[转帖]上海豪宅市场真回暖了? 境外资金入沪"抄底"?

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上海豪宅市场真的回暖了么？是否有境外资金入沪“抄底”购买豪宅？记者从上海市房地产交易中心“网上房地产”上了解到，从8月开始，本市豪宅的总体成交呈下降趋势。业内人士认为，受金融海啸的影响，豪宅的主要买家和租客——外企金领和高管收入受到影响，确实有小部分海外买家入市，但要断言豪宅市场回暖则为时尚早。

　　最近三个月成交逐月下降

　　许多豪宅的成交自8月到10月逐月减少。上海市房地产交易中心“网上房地产”的数据显示，8月到10月3万元/平方米以上豪宅成交前三甲：御翠豪庭（楼盘详情 业主论坛)8月到10月的签约数量分别是20、11和4套；仁恒河滨城（楼盘详情 业主论坛）为56、21和15套；尚海湾豪庭则是21、18和1套，均逐月下降。

　　专门经营中高档 二手房的信义房屋相关人士也告诉记者，目前还看不出豪宅市场有回暖的迹象。

　　上海中原地产研究咨询部经理马冀表示，现在要断言豪宅市场回暖为时尚早，因为现在有实力接盘豪宅的人并不多，而且最近出台的房产新政对豪宅市场几乎没有任何影响。事实上，不但豪宅的买卖市场在低谷，部分楼盘的租金也有一定下调。马冀说，这与豪宅的租客多是金融企业高管有关，受金融海啸影响，他们的收入缩水，能够承受的租金也相应降低，导致成交的租金也较7、8月时下降了不少。

　　高档住宅近期下调报价

　　据美联物业、中原地产、21世纪不动产等多家中介公司反映，一些高档住宅房源近期下调了报价，例如近期陆家嘴的世茂滨江花园（楼盘详情 业主论坛），一些房源的报价就下调了10%左右，而其他部分豪宅成交均价也进一步走低。

　　相关研究机构数据显示，10月上海滩花园（楼盘详情 业主论坛）以32551元/平方米的均价卖出了多套小区外围的房源，这比上海滩花园（楼盘详情 业主论坛）5月售出10套中央大 户型房源的41910元/平方米低了22%，套均总价更是从601万元降到了324万元。

　　对此，业内人士认为，年初受高通胀和高经济增长的刺激，大量的资金流入高端住宅市场。但是，随着“金融海啸”的蔓延，在经济低迷时不能获得价格提升的高档住宅，成交量一落千丈。加上股市、楼市低迷，财富缩水也导致高端住宅的实际需求没能快速增长。投资和需求逐步下降的高档住宅市场开始走入低迷。

　　部分豪宅改推投资型房源

　　豪宅面临的问题还不仅仅是成交价格的下降，租金回报率的难以提高也令其头痛。即便一些豪宅租金收益比较高，但由于总价也很高，所以投资回报仍然不算高。

　　一些豪宅开始改变营销模式，从主推大户型、高总价的自住型房源为主，变为力推小户型、低总价的投资型房源。后者的年投资回报率较前者要高2%-4%。于是吸引一部分来自海外、希望把豪宅当财富避风港的投资客。但多家中介机构表示，目前还看不出海外买家大举进入本市豪宅市场的迹象。