地产新兵唐骏：“现在抄底正当时”

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        在“史上最强”的地产调控之下，粮草不济的地产军团不得不收阵退兵，而强军劲旅却逆市抄底，不减攻城略地之势。在强者愈强、弱者愈弱的局势下，有一股地产新势力异军突起，或吞并或抄底，酝酿变局。

“在别人恐惧时，你要贪婪……”股神巴菲特为地产调控下的抄底者作出精辟的注脚。

在“史上最强”的地产调控之下，粮草不济的地产军团不得不收阵退兵，而强军劲旅却逆市抄底，不减攻城略地之势。万科、保利等仅5月份共收地12宗，是为佐证。在强者愈强、弱者愈弱的局势下，有一股地产新势力异军突起，或吞并或抄底，酝酿变局。

6月10日，零售业起家的新华都[19.10 -0.93%]集团高鸣战角，宣布进军房地产，首战长沙，已斥资20亿元将长沙武夷置业有限公司75%的股权纳入囊中。

“这确实是一次抄底机会，在时机上我们还是把握得不错的。”新华都集团总裁兼CEO唐骏6月20日接受时代周报记者采访时表示，“这一轮调控洗牌对于资金不够充足的房企影响比较大，但是在资金方面，我们比较有优势，这给我们带来更多机会。”

首战长沙

“长沙是我们的首个项目，300万平米的万家城超大楼盘。长沙的房价是目前中国二线城市中最合理的，高端均价在每平米五千……”宣布进军房地产之后，唐骏在微博上作出如此表述。

不过，新华都起于闽，兴于闽，却首战长沙，颇在人们的意料之外。

“新华都选择长沙此类价值洼地，是有意规避强有力的竞争，”协成机构副总裁张国栋告诉时代周报记者，“新华都本身具有一定的品牌，选择次要城市虽然不利于其品牌发展，但是选择一线城市风险较大，所以选择长沙是一个不错的折中选择。”

正略钧策房地产行业咨询中心高级顾问邓宇明对此持同样的看法。他表示，长沙楼市均价与GDP以及人均GDP是倒挂的，增长潜力非常大。

而实际上，唐骏觊觎地产已有三年之久，落子长沙，可谓谋局已久。

“新华都之前一直在观察哪些城市的盈利空间比较大，”唐骏对时代周报记者表示，“地产行业有非常大的增长空间，可以说是潜力最大的一个行业。只要你选择好时机同时具备一定的实力，风险是非常小的。”

其实，新华都大东家陈发树早已试水地产。2003年5月，新华都控股华福大酒店[12.94 0.62%](房地产)有限公司，但至今仅开发过福州华城国际等少数项目。

真正的大刀阔斧始于2009年。当年11月28日，新华都斥资近20亿元，收购厦门明升集团控制的长沙武夷置业有限公司75%的股权，受让1600余亩土地。

据唐骏透露，新华都同年开始调兵遣将。其中，明升房地产前总裁金健入局新华都房地产，华福大酒店(房地产)有限公司的部分主力也陆续加盟。

这样一来，集地利与人和，新华都地产等待的唯有天时。“根据市场消费能力、人均GDP、房价和地价等几个因素综合考虑，我们判断现在就是时机。”唐骏告诉时代周报记者。

6月10日，新华都正式宣布进军房地产业，斥资100亿启动长沙楼市大盘。唐骏表示，未来新华都将通过收购二、三线房企的方式，规模性进军地产，最终“在三年到五年的时间内将房地产业务运作上市”。

“在调控下，土地市场已经从卖方转向买方，新华都在这个时候进军地产就是逆市抄底。”邓宇明对时代周报记者表示，“现在许多房企仍处于观望阶段，从近几个月来看，销售量持续下跌，很多房企资金紧张，这个时候会出现很多并购的机会，而且议价能力较强。这非常契合新华都的战略。”

除了长沙项目，新华都目前还介入福建漳州龙海市近11000亩的滨海旅游休闲度假区项目，以及海南省三亚市3000余亩的旅游度假项目，规模相当惊人。据悉，龙海项目正在进行一级开发，已进入规划整理土地阶段，而三亚项目则正在规划设计当中。

“龙海项目和海南项目是联合开发项目，主要还是从其他房企手中拿地、然后进行合作的模式。我们尽量避免在公开市场拿地，因为拿地过程很复杂，时间很长。目前这两块地还只是一个合作意向。”唐骏对时代周报记者表示。

狩猎资本

“事实上，我们对这个行业的利润率预期在每年20%-30%，这个期望值并不高。”唐骏表示。然而，“资本猎手”唐骏的野心却不可小觑。

“新华都首期投入20亿，之后肯定会滚动开发以及引入开发贷款。实际上，贷款过程中赚取的利益才是最大的。另一方面，新华都房地产明确表示其目标就是上市。也可以说，新华都正在狩猎一个新的资本平台。”邓宇明分析道。

对于资本运作，新华都无疑驾轻就熟，尤其是近两年来，资产呈几何级倍数增长，其中更是离不开唐骏在资本市场上的长袖善舞。

2008年4月15日，唐骏以10亿天价“转会费”入主新华都，“中国第一打工皇帝”的美誉不胫而走。其间，唐骏负责新华都的长期战略、集团运营、对外投资以及资本运作等工作，尽显“资本猎手”本色。

同年7月31日，福建新华都购物广场股份有限公司成功上市，下辖83家门店，涵盖大卖场、综合超市和百货业态。按照新华都A股周一的收盘价18.94元计算，其市值达到了30.35亿元。

之后，新华都的股权投资更是让人眼花缭乱。2009年，新华都套现紫金矿业[6.83 -0.73%]，斥资2.35亿美元入股青岛啤酒[34.61 -0.66%]，位及“三当家”；尔后投资22亿入股云南白药[65.76 0.54%]，成为“第二大股东”。至今年1月，新华都投资3200万美元入股上海奔腾电工，坐上“第二把交椅”。

目前，新华都的产业框架初具规模：以百货、超市为主，并投资工程机械、房地产等行业，同时积极参股旅游发展公司、矿业、啤酒、医药和IT行业，此外还投入教育领域。

一系列资本运作看似章法不明，却是唐骏对新华都多元化扩张的长期酝酿：首先是投资与民生有关的行业，只投资产业前三名；其次寻找国资背景做老大的企业为第二大股东；接下来就是从资本运作转向实业。这样看来，在青岛啤酒、云南白药到奔腾电工对号入座后，进军房地产无疑就是新华都转向实业重要的一步。

回归实业

“从资本运作到实业，其实是一个价值回归。当资本运作到一定程度，如果想进一步推动资本的扩张或者增值，必然要投入到实业或实体当中去。所以这是新华都的一种战略操作，或者从公司层面来说是一种长远规划。”张国栋向时代周报记者分析，“对于大企业或者大资本管理者来说，地产只是整个资源整合的一个链条，并不见得是最核心的链条或者主业。”

值得注意的是，与之前的“二股东”、“三当家”策略不同，新华都却当仁不让地问鼎第一大股东。

“从资本运作到房地产，我们都是按照自己的思路来做。房地产行业商业模式比较简单，不像青岛啤酒等产业需要品牌的积累，相对来说，房地产的模式比较清晰，所以与其跟着别人做，不如自己做，而我们也有这个能力，”唐骏接受时代周报采访时表示，“在长期持有大股东的方式上，我们碰到自己的强项或者自己操盘机遇比较大的时候，我们就自己操盘。”

唐骏对此颇有信心。他表示，新华都可以通过地产来整合集团资源，例如在商业地产里配套新华都超市以及大卖场，“这就是一种互动方式，地产将成为新华都资源整合的平台，也是我们的战略之一。”

“新华都的优势在于协同和资金。协同就是与原有产业的协同。新华都的地产业态与本身的行业是相关的。”邓宇明对时代周报记者表示，从整个新华都的业态来看，目前新华都的百货零售、旅游和教育等产业都能够很好地协同其商业地产、旅游地产和住宅地产。未来，新华都可能会致力于打造多业态的综合体。

另一方面，如果房地产行业的第一要义是资本，那么新华都可以说是“不差钱”。邓宇明表示，新华都之前运作过多家上市公司，资本运作经验丰富，对于将来新华都房地产上市以及上市之后的资本运作，肯定是加分项。最重要的是，新华都通过“二股东”、“三当家”的身份进入多元领域，就意味着新华都可以腾挪自如、适时抽取资金，因此有利于今后的房地产发展。

“新一轮房地产调控，就是对地产界的一次调整。我们发现地产界一直有这么一个规律：当每一轮调整后，部分原本不涉足房地产行业的企业就会加入房地产建设大军中来。实际上，在每一轮调整之后，对于资金比较充裕，且对市场比较有信心的企业来说，这都是一个好的机会。”张国栋如是说。

新华都逆势抄底，看来是瞄准了机会，然而初出茅庐，成王败寇仍是一个未知数，留待地产冬去春来后的见证。