[原创]调控进入深水区

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调控进入深水区

正略钧策管理咨询 顾问 邓宇明

政府调控政策未松动，聪明反被聪明误。开发商需审时度势，适应市场调控，规避市场风险

实际情况并不是像传言的那样，国务院已经公开辟谣，背后可能是开发商、银行、炒房客等利益相关体在背后的传言，以便为市场造势，谋取自身利益，其实这是比较笨的做法。社会的和谐稳定是处在第一位的，政府此次对房地产调控的决心不容忽视，住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面，政策一旦放松，房价会强力反弹，调控政策毁于一旦，政府也会失信于民。由于09年的房市大卖，房地产开发商赚得盆满钵满，有压力测试表明，对于房价的下跌承受能力，国家能承受10%、银行能承受20%、开发商能承受30%，这有一定道理，而且有不少资金充裕的开发商也持有同样观点，原因有三点：首先，去年房市比较好，对于开发商来说，如果不是用去年赚的钱加上借钱大举扩张的话，日子过得还是比较舒服的，可以延缓开发，等楼市好了再卖，毕竟在城市化进程，通胀预期、和商业地产形势大好的情况下，还有8~10年的窗口期的好日子可以过。本次调控的目标主要是遏制部分快速上涨的城市的房价；其次，国家目前处在经济结构调整的关键时期，在这个阶段会比较痛苦，各种矛盾比较突出，表象是房价问题，背后是经济结构调整问题；最后一点，根据过去几个波谷调整期的房价来看，房价调整的区间范围下跌不超过30%，所以在09年形势大好的情况下，开发商的抗压能力是30%应该没错，但是如果对宏观经济环境出现错误的判断，没有把握好波峰和波谷，选择在波峰大举大地，就会对开发商未来几年的经营利润造成重大影响，很难缓过劲来，金地，碧桂园、顺驰这种曾经出现战略失误的开发商就是典型的例子。

根据以上分析及笔者近期对市场的实地考察，在一线城市如深圳、上海，房价在调控政策的影响下已经有所松动，经销商促销力度比较大，但在价格泡沫比较小的二三线城市，房价基本没有下调。

少部分开发商有压力，其次是银行有压力，上海有某个银行的信贷部员工出来说3套房也不是不可以发放。对于此次政府的相关调控政策的解读，笔者认为目的是遏制部分快速上涨的城市的房价，其实那些关于“调控政策会松动”的传言出来，政府怕激化社会矛盾，影响和谐稳定，反而会不松动，国家处在结构调整的关键期，如果没有传言，国家为了缓解地产调控给经济带来的负面压力，在民众矛盾言论逐渐平缓的情况下，反而政策会松动，所以这些有目的的传言的人是：“聪明反被聪明误了”。

松动很容易、后果很严重

第一：调控效果还没有显现出来，部分城市已经遏制住了快速上涨的趋势，而且刚需开始出现，但还是有不少人在观望，对经济形势有影响了。

第二：最严重的，一松动，会导致投机投资者又重新进入房地产业，会把房价拉上来，影响到社会的和谐和稳定，其次，会影响到经济结构的调整，长痛不如短痛，否则后面带来的矛盾更大，经济结构调整不到位，会使国家经济过分依赖房地产投资，未来全球经济如果进一步恶化，对出口依赖极为严重的中国经济可能会崩盘，而且目前内需拉不动，收入上不去，房子没人买，在过去的2008、2009年受金融危机影响到出口，影响GDP和内需无法拉动已经导致就业问题、住房等等社会矛盾，除了房地产及相关行业一枝独秀，比较繁荣。

坚持才会赢得经济结构转型、藏富于民的最终胜利

原因有两个：第一：多迹象显示，有一些地方配合“不积极”， 对于调控的执行力还有待加强，调控效果还没有显现出来，观望气息比较浓，部分城市已经遏制住了快速上涨的趋势，而且刚需开始出现，但还是有不少人在观望。另外，从上半年数据分析来看，受调控等因素影响，经济增速有所回落，但是这有利于加大力度调整经济结构，规避国家经济对出口及房地产业的严重依赖，这才是调控的真正目的，达到最终藏富于民，同时挤掉楼市泡沫。否则，只是光谈调控，不积极进行经济结构调整，那就是治标不治本，比如出现“每月房租高过大学生月工资等怪现象，民众买不起房、租不起房的的矛盾加强了。第二：政府此次调控的目的是遏制部分快速上涨的城市的房价，近期有一些人跳出来说房价要松动，这些传言出来，政府怕引起矛盾，发而会不松动，国家处在结构调整的关键期，如果没有传言，国家为了缓解调整经济结构的短期阵痛，在民众矛盾言论不大的情况下，反而政策会松动，所以这些有目的的传言的人是：“聪明反被聪明误了”。第三：经济结构调整还没到位，如果松动了，势必会影响效果，后果更严重。

调控其实是一个系统工程，需要相关配套措施到位才能平安着陆

可能有三种结果，取决于经济结构调整的速度和力度、以及保障性住房工作及房产税等工作推进的速度和力度：第一种，在调控到位的情况下，加大力度调整经济结构，我国能快速转型，这是最大的胜利。第二种，继续调控会导致银行坏账等情况，从而可能会导致经济崩盘，但我认为这种可能性不大，因为目前房地产房价泡沫比较大的城市主要集中在一线城市和部分二线城市，同时国家会根据房地产市场反应及时调整相关政策稳定经济，所以最坏的后果可能是经济结构调整步伐放缓，民众承受租房购房的痛苦压力的时间更长一点，但是如果政府在房产税和保障性住房上加大力度的话，会减轻老百姓这方面的痛苦许多。

第三种，如果继续调控，但经济调整步骤缓慢，速度不够快，人民收入没有增加，同时保障性住房等工作没有跟上，那么是非常危险的，会导致民众矛盾激化，租不起房和买不起房，导致人才从一二线城市流向三线城市等情况，不利于经济建设。

本文作者系正略钧策管理咨询顾问，该文章已发表在《房地产导刊》2010年08月01日刊上，如需转载，请联系正略钧策市场部，010-59082736