壮大和成熟，以更专业化、信息化、集约化来为零售业巨头管理仓储和配送。虽然与中国现状不同，但极具借鉴意义，未来中国工业地产行业也必将出现规模巨大且成熟的仓储建筑和管理企业。其特点是整合资源，全方位服务，包括：拿地、建造、仓储、系统化管理、全国资源调配、最优化配送等特点。
      几家大型电子商务企业自行建设仓储基地从某种意义上来讲也是“被逼无奈”的选择。面对电子商务井喷式的扩张，现有的仓储物流企业的服务水平显然无法满足需求，京东商城在尝试了多家北京籍的物流公司后，决定自己建造仓储基地和物流车队，这也为打造中国出色的仓储建设和管理企业奠定了基础。对于未来的工业地产经销商来讲，除了拿地、建仓库、出租场地以外，未来出路应该是更多的为电子商务企业提供高附加值服务。主要集中在以下几个方面：一、建设现代化的仓储中心。土地作为稀缺资源，无论是供应量还是价格都将直接拉动建筑成本飘升。未来趋势是应用先进的建造技术，建设大容量、立体式的仓库。通过缩小占地面积节约土地成本，同时大规模提升向上的立体空间来增加其存储量；二、信息系统整合存储信息。巨大的空间为存货、找货带来了难度，由于平面面积缩小，立体空间的增加，使得内部存储呈现多层级化。如何在多个层级间、数以万计的货物中准确定位、及时寻取？必然依靠强大的仓储信息系统和层级自动升降功能在短时间内完成（目前的三层两叉车的格局必将被淘汰）；三、信息系统联网。仓储中心必将和电子商务企业网购系统无缝对接，客户网购下单后的信息在第一时间传送到仓储中心，通过信息接收、货源查询、货物定位、发货配送等环节完成订单的及时响应；四、最佳配送方案。通过仓储系统的强大功能，在定位到货源之后，根据客户订单的派送地址和发货地点以及目前路况等信息，后台系统自动计算最佳配送方案，主要包括：配送路线、预计时间、交通工具等，同时将发后状态传输到商家平台，便于用户实时跟踪。
      通过以上四个方面的优势，未来的工业地产企业必将成为电子商务企业的长期战略合作伙伴。

      本文首发于《住宅与房地产》，作者系正略钧策管理咨询顾问，如需转载，请务必注明公司及作者名称，如需采访、约稿，请联系010-59082963/2979。

chenrongfang

还有过路费的问题没解决，否则物流还更大的发展