明德房地产管理评论：激进受益者华侨城：央企自信激发拿地狂飙

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华侨城应该是一个非常自信的企业，相信自己的实力与市场判断力。在房地产市场宏观调控的背景下，各家都在“紧巴巴”过日子的时候，华侨城却出手阔绰，在土地市场上攻城略地，据统计在以17.91亿元的价格拿下了上海苏河湾41、42街坊地块后，华侨城今年拿地的金额再次改写为168亿元。有人说华侨城疯狂拿地得益于央企的背景，有恃无恐，但在笔者看来华侨城拿地的背后也有其自己的原因。

首先，土地市场遇冷，华侨城土地抄底。自调控以来房地产开发商的日子多多少少都有不好过的地方，土地市场自然也是降下温来，土地市场起拍价成交并不罕见，甚至有部分土地流拍，看看万科起拍价拿地的情况，再想想华侨城在这个时候拿地也算是一次抄底，低价储备土地为未来的发展提供充足的动力。

虽然华侨城预计上半年净利润翻倍至14.6亿元，但从目前的情况看华侨城的资金链已经绷的很紧了，如果市场不能按照其预期的速度回暖，华侨城以目前的状况这几轮的攻城略地恐怕反而会把自己逼到绝路，但从华侨城的大手笔动作来看，华侨城对自己的判断和实力还是很有信心的。

其次，运营模式决定其需要大量土地。华侨城的运营模式在中国的房地产界是比较有特色的，也是将自己的优势和特点发挥的淋漓尽致的。通过旅游项目带动周边人气和地价上涨，为地产业务铺路，提高住宅地产项目的吸引力和价值，再在旅游项目附近开发商业地产，住宅地产和商业地产成熟后反过来又促进了旅游项目的发展，这种地产+旅游+商业的互促商业循环模式的确在中国房地产界独树一帜。

笔者曾经写过一篇关于华侨城运营模式的文章，提出过这种互相促进的循环的关键之一在于旅游项目的成功与否。除了这个关键外华侨城还需要机会来推动这种地产+旅游+商业的商业模式，关键点便是是否有足够的土地供开发。旅游项目注定会占用大片的土地，再加上附近的住宅和商业地产，其一个完整循环所需要的土地面积必然是一个比较庞大的数值，没有足够合适的土地，旅游+地产+商业的商业模式便无用武之地，华侨城最大的优势也就无法发挥出来，所以在加强内部管理和保证旅游项目成功率之外，是否有合适足够的土地便成为了一个制约的客观因素。

华侨城最近在上海拿下“苏河湾41、42街坊”地块，成交价格为17.91亿元，粗略计算成交楼板价格仅为1.45万元/平方米。算上前期拿下的苏河湾1号地块，目前为止，华侨城成为苏河湾推地以来的惟一地主。细心的朋友可以去看看苏河湾的地图，这三块地几乎连成了一个片区，从土地因素上已经为华侨城奠定了旅游+地产+商业模式的基础。

通过上面的分析，华侨城在调控背景下大规模拿地也就不难理解了。但笔者对华侨城选择新政背景下大规模拿地的做法并不是非常赞同。旅游地产其实和商业地产有些相似之处，能够保证持续的现金流但是其回收资金的周期相对较长，不像住宅能够迅速回收资金，补充拿地造成资金紧张，这样就对华侨城的资金链造成了很大压力，为了缓解疯狂拿地造成的资金链压力，8月3号也宣布3年期中期票据融资20亿。在笔者看来与其在不明朗的市场背景下继续绷紧资金链冒险加速已有的产业，倒不如利用已有产业的优势向其他产业链进军，丰富自身的产业链增加了利润增长点，也加强了自身抗击风险的能力。

万科的美国老师是帕尔迪，那华侨城可以学学美国的迪士尼。迪士尼不仅仅拥有迪士尼乐园，还拥有电影、动漫产业，也有不动产产业，迪士尼就是充分发挥了其动漫电影+迪士尼乐园+不动产循环促进的优势，让原来只有米老鼠唐老鸭的迪士尼产业更加多元化，迪士尼也因此更加强大，打造了一个迪士尼王国。

华侨城在北京、上海、深圳、成都等地都有大规模的游乐园，这些游乐园如果可以和一些相关的主题结合起来，也许会对游客更加有吸引力，例如迪士尼乐园与动漫电影相结合，而这些与乐园结合的主题便是华侨城开展新业务领域的突破口，例如动漫、影视。华侨城大笔资金冒险投向已有的业务，为什么不保守一点利用少量的资金来开拓新的业务领域呢？

开拓新的业务领域只是笔者对华侨城的在调控背景下的一个建议而已，本质上还是风险控制。拓展产业链有助于提高企业抗击风险的能力，但像富力地产占领产业链的方式仍然没有脱离房地产行业，风险仍有存在，而华侨城拥有良好的旅游资源，在旅游和游乐园项目都有自己丰富的经验，借鉴迪士尼的发展模式或者开拓新领域华侨城比其他开发商都更有优势。调控背景下主营业务的市场不明朗的情况下，依然大举扩张，可以看出华侨城对自己抗风险能力和战略眼光是相当自信的，但这份自信从容下仍然隐藏着很大的风险。6.29事故刚刚过去不久，华侨城要警钟长鸣，不要让安全事故成为引爆资金链的导火索。

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