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钧策评论系列之十五：许朝辉谈中国房价的“拐点论”
——赵民许朝辉访谈录
编者按：2008年2月18日开始，我的播客和博客增加《钧策评论》栏目。内容主要为请正略钧策的合伙人对热点事件、新闻进行的观察、思考和评论。欢迎大家收看及发表意见。（内容仅为个人观点，不代表正略钧策公司立场）。
赵民：我们今天请来了我们公司的CEO，也是我的合伙人许朝晖来谈谈他关注的和感兴趣的事情？许朝晖现在关注什么话题？
许朝辉：我这几年主要关注房地产行业。对最近房地产、房价的拐点这个问题有点儿兴趣。我系统的考虑了一下。拐点现在社会上争论也比较多。像以王石为代表，他认为出现了拐点，拐点这个说法也是从王石说了以后，变得热门起来。另外也有一些观点，包括房地产开发商，还有普通消费者认为房价的拐点并没有出现。
赵民： 我注意到主要是潘石屹。
许朝辉：对！潘石屹、任志强，以他们为代表。其实大家可能把拐点这个词儿的概念想的简单了。拐点应该是数学上的词，函数或者是代数上的一个函数，我们以时间为横轴，以房价为纵轴，可以划出一条连续的曲线。数学上有的说法叫一阶导数从正变负，这是一个拐点。这就对应着房价由上升到下降。另外，还有二阶导数的概念，二阶导数从正变负，这个也叫拐点。但是这个拐点其实是增长率下降。我觉得我们把它分成一阶导数拐点、二阶导数拐点来分析这个拐点问题，可能更准确一些。以我的判断，目前像在深圳、北海等这些前期房价暴涨，而且投资性的购买非常强的城市。应该说一阶导数拐点的出现，也就是房价的绝对房价开始下降。
赵民：这个一阶导数、二阶导数我也听不懂，就是说所谓一个是简单曲线，一个是复杂曲线。
许朝辉：不是，曲线是时间跟房价的一个函数。一阶导数，简单说就是房价绝对值开始下降，这就是一阶导数的拐点。二阶导数的拐点就是房价的上升速度下降。
赵民： 但还是在上升。
许朝辉 对！但还是在上升，只是上升的变慢，甚至趋近于不上升、持平，这也是一种拐点。
赵民： 换句话说，就跟我们老百姓涨工资一样，工资还得涨，但是今年涨的少。
许朝辉：从加速上升到缓慢上升，甚至不上升，这也是一个意义上的拐点。刚才说的深圳，我认为是比较明显的，绝对房价在下降。北海像操作比较严重的城市。
赵民： 为什么老在南方，不是海南就是北海，不在内地呢？
许朝辉：我想炒家是有选择的。像深圳跟北海，一方面经济比较发达，上升比较快。另一方面，确实土地狭小，土地狭小就类似股市中的小盘股，股市中的小盘股都是比较容易炒出天价的。像深圳和北海就有这种特点，资金和人才聚集，经济上升很快，但是土地狭小。
赵民： 北海这种情况吗？深圳我还可以理解。
许朝辉：北海从上个世纪90年代就曾经房价被爆炒了一次。那个地方虽然我没去过，但是我想它大概应该是类似于股市中的小盘股，比较好炒。可能有几十万平米开发量，房价上去的话，就能带动整个城市的房价上涨。
赵民： 我还知道广东有一个南海，南海距离广东还挺近。
许朝辉：广州的房价其实上升也不快。广州还是比较大的城市。现在向东扩到黄埔那一边，广州的附近，包括花都，番禺很多地方行政划归划到广州，它的土地供应量非常大，像番禺和花都的房价其实不是很高。而且从21世纪，就是2000年以后一直涨幅不是很高。广州的房价基本上是正常的。
赵民： 也就是说，南海比北海贵。
许朝辉：对！基本上可以这么说。南海现在均价应该差不多，案例来说广东南海的房子的价值应该比广西北海的要高，但是南海的房子比较好炒。
赵民： 广东南海，广西北海，东南西北都有。
许朝辉：这是一个巧合而已。总之，一些局部地区我认为出现了拐点，房价开始在下降。但是像在北京、上海、成都、深圳、西安、武汉这些城市，在06年、07年房价上涨的也比较快。但是我认为这些城市的房价，是有基本面支撑的，是由正常的消费需求，也有一部分正常的投资需求支撑的。我认为一阶导数现在没有出现，在近几年内都不会大出现，但是确实这几个城市房价的增长速度开始下调，就是二阶导数拐点出现了，像北京可以这样讲，很明显最近这几个月涨价的楼盘很少，多数是维持不变。甚至还有一些尾房，一些朝向户型不太好的房子进行打折销售的情况。房价增速在下降。
赵民： 工资涨了，但是涨的慢。
许朝辉：对！另外，更多的城市像三线、四线城市，像一些目前房价一千多块，两千块左右的城市，其实我认为可能还再加速上升的过程之中，房价它有一种波浪性，从一线城市往二线城市，再往三线、四线城市传递。
赵民： 中央政府的政策就是这样。
许朝辉：三线城市、四线城市，目前房价一千多、两千多的城市，我认为可能还会再上升。因为我们也去了一些三线城市，甚至四线城市，比如说一些地级市，甚至一些经济比较发达的县级市，房价还在上升过程之中。原因也比较复杂，需求是一方面，地方政府的推动也是一个很重要的一点。对于地方政府来说，比如说一个地级市政府和一个县级市政府，它的财政收入很多可能是需要从土地，从房地产里面来。地方政府希望房价上升，这也是一个原因。但是，另一方面，我们现在国家这一二十年来，包括未来几十年，可能都在推进城市化进程，众多的农民工，或者说农业人口转为非农业人口，进城务工、进城开商店，或者到城市里来读书，或者老人转到城市里这个过程，恐怕要持续很多年。这个我想也是中国长期房价上涨的一个重要的支撑。对于三线城市、四线城市来说，尤其如此。我们把拐点分成一阶导数拐点，二阶导数拐点来看，可能就更准确一些。因为中国是一个很大的国家。而且房地产行业这个特点，就是区域性很强。你在中国总盘来说，房价或者是房地产的状况，政府的政策都是很难说对的，因为各地情况千差万别。我们把它按地域分一下，它的一阶导数、二阶导数的拐点分开，分析的可能更清晰一些。但我觉得对于消费者来说，其实不比特别在意这些。因为消费者都是住在你所在的城市，根据自己的情况来决策是什么时候买房，我个人的意见除了像深圳、北海这些个别地区，对于多数地区来说，买房的时期其实并不是一个很重要的决策，这有点儿像在股市中买基金，其实买基金你没必要看涨跌，你把这个过程交给基金经理，你付了基金管理费给基金经理，是由基金经理操心的事情。买房我感觉由于现在主要城市都出现了，至少出现了二阶导数的拐点，所以这种恐慌性的需求可以延后。什么叫恐慌性需求呢？就是很多年轻人大学一毕业就要急着要买房。在前一两年，房价快速上升的时候，其实是对的，因为那个时候没有买房，没有赶上快速上升的房价，你未来几年的收入，都是在为开发商打工。因为你买房。但是现在经过几轮的调控，还有经过目前政府也终于很正式的在保障性住房，在双限房上，有了比较大的投入。这样的话对房价快速上升势头，已经得到了扭转，在这种情况下，你没有必要为了追赶房价的上升而提前来消费。也就是说，你有足够的首付，有需要，比如说你要结婚，或者你要改善自己的居住环境，你有首付也有很看中的房子，你就可以买。如果没有，感觉首付还是比较困难，或者觉得对目前居住状况也比较满意，也没有必要很急着去买。不要为了在房价的压迫之下去做买房子的决策。但是也没必要等以后大幅度下跌，想捡便宜。
赵民： 跌是跌不了的。
许朝辉：深圳大概还可以。但是对于北京、上海多数的城市，其实想捡便宜，几乎是不可能的。
赵民： 也就是说，北京、上海不会跌。
许朝辉：或者说不会有很大的跌幅。对于你来说，你没有必要为了等跌，推迟婚期，我觉得不值的，而且是很难等来的。
赵民： 就是该需要我就买。
许朝辉：其实房价平稳或者是小幅上涨是比较符合多数人利益的状况。你正常的好好工作，好好谈恋爱，该结婚就买。或者有钱就买，没有必要特别着急对于消费者。但是这种状况对于开发商来说影响比较大，现在这几个特点已经明显是给开发商的压力，一个是成本明显在上涨。像现在钢材价格在上涨，铁矿石跟几大巨头的谈判，年年都增长。今年又增长65%，这个65%是在前几年连续增长的基础上增长的，那是相当高的。可以说08年以水泥、钢材为主的建材价格都在上涨。另外，人工成本在上涨，现在建筑工地上的小工、大工、技术工工资都比前两年高了很多。而且政府对于农民工的工资拖欠管的也很严厉。所以这是人工成本上，有了很大的提升。另外税费本来就很重，现在还有土地增值税的清算，土地增值税虽然比较早的推出了，但是严格清算的项目不多，以后估计严格清算的要多了。还有一直悬在头让的物业税，这些都是对开发商来说，都是很大的成本增加。还有一块是资金成本，利息一直在涨，估计以后还会涨。不但涨，而且银行贷款还很难搞。总体会增加开发商的资金成本。而房价又是进入相对平稳，或者顶多小幅上涨的时期，成本在涨，利润空间会变薄。对于开发商的成本控制提出了更高的要求。这是我觉得对开发商第一个重大挑战。第二个就是房价进入相对平稳和小幅上涨的阶段，消费者的恐慌性需求就没有了，变成了一种正常的需求，正常的购买。正常的购买情况下，消费者的理性就会增强，对产品的挑剔就会加强，户型不好、位置不好，消费者就不愿意买。这个时候对于开发商来说，产品的品质就变得更加重要。
赵民： 就要产品创新。
许朝辉：对！产品创新的功能，小区的景观设计，包括一些新材料的使用，节能环保的使用，就会很重要。这个对于开发商来说，也是一个很大的挑战。王石成为说，他认为拐点出现了，建议消费者推迟三四年再买。我觉得从房价意义上来说是对的，但是王石其实重点说的是后面一句话，三四年以后房子的品质会更好，我觉得这一点会出现的。在理性正常消费情况下，房地产的品质会逼迫开发商把品质越做越好。第三点就是资金的压力问题。本来房地产开发的资金来源，一是贷款，二是预售款。现在贷款很难了，而且利息也高。预售款在很多城市出现了观望，预售款也少了，至少在近期，本来预想中的快速回款，通过预售得到一些资金，最后得不到了。这个就要求开发商融资的能力，融资的多元化就会越来越重要。融资多元化像上市，现在很多民营房地产企业，纷纷去香港上市，跟一些房地产基金的合作，找战略合作。这种情况会越来越多。对开发商融资的能力提出了新的要求。
赵民： 以后买房子先看它是不是上市公司，如果不是上市公司肯定就不买了。
许朝辉：买期房的买上市公司的可能会稳妥一些。你要是买期房，买不知名的开发商可能就有风险。因为开发商的贷款，原来计划中的贷款可能没有拿到，他希望快速预售又没实现的话，烂尾的情况可能就会有，这是对开发商来说是一个很大的挑战。总而言之，我认为二阶导数拐点的出现，房价增速的下降甚至平稳是好事。一阶导数的拐点在全国大范围我认为不大会出现。
赵民： 也就是这个地方深圳不会领全国的潮流，成为领头羊，别的城市跟着做。
许朝辉：这个应该不会。
赵民： 连广州都不会。
许朝辉：广州房价小幅下降，但是广州房价总体是比较理性的。而且广州番禺、花都几个地方行政区划调整过来以后，土地供应也是非常充分的。所以我觉得应该不会出现深圳这种情况。对于大多数城市来说，还是一个比较好的状况。
赵民：好！我听下来就是三点感受：第一，就是王石的话有对有错，尤其是后面这句话是对的，三四年以后房子的品质会好一些。
许朝辉：这是值得期待的。
赵民： 第二个，因为王石来自于深圳，所以他的话对深圳来说是合适的，他也没错。但是我们老百姓不都是住在深圳，所以住在北京的人，不用听他的话。北京的房子还是会涨。
许朝辉：就是正常的理性消费就可以了。
赵民： 第三句话就是说，其实要买房子的话，要买有品牌公司的房子，买上市公司的房子，这样的话付了预付款以后，也放心。质量有保证。是不是这个意思？
许朝辉：对！
赵民：好！多谢，我很有收获。好！谢谢！
嘉宾简介：许朝辉，正略钧策管理咨询合伙人，北京大学MBA，合著有《正略钧策看战略》。 | 
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