[原创]房地产行业涨势形成的原因探究

正略钧策

房地产行业涨势形成的原因探究

林陈彬

    从07年的“高热”到08年的“严冬”，从09年初的“小阳春”到“骄阳盛夏”，一边是财富榜上接连出炉的神话，一边是“楼脆脆”、“楼歪歪”、“楼薄薄”不断上演，中国的房地产业近些年始终处于风头浪尖上。但是，尽管曝光率如此之高、关注度如此之广，中国的房地产却有太多的让人看不懂，仿佛一切经济理论、市场规律到这全失了灵。当时怕是很难有人想到房地产的这个“熊市”走的如此匆忙。因此我们在讨论房地产的任何问题时还应先解开她的面纱，看看决定房地产走势的最关键因素是什么，在此基础上讨论问题才有实效。 

    什么才是影响中国房地产走势的关键呢？

    众所周知中国的房地产受政府政策的影响非常大，每一次走势的变动之前都有一系列文件做引子，因此很多专家称中国的房地产是“政策市”，更有甚者许多企业不做市场研究而成立专门的机构来研究政策的变动。然而政策就真能能改变市场变化的洪流吗？如果能改变为什么在比我们政府强大数倍的美国政府的救市政策下失业率却仍然节节攀升、传统投行不可避免的衰败破亡？

    依笔者愚见，中国的房地产是一个观念市。何为观念市？观念市就是消费者对产品超乎理性的疯狂导致的价格飞涨，继而影响、加强更多的消费者认同该观念。具体说来就是中国民众对家的特殊依恋转化成对房子的刚性需求，不管房价多高，多么超出房屋本身的合理价值都要咬牙买下。新一代的消费者有些可能这种观念比较弱化，然而他的家长、他的爱人，爱人的家庭可能会有这种观念，在失去家庭和接受这种观念最终他只能无奈的选择后者。而房地产商正是看到了消费者的这样的诉求，是以可以肆无忌惮的抬升房价，房价的上涨带动了消费者的恐慌性购买和对房子重要程度的认同，因此房价越是涨，购买量反而大。单从房地产商短期利益最大化而言，这无疑是一种极为奏效的销售策略。然而这种策略却隐藏这一种极大的风险，消费者的非理性购买的冲动程度会与自身所承担的经济压力会产生一种博弈。非理性因素越强，则越可能逼近自身所能承担经济压力的极限。而且这种悬崖边上的平衡极易打破，因为人性的贪婪很难让利益集团在金钱诱惑面前适可而止，他们会不停止的想要再往悬崖边推进一点，而银行和政府因为要从里面分一杯羹，也会助长这种行为，最终的结局不可避免的就是突破消费者承受极限，偏离实际价值的地信引力便会将从悬崖处掉下的房价狠狠的拉像地面，怕是还要砸出个深的口子才能止住势头。这样的结局虽然政府和银行不愿看到，但是人性使然，又怎生避免？看看日本“失去的十年”，香港、美国的金融危机，难道他们的政府就不英明，为何会任由悲剧酝酿发生？历史总是惊人的相似，因为在历史长河中浮沉的人性始终难变。

    所以精细化管理有无必要？有必要！但在当前房地产狂欢之际这样的声音显然是地产商们听不进去的。潘石屹早在97年就认为房地产不能只靠粗放式的经营收获成果，必须专业分工，更攻一块，逐力提升细分产品的品质来赢得持续的利润。然而十来年过去，潘只能无奈的叹一声“卖鸡的不如倒蛋的”。

 
    因此对于大部分的房产商而言，看不到正确的出路是正常的，房地产行业对“精细化管理”的真正需求恐怕还得来个大熊市才能被真正唤醒！

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