[转帖]深圳房价大跌实情 房价跌了多少

坠入深海

　　“被套住的人其实并没有大家想象的那么惨”。
　　
　　就在很多媒体报道有大批炒房人被深度套牢、入不敷出时,在深圳有近六年房产投资经验的孟先生告诉记者，“现在被套的大多数人都是在之前赚了钱的,真正赔的有，但是不多。”
　　
　　通过半个月的走访，记者了解到，在外界看来房价几乎要崩盘的深圳，事实上要平稳得多。
　　
　　深圳房价是否真如外界所说跌了很多？被套的炒房人到底有多少？他们的现状如何？房价还会下挫到什么程度？这一系列的问题似乎都在把矛头指向问题的中心点——由深圳房价下跌所引发的问题是否已经或正在形成一个真实的谎言？
　　
　　在孟先生看来，被套是真，但真实状况并没有那么糟糕。
　　
　　深圳房价跌了多少
　　
　　前不久，深圳国土资源和房产管理局发布数据称，现在的房价已经跌回2007年年初的水平，甚至有媒体称波动幅度为105%。家住福田区的李先生告诉记者：“就我的房子而言，根本没有跌到这个水平，这是谣传。”
　　
　　李先生所指的房子是位于深圳关外龙岗区的一栋别墅，“我是2007年1月17日拿到房产证的，当时价格是6400元/平方米，现在1.2万/平方米，怎么可以说跌回到2007年年初？”
　　
　　中原地产深港研究中心总监张伟告诉记者：“全市平均来说，还是跌了很多，基本回落到去年2、3月的水平。深圳国土局发布的数据能代表深圳房价的走向，但是如果要对深圳房价有一个比较清晰的认识，必须要分开来看，关外和关内差别很大。”
　　
　　在张伟看来，李先生没有错，但李先生所说只是深圳房价的冰山一角，并不是深圳全市跌幅的真实写照。
　　
　　显然，调查清楚深圳房价关内、关外真实的跌幅，对了解深圳房价的走势以及被套人群的真实状况至关重要。
　　
　　据记者了解，近1.2万/平方米的均价虽然距去年高峰期的近1.8万/平方米跌了近30%，但是在瞬间到达的1.8万的顶点到底有多少成交量？这是个值得拷问的问题，而这将直接关系到被套人的损失严重程度。
　　
　　中联地产福田中心区某业务员告诉记者：“虽然去年的房价一度涨到了1.8万，甚至接近2万，但是从我们真正的成交价格来看，最好的福田区都在1.5万和1.6万之间，到达1.8万时几乎没有人成交，所以，真正跌幅不是很大。”
　　
　　而大家一致认为水分最大的关外，大多数已经跌破万元，相对高峰期虽然跌幅达近50%，但在高峰期进入的人又有多少？
　　
　　某中介业务员告诉记者：“关外的房子议价空间比关内还要大，实际成交的价格没有炒的那么高。”
　　
　　张伟说：“没有成交量的房价是没有意义的，不管是高还是低”。
　　
　　据中原地产统计，2007年全市新增供应主要分布在龙岗及宝安两地，合计共377万平方米，占全市的份额达到68%。
　　
　　而关内土地供应，只占30%强而已，也就是关外项目占主要比例。
　　
　　数据显示，去年5月，深圳市商品房成交均价最高的为南山区，成交均价为21988元/平方米。甚至超过了中心区所在的福田区。
　　
　　“飙升原因主要是受深圳湾大桥7月1日通车、新口岸通关刺激，这条深港西部通道连接起深圳南山区和香港元朗区，很多炒房人受‘深港融合’概念影响很大。”孟先生认为，“南山是炒房人相对集中的地方，炒家进出频繁，被套人中南山占有一定比例。”
　　
　　在张伟看来，关外宝安、龙岗，关内南山、罗湖是投资客和炒房人聚集的主要区域。
　　
　　被套群体到底有多少人？关内关外各占多少比例？在高位接盘时是怎么想的？或许从孟先生的投资经历可见一斑。
　　
　　被套人有多少
　　
　　三十多岁的孟先生对于买房被套，有着来自炒房征战的肺腑之言：“现在房价下降，是有人被套住，这能怪谁呢？去年六七月的价格实在太高了，有投资经验的人都不会进场了。”
　　
　　孟先生从2004年到现在，投资过的房子不下十余套，作为一名职业炒家，他从深圳楼市获益颇多。直至2006年年底，中信红树湾一套总价是385万元的豪宅，在2007年4月份，以总价500多万元出手，净赚100余万元。
　　
　　2007年年中，深圳房地产到了最为疯狂的时候。
　　
　　“开发商、银行、炒房人，交织在一起，那种疯狂的程度你无法想象，买房子就像买菜一样。”孟先生说，“经过一两年的磨炼，到了2006年，我的思维已经变了，关注国家政策，看股市表现，综合多方面因素，我的换手率维持在半年以内，不管赚多少，半年内一定出手。”
　　
　　不少像孟先生这样的老牌炒家，选择纷纷离场，但是对市场判断不足、缺乏经验的人还在不断地涌入，一直到7月底。
　　
　　在深圳房价攀升至1.8万元至2万元每平方米的2007年第三季度，成交逐月下滑，去年三季度的成交状况为：7月份一手房成交5037套，二手房成交7540套；8月份一手房成交3263套，二手房成交3370套；9月份一手房成交3290套，二手房成交3710套。也就是说新房成交量为15840套，旧房成交量为14280套。
　　
　　这就是深圳房地产迈入疯狂状态时，选择进场交易的购房人数，新旧几乎对半，总量在3万套左右。
　　
　　张伟分析称，这其中投资比例能达到70%，另外，这里面有20%的人有些许投资经验，估计已经脱手，而其他的估计就需要撑一下了，也就是说新旧房在一起，估计1.5万套左右，目前面临房价估值下降压力。
　　
　　深圳市国土房产局数据显示，2004年，新房成交89794套，二手房成交55672套。2005年新房达到100024套，二手房成交64015套，成为近年的高峰。自2006年起，新房成交套数开始下降，当年共成交85770套，二手房成交87485套。2007年，新房成交55222套，比上一年下降达35%。二手房成交91152套，每年成交量在15万套左右。
　　
　　也就是说，如果被套房数在1.5万套左右，其占每年15万套的比例为10%左右。
　　
　　也就是说，真实的成交价格和套数显示，被套人的规模和损失程度都远没有达到外界想象的那么严重。
　　
　　孟先生说：“根据我了解的情况，这里面大多是一些小客户，比如公司白领，拿着相对高的工资，供得起房，但是经验要差一点，还有一些从股市转过来的人，对房市了解的有限，还有很少一部分年轻中介业务员，但这个不是主流。”
　　
　　“这些小客户有些经济基础，首付几十万元对他们来说不是问题，主要是投资关外、南山、罗湖的中小户型。”
　　
　　他分析：“10%到20%的人群是被套住的，这其中有10%的人已经亏完首付，这部分人着急套现，20%的人接近亏到首期款，40%还在撑，30%还有钱继续供。”
　　
　　深圳某银行信贷部专业人士告诉记者：“房贷逾期比例的确有上升情形，但是断供的情况不严重。”
　　
　　另外，张伟认为，很难估计深圳房价还会下挫到什么程度，我们不看好下半年的市场，从现在的价格来看，与实际购买力是相匹配的，但是越跌越不买，越不买越跌，假设国内整体经济大环境能稳定住，到今年年底，房价也许会回暖。
　　
　　深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕说，深圳的房市不排除继续下跌，但是幅度应该比过去6个月减缓。
　　
　　深圳大学金融系主任、深圳大学经济学院国际金融研究所所长国世平表示，对未来房地产的走势，在一线城市，比如北京、上海、深圳、广州调整的幅度可能会比较大。
　　
　　据记者了解，高盛在一份最新报告中预测，受到近些年来房价上涨过快、紧缩式宏观调控、房地产市场供过于求等因素影响，国内房价将在未来一年出现至少15%的下降。
　　
　　在经过对包括上海、北京等4个一级城市和8个二级城市的调查后，高盛认为，国内房价需要下调10%至20%才能刺激处在观望中的楼市需求。
　　
　　孟先生说：“这些被套人估计有30%会陆续放盘，这些人如果能消化掉这部分房子，价格会趋于稳定，并且会逐步涨起来，被套人也就会慢慢解套，但是从现在的成交量来看，这部分房子什么时候能消化掉，是个问题。”
　　

inzen111

说的好。

steking01

我是深圳的，现在深圳龙岗中心城房价才4000多元，年初多少？上万了吧？现在房价是暴跌！如果没跌，就是有价无市，没人买，你就是标价100亿一平米也没意义!那不过是一个数字而已，而事实是很多炒房的人弃房而去，扔给银行，他们把首付已经全赔进去了，接下来赔的部分就是咱们最有钱的银行买单了，呵呵，银行里的钱是谁的？还不是你我的？

demotool

QUOTE:

以下是引用steking01在2008-6-11 13:13:15的发言：
我是深圳的，现在深圳龙岗中心城房价才4000多元，年初多少？上万了吧？现在房价是暴跌！如果没跌，就是有价无市，没人买，你就是标价100亿一平米也没意义!那不过是一个数字而已，而事实是很多炒房的人弃房而去，扔给银行，他们把首付已经全赔进去了，接下来赔的部分就是咱们最有钱的银行买单了，呵呵，银行里的钱是谁的？还不是你我的？

     呵呵。还是有道理的。

leeheb99

最近看了一篇文章，关于房价和油价关系的，理性的分析，还是蛮有道理的。还有前两天的经济半小时把房地产与国家金融安全联系起来，也印证了“很多炒房的人弃房而去，扔给银行，他们把首付已经全赔进去了，接下来赔的部分就是咱们最有钱的银行买单了，呵呵，银行里的钱是谁的？还不是你我的？”的现象。（以下是转载）

可能很多人不理解我把油价和房价紧密联系起来的观点。要说明这一点，还需要从资产的矢量性头寸说起。当我们做空或者做多任何一项资产的同时，也在做空或者做多了其他相关的资产。比如：我们做多石油，不仅持有了石油多头，还持有了美元的空头。只要简单观察一下从2000年到今天8年来市场，看看美元指数和石油价格的关系就可以得出这个结论。假设我们回到2001年的“9·11”事件之后，作为一个交易员你应该如何设置头寸呢？你应该执行双多头的策略，同时做多石油和道琼斯30指数。如果石油上涨，道琼斯代表了美国最具有竞争力的30家公司，其克服油价上涨的能力最强，即便下跌，其跌幅应该小于其他中小企业，你仍然可以从石油多头中获利；如果石油下跌，道琼斯指数所涵盖的公司同样能够上涨，抵消你石油多头的损失。由此看来，这样的对冲策略核心是放心做多石油，用具有最先进生产技术的道琼斯指数去对冲。事实上，随着石油从每桶10美元涨到了120美元，道琼斯从8000点涨到12000点，这样的双做多的头寸足以使你赚取了两方面的利润。

　　然而，如果你用房地产加入这个对冲，就未必如上面所说的那么幸运了。我国的投资人普遍有一种想法，以为房价和股价是跷跷板关系。所以，会有人想用房地产与股票来对冲，我暂且不去评论这个对冲组合在中国的情况，如果回放到美国2001年的“9·11”事件之后，那时你同时持有房地产和股票，很可能是亏损的，因为美国部分地区房价的跌幅超过了道琼斯的涨幅。可是要是我们再做一个石油和房产双多头对冲，仍然能够获得盈利。这再清楚不过地说明，房地产是被动头寸，而道琼斯和石油是主动头寸。

　　运用对冲法将使得那些看似混乱和复杂的事情变得水落石出，一目了然。美国的房地产下跌和次级债麻烦，归根到底是石油涨价过快过高，导致美国原有的经济模式无法适应，出现被动调整。

　　我国的房地产价格近年间一直走高，除了有我一直在论证的人民币汇率没有升值到位的原因之外，另外一个现实的问题就是油价。我国政府对成品油进行了补贴，导致我国的经济运行继续享受低油价的优势，相当于中国所有的生产商、消费者、出口商都是以每桶70美元的价格在享受着差价的补贴。这就使得我国的房地产价格稳居高位，以为现有的经济运行模式可以继续运行下去，只要有政府的补贴，这个模式就没有问题，而房地产作为某个经济运行模式的被动头寸，就体现为繁荣。

　　如果我国政府放开油价，并对资源价格的形成进行市场化，我相信我国许多现有的经济运行模式都将无法继续下去，房价也将开始下跌。我曾经参加一次野外徒步旅行，到了新安江的上游支流，那里没有桥梁，渡口有一条铁皮渡船。我们一行上船之后，发现那船工并不发动马达，而是吃力地摇橹，完全凭人力来摆渡。我问他为什么不启动马达？他说油太贵了。在这个高油价的时代，我们落后的生产力被挤压得几乎没有生存空间了。河对岸的房价一定很低，因为那里的生产力水平连政府补贴的油价都无法支持住。

　　回到大城市来看，如果油价接轨，那些边远地区的依靠类似车辆摆渡的房地产价格将肯定下跌，因为他们的摆渡费高了，油价就类似于股票的印花税，摆渡的次数越多，成本越高。2007年“5·30”提高印花税对股市的影响大家都看到了，我相信如果油价接轨，大中城市的房地产价格的跌幅怕不会小于“5·30”时候的股票跌幅。

　　许多人相信举办奥运会房价不会跌，每年新婚夫妇对房地产的需求是刚性的，通货膨胀时代的负利率导致房价跌不下去等等，这些观点都是错误的。我现在考虑问题的时候，习惯于把自己想像成为一个实习交易员，只做单一品种的跨市场对冲交易，我不相信把奥运会、结婚人口、利率和CPI等等因素统统考虑进去，就能够做成一个模型来预测房价涨跌，这个办法属于“金融机械论”。也有的人说，油价上涨导致通货膨胀势头加剧，而通货膨胀压力将导致房价进一步上涨，这个观点类似于国际共产主义运动中的“左派幼稚病”。这轮全球性的通货膨胀是由石油带动的，如果继续下去，人类创造财富的手段就太简单了，我们不停地盖房子，等石油涨价，带动房地产全面繁荣。各位想想，这个模式能继续下去吗？我们总要面对高油价的局面，我们不能肯定我国经济效率一定比美国高，美国在油价每桶100美元时暴发次级债风暴，现在油价超过了每桶120美元，我国现在的油价大约相当于每桶70美元，我不能肯定我国的经济运行效率在成品油放开到每桶120美元时，依然能保持正常

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地震对房地产的四大影响：www.surchina.cn