[转帖]深圳开发贷款暴露新危险信号 不良率远高于个贷

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深圳银监局要求9月5日提交的开发贷压力测试结果，各家商业银行并没有按期完成。深圳某股份制银行风控部门人士解释称，“仅仅是个贷的压力测试，我们就忙了个把月。再同时做开发贷压力测试，根本无法完成。”不过，一些商业银行则开始对监管部门的压力测试体系提出质疑，认为该体系过于简单，有些前提假设根本就不成立，会影响到动态结果的科学性。

　　 与此同时，深圳开发贷已暴露出新的危险信号。一是不良率远高于个贷，达2.48%，二是展期现象已开始出现。深圳人行信贷数据显示，截至2008年7月末，深圳开发贷款余额为1331.89亿元（含政策性银行开发贷31亿元），不良贷款余额为32.97亿元，不良率为2.48%，远高于0.79%的个贷不良率。其中，国有商业银行开发贷余额为891.59亿元，不良余额为21.09亿元，不良率为2.37%；股份制银行开发贷余额为44.03亿元，不良余额为11.88亿元，不良率为2.7%。

　　 不良率高企与展期严重

　　 深圳人行信贷数据还显示，截至2008年7月末，深圳股份制银行贷款不良率为3.82%，国有商业银行为3.69%，政策性银行为1.13%。但据银监会数据显示，截至2008年6月末，全国股份制银行贷款总体不良率为1.65%，国有商业银行贷款总体不良率为7.43%（未扣除农行因素）。这意味着深圳股份制银行的贷款不良率、开发贷不良率都高于全国股份制银行的平均贷款水平。

　　 8月份，银监会向全国辖属监管机构发文，要求检查各地商业银行的个贷和开发贷。作为房价波动较大的深圳，无疑成为全国关注的对象。 也因为此，深圳银监局甚至从年初开始，就每月召开例会，严令各家商业银行自揭不良，采取各项风险防范措施，以免出现系统性风险。而8月开始的检查，则是从压力测试入手，研究危机情况下各家银行的实际承受能力。

　　 深圳某股份制银行人士称，“银监会要求各家商业银行，开发贷、个贷的压力测试一起做，但各城市提交报告的日期不一致。深圳由于是重灾区，要求9月初就提交报告。”

　　 显然，银监会主导的压力测试无非要得出抗风险的实际承受能力，教会各家银行如何在风险中行船？但现在的问题是，从不良率和展期情况来看，开发贷的风险已经不期而至。

　　 此外，深圳开发贷的不良率统计还忽略了一个重要的因素，那就是开发贷展期现象严重。

　　 “没办法，地产商无钱可还，只能做些展期，再不行，就只能是还旧借新，或者借新还旧了。”深圳某银行人士称，该行上半年就做了不止一笔展期。据了解，其他银行也存在这样的现象。如果将这些展期贷款科学地纳入不良，深圳开发贷的不良率恐怕还要高于目前的2.48%。

　　 这从深圳不少楼盘目前成交量低、销售期无奈延长上也可见一斑。显然，销售期延长会导致地产企业资金紧张，而资金紧张自然无法偿还银行贷款，进而使得银行贷款展期；反过来看，因为银行贷款展期，促使地产商敢于延长楼盘销售期，进而人为阻止深圳楼市市场化下跌的步伐，并致使挤压地产泡沫的宏观调控部分落空。

　　 压力测试体系遭质疑

　　 某参与压力测试的银行人士称，按照监管机构的规定，开发贷压力测试和个贷的前提条件一样，即引入房价下跌、利率上升两大前提因素。

　　 其中，房价下跌分为10%、20%、30%三个区间，利率上升分为54个基点、108个基点、162个基点三个区间。其间，房价下跌10%、利率上升54个基点内的为轻度风险；房价下跌20%、利率上升108个基点内的为中度风险；房价下跌30%、利率上升108个基点为高度风险，进而对每个区间的风险占比进行测算。

　　 南方金融分析人士认为，此举是不科学的。首先，如果房价大幅下跌，房子早被抄底者抢完了，地产商自然有了资金。而利率上升今年并没有出现，反倒是9月份刚刚下调了27个基点。

　　 再则，即使是房价下跌也有种种不同。以深圳为例，深圳关内下降10%相当于关外下降20%。而深圳各行政区的楼盘风险也不同，同一行政区不同时点开发的楼盘，其风险也不同。另外，开发豪宅的和开发一般住房的，风险也不一样。而一般住房又可根据借款人的行业属性、学历属性、年龄属性等分类，其风险结果也不一样。要做这些多维度的分析，它们对地产销售和开发商资金流会构成不同程度的影响。

　　 除前涉条件因素外，开发贷压力测试与个贷不同的是，它用的是地产企业的财报。这些财报是地产企业按月提供给贷款银行的。

　　 前述金融分析人士称，财报可以考察企业收入能否覆盖负债，但仅仅是财报还不够，地产企业目前的难点是在销售楼盘，还有要考察目前市场旺盛的楼盘促销和土地转让。深圳某楼盘甚至打出了9万元住三房的广告语，而土地转让的火热也说明地产商无力自行开发。“这些都要综合考察。压力测试指标体系过于简单。”

　　 前述压力测试人士续称，在此基础上，压力测试将生成两大指标，即违约概率和预期损失，但如果前提不客观或者不存在，得出的结果也未必合适。目前的关键不是做压力测试，而是应从基础的风险控制手段做起。

　　 此外，商业银行层面的质疑还包括一点，那就是科学的压力测试得出的大指标，是监管层关注的，并用来指导政策的。而各家商业银行要的是小指标，是关系业务层面的。对后者而言，如何测试出深圳90大片区楼盘的不同下跌风险，如何测试出地产商的实际现金流，比什么都重要。这一点，也许可从深圳10月秋交会上看出新的端倪。