[推荐]4000亿元缺口不可怕 逼迫开发商自杀最可怕

刘泽顺

        从紧的货币政策下，房地产开发商到底有多少资金缺口呢?有媒体报道，达到上半年达到了4000亿元。防止热钱控制流动性过剩的政策的确给开发商制造不少困难，甚至危机。

日前，国务院召开会议，在强调金融安全的大命题下，要求稳定房地产市场。据报道，经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟则向记者宣称，根据他的研究，中国房企上半年的资金缺口多达4000亿元。新近履新的住房和城乡建设部部长姜伟新曾明确指出：“既要防止房价过快上涨，又要防止过快下跌。”而媒体认为：现在的悬念是，稳定房地产市场的工作是否真的到了“防下跌”的阶段?基本观点是：“6月15日的时候，国务院召开了工作会议，姜伟新部长参加了，在这个会议上，国务院分管领导提出了稳定房地产市场、稳定房地产价格的要求。”6月16日，消息人士向记者透露，同时在场的还有央行行长周小川、银监会主席刘明康两位金融高官。他告诉记者，国务院分管领导提出的稳定房地产市场、稳定房地产价格的要求，是在布置金融安全工作的部分中提出的。也正因如此，他认为，此次稳定房价被注入了确保金融安全的内容。

我认为，当前的房地产市场的风险正在加剧，暴跌可能带来巨大的灾难性后果。忧虑并非说逼迫开发商降价，房价真的能够降下来。摆脱了高速飙升的困扰，无疑是一个好事，也是宏观调控取得成效的标志。一方面打击了开发商叫嚣宏观调控是空调的嚣张气焰，另一方面遏制房价飙升带来的巨大压力和负面效果。但是，房地产市场为什么不能暴跌，不是说房地产市场是一个宝贝，只能长不能跌，也不是说开发商绑架了谁，而现实的思考是由于逼迫大量的开发商企业破产会导致生产者变少，房屋数量变少，会进一步制造一波房价飙升的高潮;另外，开发商也不是我们想象的大傻蛋，在物价和成本普涨的情况下，除非个别炒作过猛的城市，会主动选择降价的(我不相信所谓促销忽悠)，在当前资金链几乎要断裂的前提下，他们还没有选择大规模的降价促销，这说明他们知道降价不是办法，大规模竞相降价无疑自杀，不仅利润保持不住，而且到最后很可能困损累累。所以，我们看到一个很奇特的现象：一方面资金回笼很困难，几乎达到了地量，另一方面房价继续微涨。

4000亿的缺口看起来很庞大，并非对于任何企业都会产生致命的影响，实际上，对于一些房地产开发企业来说，不仅仅没有影响，反而扩张的一个好时机。当所有的开发商都赚钱的时候，这个市场很可能暴涨的;在困难的情况下，不仅仅是一些大房企开始加快了兼并步伐，一些高利贷也趁机把手伸向房地产、其他热钱也流入了开发企业，其他行业也进一步进入房地产行业，在平时他们很难进入堡垒坚固房地产市场的，这样一来，开发商会把这些成本加在房价上去，房价很可能在一段时间的盘整后，继续一轮飙升，那无疑是对房地产调控来说，是不利的。所以，由于供求关系没有逆转的情况下，逼迫房价暴跌会给房价更大规模的飙升提供了空间，这不是管理层愿意看到的。

专家:保守估计今年房产业资金缺口达7100亿元(中国证券报)

得益于2007年全国房价上涨和特殊的会计结算制度，房地产企业今年的业绩依然能保持高增长；但是，在货币政策持续紧缩的背景下，行业正面临前所未有的资金困局。

业内专家分析，为了应对上调燃油价格可能会加剧通货膨胀的局面，央行可能会出台“更有力”的货币政策；与此同时，资本市场也一蹶不振。这意味着，房地产企业的融资难度和成本都将大为提高。据保守估计，今年，我国房产业资金缺口高达7100亿元，大多数地产企业现金流状况堪忧。

开发资金“吃紧”

“去年房地产行业比较亢奋，企业高价拿地、大幅圈地屡见不鲜，由此沉淀了大量的资金；而今年以来市场销售持续低迷，信贷环境又进一步趋紧，因此，地产商的开发资金普遍比较紧张。”一位房地产分析人士告诉记者。

宏源证券最新的行业研究报告则印证了这一点。2008年1-4月，全国商品房施工面积累计量已经达到2007年全年的75.8%，同比增幅达到25.43%。而1-4月房地产开发累计资金来源仅为2007年全年的32.3%，单位新开工面积到位资金为3600元左右，单位施工面积的到位资金为600元左右，这两个数据在2007年分别为4000元和1500多元，两者均呈现下降。

具有融资便利的房地产上市公司，其现金流状况也不容乐观。Wind资讯统计显示，2008年一季度行业现金流紧张的情况仍然没有改观。一季度，房地产上市公司每股经营现金流量为-0.15元，经营活动产生的现金流量净额为-208.58亿元，比去年同期减少125.8%。

业内专家指出，上市房企每股投资活动现金流出大于流入，说明对外新增投资大于收回的投资回报。在此情况下，房地产公司只能通过外部融资来解决资金紧张问题；但是，今年以来，国有商业银行给房地产企业的信贷额度非常少，而资本市场大幅调整，也使得境内外IPO和再融资受阻，进一步加剧资金紧张。

今年一季度，房地产行业的资产负债率较去年基本持平。而在净债务率方面，2007年行业在较多股权融资促进下，这一指标明显下降，但是在今年一季度又出现较大幅度上升，这也说明目前行业整体资金紧张进一步加剧，偿债压力加大。

根据国泰君安的研究报告，假设2008年商品房销售额同比下降10%，银行贷款同比既不增长也不下降，开发商自有资金同比增长36%，则2008年房地产行业资金缺口7100亿元。其中，万科在今年拿地支出和商品房销售额同比下降10%和销售市场占有率为3%的假设下，即便顺利发行59亿元公司债，今年预测概算资金也还会出现缺口。

筹资欲望强烈

面对资金压力，地产公司的筹资欲望也十分强烈。今年以来，房地产业内定向增发、借壳上市、民间融资以及IPO等尝试频频出现。

统计显示，2008年以来，已有12家房地产上市公司再融资获得批准。其中，栖霞建设和冠城大通以公开增发的方式分别融资33亿元和20亿元。苏宁环球、卧龙地产、首开股份、上实发展、中天城投以定向增发的方式分别募集100亿元、12亿元、59.4亿元、36.5亿元和11亿元。张江高科和华发股份以配股的方式募集38.9亿元和26.64亿元。万科、保利地产和新湖中宝以发公司债的方式计划筹资59亿元、43亿元和14亿元，其中新湖中宝的公司债利率为9%。

除此之外，目前正在等待审核的房地产公司还有三家，分别是泛海建设、招商地产和世茂股份，计划通过公开增发和定向增发的方式拟分别融资65亿元、80亿元和75亿元。等候审批发行公司债的重要地产商有中粮地产(000031)和北辰实业(601588)，募集资金上限分别为12亿元和17亿元。

刘泽顺

另外据不完全统计，今年以来已有30多家地产公司通过资产重组借壳的方式进入上市公司。但是根据规定，这些资产重组的公司一年内不能进行增发等融资活动，因此，在近期内这些地产公司资金压力仍然存在。

除增发和借壳外，地产企业的目光还投向了民间资本。据了解，这种民间拆借的利率已经超过25%。市场人士认为，民间融资利率的不断上升，将增加房地产企业的金融风险。

融资门槛抬高

由于货币紧缩，房地产企业获得银行贷款的难度正在加大。从2007年1月至2008年6月，存款准备金率提高了8.5个百分点至17.5%，总计冻结存款44650亿元。

华远地产任志强告诉记者，“原来房地产项目‘四证’齐全便可获得抵押贷款，但是今年不行，因为银行没有额度。”

在IPO方面，今年初，某地产大鳄搁置160亿港元IPO计划，掀起内地房企首轮资金链恐慌。此前不久，昌盛中国也在通过上市聆讯后不得不宣布搁置挂牌；其后，虽然建业地产成功实现上市，但其定价估值偏低，上市至今6个交易日已比发行价跌去近四分之一。

受IPO市场惨淡影响，星河湾和宝龙地产等多家准备在香港上市的地产公司纷纷暂缓上市计划，目前只有龙湖地产和恒盛地产仍然坚持在7月赴港上市。

业内专家指出，资本市场低迷抬高了房地产企业的直接融资门槛；另一方面，即便成功上市，过低的市盈率也使得他们募集不到理想的资金额。

观望情绪加速蔓延

与五花八门的促销形成鲜明对比的是，售楼处门庭冷清。《市场报》记者走访京城多处楼盘发现，即便是在周末，楼盘的看房人依然很少。过去忙得不可开交的销售人员，现在无所事事。记者走访一些正在销售的楼盘，销售表上各套户型“红旗飘飘”，给人一种销售火爆、几近售完的感觉，但通过北京市房地产交易管理网进行查询发现，实际销售情况与之并不相符。有的甚至开盘一周连一套也售不出。

望京某楼盘的售楼员王小姐告诉记者，他们的收入是底薪加提成。目前北京售楼员底薪相对稳定，大致1000元左右，提成通常是房价的1%。到3%。之间。但自4月至今的两个多月时间里，她连一单都没成交。而半年前，她每月还能提到五六千元。

王小姐还告诉记者，据她观察，一些买房人关心的焦点已经从“房屋是否能增值”转变成“房屋是否能保值了”，而每当咨询者有这样的疑问时，她就要费尽口舌向客户解释，以期望说服客人。

这种观望情绪，同样也蔓延到了二手房市场。在北京呼家楼一家知名房屋中介机构，有5年从业经历的置业顾问杨先生告诉《市场报》记者，2007年最明显的感觉是缺二手房源，来找房的人多，但没那么多房出售。他就亲身经历过一个二手房东一夜间将房价从105万提高到125万而顺利成交的事情。“转过年来，市场就不行了，尤其是三四月时最清淡，到现在也没缓过来。”

开发商仍在死扛

虽然不少开发商抛出各种促销手段，但就整体而言，北京实际的房价并未出现走低。根据相关部门的统计，2008年以来的北京房价依然在上涨之中，只是涨幅有所放缓。目前出现的促销，是短期调整，还是进入价格下行通道的先兆，没人能给出确切答案。《市场报》记者走访了京城多处楼盘，虽然门庭冷清，乏人问津，但售楼人员口径却非常一致：价格并没有下跌，甚至有未来上调的可能。

业内人士认为，打折促销是因为货币紧缩政策导致地产商现金流紧张而急于回款，只是地产商不好明说，也不好明降。心知肚明的是，一旦降价太明显，将带来更浓重的观望情绪，这是地产商不愿看到的。

高房价的始作俑者，地产商无疑首当其冲。与其他行业相比，在地产圈里普遍存在着通过囤地、高价拿地来推动房价上涨的现象。事实上，地方政府在这轮房地产牛市中也扮演了不光彩的角色，并成为房价上涨的幕后推手。以银行为代表的金融系统的信贷扩张，也是房价泡沫化重要的支撑力量。近期，频频出现的楼盘促销现象，正是金融系统的信贷紧缩给房产商造成的资金压力所致。

此外，投资者、投机者等，在房地产市场中的活跃，一定程度上提高了房产的短期需求，并进一步刺激了地产商的拿地欲望。作为在此轮房产牛市后期的买房者，成为了高房价的直接受害者。其实，即便是这些高房价的受害者也不希望看到房价走低。种种复杂因素纠缠在一起，致使地产商们对价格调整保持着敏感而审慎的态度。

房价调整成必然

我国知名的房地产投资专家贾卧龙博士认为，今年5月以来，楼市并没有迎来开发商所期待的“回暖”。按照公司多年的操盘经验，5、6月的销售状况基本上就能判断一个项目本年度的销售状况。今年的楼市只能用“惨淡”来形容。 他认为，自去年央行频频加息、提高准备金率后，开发商想依靠银行贷款来维持企业生存基本无法实现。在没有更好融资渠道的情况下，销售回款成为开发商赖以生存的生命线。这是导致近期开发商促销手段层出不穷的一个重要原因。

据了解，面对国家日益紧缩的货币政策，也有开发商试图通过上市融资方式解决资金困难。今年以来，已有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式“借壳”上市。万科和保利地产分别获得了一定规模的公司债。但业内人士均承认，开发商的资产负债率偏高是事实。相关统计显示，2008沪深房地产上市公司综合实力30强，在今年一季度的资产负债率均值为63.07%。此外，受次贷危机的影响，资本市场的大幅调整，也使得境内外IPO和再融资受阻，进一步加剧了开发商的资金紧张。一个值得注意的相关现象是，今年3月中旬以来，已有6家房产企业挂牌转让部分股权。有媒体报道，潘石屹日前称，开发商大规模欠款情况已经出现，信任危机可能危及银行。

北京师范大学金融研究中潘石屹行。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟正在进行一项关于房地产金融的课题研究。他利用上市公司年报与宏观经济数据综合分析得出的结论是，中国房地产上市公司今年的资金缺口在4000亿元人民币的规模量级。钟伟认为，现在房价没有调整的城市都将会调整，这个调整将会发生在今年第三季度或第四季度。

刘泽顺

黎明楷表示，上海、北京那些大城市楼价整体平均来讲还是没有跌的，预计到下半年会呈一个平稳的状态。而深圳房价已经见底。

经过2007年疯狂的圈地运动，房地产企业却在今年面临严峻的形势，2008年，注定是不寻常的一年，对于国家、对于百姓，对于房地产行业来说均如此。高企的CPI、从紧的货币政策、“拐点论”、“百日剧变”、开发商资金断裂，下半年的房地产走势何去何从？房地产市场究竟有没有进入调整阶段？理性与非理性之争，在今年的博鳌房地产论坛上，似乎普遍达成了一个共识，今年下半年，我国房地产业将持续“理性回归”。

2008年，也是黎明楷全面接掌中原的第一年，面对今年房地产低迷的局面，无疑对他提出了更大的挑战。博鳌房地产论坛期间，在接受专访时，黎明楷笑着告诉我们，开发商还能扛，资金局面并没有那么悲观。

现在任中原集团副主席的黎明楷先生，1989年加盟中原地产，1998年踏足内地，全面负责内地业务，可以算得上是最早一批参与内地开发的香港人，也赶上了中国房地产发展最为蓬勃的时期。他将初入内地的中原治理得井然有序，不仅迅速克服水土不服的问题，而且在短短七年间有了极大的飞跃和提升，收入已可占到集团总收入的三分之一。

京沪房价“温柔地上涨”

京沪房价“温柔地上涨”

在宏观调控的打压下，一线城市京沪广深首当其冲，房价及成交量受影响最大的也就是这四个城市，二三线城市本来就上涨得不多，所以现在没有太明显的下跌。不过黎明楷却表示，上海、北京那些大城市楼价整体平均来讲还是没有跌的，在大城市周边一些地方，比如说上海郊区，松江等等地方，房价是有下跌，但市区的房价还是在上涨，在温柔地上涨。“没有一个暴涨，还是在平稳地上升，也就是外围跌一点，里头升一点。”而西北一些大城市平均来说房价也没有下跌。黎明楷预计，国内的房地产市场，到下半年会呈一个平稳的状态。

深圳房价见底

房地产市场区域性特点其实还是比较明显的，每个城市都可能不同，黎明楷认为，南方城市，尤其广东省的楼市确实是有压力，而且确实已经下跌了，还下跌了不少，包括一手和二手，价格都降低了。

“内地市场还在发育期”

内地房地产市场可以说发展是非常迅速的，在蓬勃的市场经济的带动下，短短20年的时间，甚至走过了香港100年的历程。尽管如此，在黎明楷的眼里，内地的房地产市场却还处在发育期，还有很多需要调整。“年轻人总是容易犯错，总是容易浮躁，有一些错误是敢于去承受的。不仅房产市场，整个经济发展其实也是这样的。没有经历过这些事情就不会成熟，行业不会成熟，经济也不会成熟。这是一个发展中的必经阶段。”

其实作为城市本身也是在成长，不仅是经济，很多都在成长当中的。二手跟一手的比例不同的，黎明楷认为，成熟的市场，像香港或者外地，因为他们的城市都已经固化，是自然的流动，不是一直在长大的，二手市场占整个市场的交易量80％。因为城市没有长大，都是原来的人口，一手都比较少，二手就比较多。但是内地一手房市场还是很大的，因为有很多人口进来，需要盖房子，需求也就加大了，所以一手跟二手的比列达到了1：1左右。

最大的问题：市场不透明

同时，黎明楷认为，中国房地产发展过程上存在的最大的一个问题就是信息不透明，市场不透明。市场的信息不容易得到，政府有，但是不给开发商。在一个透明度不高的市场里，大家就都在赌。所以说市场可能出现的情况就是那些冷静的企业会给不冷静的企业害死。人家可能比较冷静地为产品定好了价格，但是你突然间把价格升上去了，或是突然间降价了。这就逼迫那些冷静的企业一起这样做。

另外一个法律法规也不透明的，国家虽然制定了一些法律法规，但是执行力度上还是有偏差，很多人不受这些法律法规约束，但是没事。在黎明楷看来，这对外地开发商更加的不利，“因为法律法规这么写的，自己照做了，但是旁边不跟，而且没事，他肯定就好了。这就需要慢慢去改进才可以，但是慢慢在进步了，政府也在进步，但是需要时间的。”

在市场普遍低迷的情况下，黎明楷也承认，在不景气的时候，年初有分公司生意曾经只有高峰期的30％，一手二手都是，不过这种情况只发生在个别的月份而已，现在日子已经好过一点了。

“我们在深圳做代理也很牛的，开发商不降价我们就不给代理，因为卖不动，我派一大队人马过来，一开盘才卖两套，这样我们会亏的，深圳楼价是在下降的，广州楼市也在下降了。”

对于深圳房价已经见底，黎明楷则表示，底在哪里这就需要看销售量。“深圳差不多了，整个销售量来说虽然不是整体，但是降了一些销售量就下来，一天卖200多套也有的，开盘就卖完也有的，只要价格到一个合理的水平，其实就可以卖了。”他表示，有这样的销售量，价格再往下掉的机会也并不是很多。而所谓调整就是平下来，如果说反弹也不容易的。特别是深圳。

资金局面没有那么悲观

这个真的要看开发商实力了，开发商确实有一些比较缺钱的。潘石屹说的没错，开发商缺钱，只是是不是一百天。因为市场潘石屹一百天。因为市场上资金还是有的，只是要用一个比较高的代价带回来，正常渠道没有了，银行不贷款了，不贷款并没有说市场没有资金。有一些房地产企业没有钱都没有倒闭，是因为还有很多渠道可以融资。开发商还能扛，其实我认为这个局面没有这么悲观。

以前内地房企业在香港上市是非常受追捧的，黎明楷认为，当时内地房地产势头好，有地就有财，今年国内交投量开始下降，大家认为企业盈利不如以前了，所以上市就没有这么受欢迎了。如果多几个上市以后，跌破底价再配售就比较困难了。

mls2009

中国终于到了自己无法控制房价的时候了，这个问题在前年和去年网友们讨论的最多了,可当时还是没有让政府积极去处理.

银行和开发商,都抗不住了啊

liujijun

让那些不良开发商去死吧！

flycxr

看结果、、、、、

cwnum2008

哈哈,无所谓,没有想到买房子,太遥远了

xus

跳楼，脆弱到此？

吴敌

国家在住房价格稍有回落就大谈引发金融风险，是自己吓自己；开发商在住房价格稍有回落就到处宣扬引发金融风险是别有用心。开发商为何叫嚣的这么厉害呢？无非是害怕房价下跌后自己的超额利润没有了。当前，中央在金融方面最为担心的是什么呢？最为担心发生金融风险。以潘石屹为领军人物的开发商们正好摸准了这个“脉”。开发商就以可能资金断裂，归还银行贷款难，来威胁银行；以潘石屹为代表的、具有话语权的领军人物就以发生金融风险为由要挟政府出台有利于开发商的房地产政策。我们不能不钦佩潘石屹们的“绝顶聪明”。因此，必须让潘石屹们的“司马昭之心，路人皆知。”，政府决不能上潘石屹们的当，中潘石屹们的计。

七彩羔羊

房价该暴跌，长痛不如短痛----看看股市暴跌到丧失融资功能了，不是还是股市？说句粗鲁的话，很多所谓的学者专家是狗屎。房价居高不下才是最大的风险、最大的危害：1、高房价吞噬了消费能力---这点我想没有几个人反对2、高房价限制了人才的创新---被房贷压得喘不过气谁还敢去跳槽、去创业？3、高房价会在一定程度上造成社会不稳定。4、高房价也会在一定程度上催化腐败。不可想象一个没有消费能力、没有创新能力的国家会怎样。