[转帖]房地产市场论道

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内容摘要：房地产行业经过前阶段高速增长后，受国际经济形势和国家金融、土地、税收政策影响开始行业调整，七成以上企业开发减量，九成以上企业预测经济效益下降，只有二成企业预期下半年企业经济效益好转。面对关系老百姓居家生活的国计民生问题，中央政府依然会从土地、财税和金融政策三方面入手，抓住住房供求主要矛盾，通过市场机制实现房地产市场的健康、稳定发展，同时地方政府会结合地方实际采取一些行动整顿市场秩序、消化过剩房产，解决老百姓的生活需要。

关键词：房地产
      困局
      道德
      选择

关键词：房地产
      困局
      道德
      选择

关键词：房地产
   困局
   道德
   选择

第一章  前言

第一章  前言

第一章  前言

   一、社会经济形势

    近阶段，国际原油价格一路飚升，引发了全球范围内通货膨胀，同时，作为世界经济领头羊的美国，受房地产市场过热和次贷危机影响经济出现下滑，导致世界经济增速放缓，受世界经济和美国经济拖累，我国经济出现增速放缓迹象，面临着经济结构调整的压力。

    为应对经济结构调整，保障国民经济健康发展，从2007年开始，中央政府针对房价高涨出台了房地产的信贷管理、土地、税收等政策，特别是对房地产投资与消费的严格区分，增加房地产投资成本及准入门槛，严厉打击炒作等。政策和措施的出台，抑制了房地产市场的过热现象。从某种意义上说，房地产市场和股票市场是国民经济的晴雨表，这些行业的调整也反映了整个中国经济增速放缓的趋势以及正在进行的结构调整的转型压力，从经济周期波动的角度看，我国经济正在经历一个周期调整阶段。

   二、房地产行业现状

在过去的五年中，住房需求快速膨胀，土地供应不足，造成市场供求失衡，商品房供不应求，城市房价持续拉高。同时，受“供不应求”市场预期作用，多种需求集中释放，投资投机行为大量入市，加上地价房价“倒挂”，推动房价上涨；“房价”已成为一个最大的、无法回避的社会问题。因为房价太高，城镇居民中七成人没有购房能力，同时，房地产市场又有上亿平方米的商品房空置，造成资金积压和金融风险加剧。

   三、房地产市场道德现状

随着国民经济的高速增长，地产行业获得的历史少有的发展机遇，想不发展都难。高投资回报，引来更大规模的投资投机行为，同时房地产企业良莠不齐，出现了少数房地产商“囤积房源”、“哄抬房价”、“牟取暴利”现象，以至于其他开发商联合做出诚信宣誓时，公众和购房者竟不相信自己眼睛，由此可见，房地产市场确存在一些道德失范现象。

真正的房地产商是哪些呢？就是那些懂得自主经营、自负盈亏，能够以市场需求为导向，设计、开发高品质的房地产满足市场需求，实现自身收益的同时承担企业对社会的责任的企业。通俗上说，就是办好一个房地产企业，开发好一片土地，建设好一个社区，盈利的同时，尽到社会责任。企业好，员工的工作收入就有保障，家庭就和谐，父母兄弟姐妹都幸福。政府呢，得到的税收就高，就有更多资金用来提供公共产品，扶贫济困，进行社会财富的二次分配，这有何不好？这就是守法的地产商的道德所在，对社会的贡献。在这个意义上，少数房地产商的做法是有悖道德伦理的，企业做大了，要讲究道德，要懂得报恩，要回报社会。
   

第二章
    困局

   一、房地产困局

经济调整和政策引导，购房需求明显下降，同时受国家金融、土地、税收政策影响，房地产行业运营成本升高，很多房地产企业资金运作陷入危机，导致房地产行业七成以上企业开发减量，九成以上房地产企业预测经济效益下降，只有两成企业预期下半年企业经济效益好转。

   二、困局分析

形成目前房地产市场困局的因素，除了经济大环境和国家政策因素外，主要是下列因素影响：

（一）需求供给分析：

房地产市场多种需求集中、提前释放，投资投机行为大量入市，使得房地产市场加速供给，导致开发规模成几何指数增长，形成了今天供过于求的局面。

在房地产快速发展过程中，多种需求集中释放，刺激了房地产的加速开发。一是改善型需求，高收入家庭对改善家庭居住生活的需求比较明显，支付能力也比较强，属于购房人群的主流；二是婚龄人口对住房的需求，受传统的成家立业观念的影响，新组建家庭购买住房的需求刚性较强，属特殊需求；三是城市新增常住人口的住房需求，近年来，我国正处于城市化进程加速时期，城市新增人口增加，对住房的需求旺盛；四是城市拆迁导致的刚性需求，目前我国正处于城市建设快速推进时期，城市房屋拆迁带来的被动需求随之增加；五是父母提前为子女购房的需求，受房价上涨预期影响，父母提前为子女购房；六是投资和投机性需求，买房直接用于投资，以其增值获利，同时改善型购房后，原有旧房并没有上市交易，更多地是继续持有用于投资，七是土地供不应求的市场预期，进一步刺激购房需求提前爆发。

需求爆发作用于供给机制，加速了资金从其他行业向房地产行业的流转，加速了房地产开发规模，受经济环境和国家宏观政策影响，购房意向趋于理性，需求随之下降，就形成了房地产市场供给过剩的局面。
   

（二）经济周期分析

中国经济高速发展的30年，就是“发展—调整—发展”的周期过程，而且中国经济已经完成量的积累，进入到了一个重大的转型阶段。带动经济增长，由靠出口带动慢慢转向靠内需拉动，由靠大量地价低成本的资源和劳动力的投入要转向靠技术进步创新来带动。房地产行业作为国民经济的支柱行业，因应经济大环境结构调整，也必然进行整合和调整。

（三）行业调整分析

房地产企业调整从周期和幅度两方面看，调整幅度和人口结构、需求结构、现有的房地产供给结构有关。房地产股票跌到现在的水平，隐含的投资者的假定，是房地产价格可能要下跌20%～30%。从时间上看，市场的见底不表示马上会上升，它在底部可能需要适当的消化整固时间，短期来看，要想迅速反弹也并不现实。