[转帖]发改委调研 9000亿保障住房资金落地博弈

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住房城乡建设部副部长齐骥日前表示，3年在全国投资9000亿建保障性住房。这一决策出台后，各方加紧博弈。

本报记者获悉，近日国家发改委主任张平带队到江西赣州调研廉租房建设情况。有官员建议取消经济适用房，加大廉租房建设力度；亦有参加座谈者提出，由于地方政府土地收入减少，明年廉租房建设资金不足。

各地方政府大都表示将把建设保障性住房作为一项重要任务来抓。呼和浩特主管房地产的官员表示，加大廉租房供应不会影响到房地产市场。海南方面则称，将增加高档房建设比例，做大旅游地产，而岛内居民的住房问题则交给保障性住房解决。

对于保障性住房建设对市场的冲击，开发商认识不尽一致。除众多开发商表示担忧外，部分开发商认为其中也有商机。

既要照顾中低收入者的居住需求，又要考虑到建设廉租房所需资金、具体建设主体等实际问题，9000亿保障性住房投资如何落地确实考验着各方智慧。

发改委调研赣州

11月17日，国家发改委主任张平带队到江西赣州调研。此行目的是落实中央关于扩大内需促进增长的决策部署，加快推进保障性住房建设。

在赣州，张平考察了中心城区渡口路廉租房和建春门廉租市场，详细了解低收入群众住房的总体情况后，也召集当地多个部门人士进行座谈。

在一些座谈会上，有人士提到，未来保障性住房建设资金问题。

据了解，目前江西建设的保障性住房有经济适用房、廉租房以及针对农民的新市民住宅。其中经济适用房政府不负责资金投入。而廉租房却需要地方政府投入大量资金。

记者了解到，2004年起赣州开始建设廉租房，每年列入财政预算。2003年到2006年3年，赣州市房管系统获得财政返还的3000万元税收收入，也用于廉租房建设。

目前，赣州解决的廉租房比例很大。比如目前，仅中心城区已建成和在建廉租住房18.01万平方米，已有9.7万平方米1458套分配到户，为326户低保家庭提供了租赁补贴。

赣州房地产部门一位人士告诉记者，今年6月份后政府卖地收入下降，明年廉租房建设资金估计有缺口。09年赣州将建设6万平方米廉租房，仅以每平方米1000元计算，也需要政府投入资金6000万元。

但今年赣州土地出让收入大降，从6月份开始土地流拍现象愈演愈烈，流拍宗数比达34%。当地一位人士告诉记者，赣州市区2008年达不到3亿以上的土地拍卖收入，因为10%的土地出让收入难以落实。

资金问题可能不是赣州独有的现象。华高莱斯北京公司副总公衍奎告诉记者，由于全国房价下降，地方土地收入下降，导致缺钱盖保障性住房，可能是全国普遍的现象。

也有官员提出加强保障性住房建设的具体建议。

“要使房价稳定或下降最有力的手段就是多盖廉租房。应当硬行规定地方政府在土地出让金的收益中拿出一定的比例，用于廉租房建设。”赣州物价局局长夏天云在座谈会上说。

他建议停止分配经济适用房，因为赣州过去出现了很多经济适用房产权的纠纷。“有些人先买了经济适用房，后来要改善住房条件，但又不能随便卖。而在发达国家都没有经济适用房，只有廉租房。”他对记者表示。

他还建议，要使二手房交易的税、费降到最低，减少繁杂的项目，可合并为一个税(费)率，以适用低收入群众购房的需求。同时将土地出让应当把招标和拍卖两种形式结合起来、灵活运用，以防止单纯运用拍卖形式会把土地价格越拉越高。

张平认真听取了他的建议。

地方政府驱动力

尽管面临土地收入下降的现实困难，多数地方政府还是表示，会大力加强保障性住房建设，但将针对地方实际情况做出了调整。

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记者在呼和浩特了解到，当地房地产市场供大于求现象比较严重。呼和浩特房管局提供的数据显示，今年1至10月，呼和浩特市经济适用住房施工面积305万平方米，同比增长166.66％，其中新开工面积占132万平方米，同比增长10.53倍。廉租住房施工面积5.26万平方米，同比增长100%。

该市房管局一位负责人对本报记者表示，未来还会大力加强经济适用房和廉租房建设。对于保障性住房供应量增大是否会影响市场，这位官员表示并不矛盾：“保障性住房解决的是低收入群体的住房问题，财政应该拿出这笔资金来建设。商品房解决的是一些中、高收入群体的住房问题。”

而在加大保障性住房供应的背景下，一些地方政府也在寻求转型。海南省建设厅副厅长向多银接受本报记者采访时表示，前些年为了拉动经济，建设了许多普通商品房，导致进入岛内中低收入群体过多，对岛内消费拉动力变弱。未来海南省要加大高档房的供应，吸引高收入群体的进入。开发旅游度假型地产也能为地方带来更多税收。

虽然这样做可能会极大压缩普通房市场，但向多银表示，岛内居民的居住问题将交给保障性住房解决。据其透露，未来三年海南省将以每年350万平方米的速度供应1100万平方米保障性住房。

现实执行过程中是否会一帆风顺，海口房地产管理局副局长林干在接受本报记者采访时也坦承，目前海口房地产市场化程度还不高，2008年海口的经济适用房主要是由集资建房转化而来。至于2009年如何完成省里提出的目标，如何以优惠政策寻找经济适用房建设主体还在计划中。

普通住宅的重重压力

对政府投入巨资建设保障性住房深表关注的还有开发商。

9000亿保障房计划甫一出台便引起了开发商的焦虑。掌握话语权的SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹认为，9000亿元的投入意味着700万套保障房，这对于市场来说是巨大的供应量。市场供求关系平衡将会被打破，普通住宅面临巨大的降价压力。

在内蒙古开发普通商品住宅的晟基置业副总经理郭晓明接受本报记者采访时也表达了相似的担忧。但他同时认为，并不是所有开发商都对保障房计划表示排斥。尽管房价下滑会影响一部分开发商的利益，而参与保障房建设有可能获得新的利益。“经济适用房建成后不愁销售，参与建设还将获得3%的利润分成，在房子普遍滞销开发商有可能面临亏损的前提下，反而是吸引力。”

据郭了解，参与经济适用房建设对于很多企业来说不止是3%的利润。“3%仅是账面利润，企业还将获得政府补贴、减免税费等优惠政策。”另外，在经济适用房小区内建设商业地产也是获利的重要手段。在内蒙一些三线城市，很多小开发商都站在了生死存亡的边缘，参与保障性住房建设甚至被视为一线生机。

建设部一位不愿公开姓名的官员对本报记者表示，9000亿保障房给市场带来的实际冲击并没有那么大。一方面，保障性住房的建设需要时间；另一方面，保障性住房在各地房地产市场总量中占比较小。以供应量较大的上海为例，保障性住房仅占总量的20%。

国家加大保障性住房建设到底会使得市场如何变化，目前争议尚存。

中国社会科学院金融所副所长汪利娜测算发现，目前全国每年需要600万套商品房，但除2004年提供了400万套商品房外，其他每年只有300万套。这是过去房价不断上升的原因。

而目前国家每年建设200万套保障性住房，尽管增加了对低收入人群住房的供应，是否对商品房产生大的影响，还需要研究。“可能会有影响，因为供应量太大了，分化了买房的人，事实上很多能买商品房的也在买经济适用房。”她说。

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相关人士透露，不少部门仍在集资建房，这些都是经济适用房产权，而这都要划入北京的计划，但都在内部销售，很多住房面积也在100平方米以上。