[转帖]24号文落实细则难定 广州首个限价房进退维谷

Jenianzhan

按照原计划，再过两个月左右，保利地产(84.84,0.50,0.59%)(600048)董事长李彬海就可以为全国首个双限房(限售价、限户型)项目开盘剪彩了。但事情正在悄悄起变化。

　　这个已命名为“保利西子湾”的双限房项目，位于广州西郊的金沙洲。此地距繁忙的广州火车站约20分钟车程，是近年来该市的热点开发区域。去年11月，市政府在此一口气推出4幅双限房地块，分别被保利、中海和富力(2777.HK)拿下。广州由此成为全国最早力推限价房的大城市，头一个“吃螃蟹”的广州市政府官员及数家知名开发商，如今也许会发现，滋味并不如想象中那么好。

　　首个双限房项目或推迟上市

　　事情源于近日公布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(以下简称“24号文”)中，对住房保障体系制度的最新要求。

　　尽管细读“24号文”，并没有发现“双限房将纳入住房保障体系”的明文规定，但外界仍有与此相近的政策解读，令广州双限房的开发商感到忐忑不安。

　　有知情人士称，假如保利上述项目真的纳入住房保障体系，原发展计划恐怕需要调整，因为该项目土地成本已占未来楼价近四成，而旁边的普通商品房万科四季花城，2003年拿地时土地成本只有现楼价水平的10%~12%。

　　“本来保利期望通过加快项目周转来获取利润。”该人士表示。他认为，限价房比市场价低了一截，虽然利润率大约只有15%~20%左右，但销售时间应可大大压缩，一个普通项目的开发周期内能做两三个限价房项目，利润相加后回报还是不错的。而一旦纳入住房保障体系，就不能使用市场化营销手法，还要面对旷日持久的购房者轮候筛选程序。

　　保利地产发言人称，项目开盘时间尚未最后确定，“应该在10月份以后”。记者未能联系到该公司高层对项目可能推迟开盘的传闻及具体原因发表评论。

　　除金沙洲的“保利西子湾”等四个双限房项目外，今年年初，广州市政府又在东北郊科学城推出两幅“三限地”，既限价、限户型，还严格规定广州市常住户口家庭、中低收入家庭和本区域内征地拆迁安置户三者是优先销售对象。万科地产(000002)拿下了其中的一幅。

　　按广州市“十一五规划”， 今后五年内双限房土地必须占住宅土地供应总量的43%，加上经济适用房土地占17%，只有40%是完全市场化的商品住宅用地。

　　“现实情况就是，不拿限价地可选择的机会就大大减少，”有不愿透露姓名的开发商诉苦说，“如果将来60%的土地政府都用来建保障住房，那就回到计划经济年代了”。

　　双限房的身份之争

　　“在我看来，‘双限房’是过渡时期的特殊产品，还是应该归入商品住宅的概念中。”广州最大地产代理商合富辉煌集团(0733.HK)高级研究顾问黎文江表示。

　　黎早年曾长期担任广州市国土房管局房地产信息中心主任，目前仍为市政府各项房地产政策出谋划策。2006年底，他全程参与了政府双限房政策的研讨和制定施行过程。

　　“当初推行双限房，是考虑到社会上存在部分夹心阶层，他们不具备廉租房或经济适用房的准入资格，又买不起普通商品房，开发商也没有相应的利益驱动，提供适应其需要的房子，政府只有用行政手段加以干预。”黎文江说。

　　但他相信，双限房说到底还是商品房，因为政府并没有限定开发商的利润率，而经济适用房则规定利润率为3%。据了解，现有广州双限房项目预期都会有10%~20%的利润，如龙光集团拍下的科学城限价地块，楼面地价约为每平方米1380元，售价限定每平方米4000元以下，地价所占比例是40%左右，只要成本控制得当，获得10%~15%的利润不成问题。

　　“从限价地的出让规则上看，未来销售房价是根据参与竞拍开发商各自报上来的目标房价平均确定的，与经济适用房由政府指定售价相比，前者仍然可视为企业的市场定价行为。”黎说。

　　此前有报道称，“24号文”出台后，广州市政府主要领导曾连日与各主管部门开会商讨落实细则，但政府内部人士表示，迄今为止未就双限房纳入住房保障体系进行过具体沟通协调。

　　有房地产政策研究人士认为，如国家硬性规定将双限地纳入住房保障体系，在现有条件下，广州最有可能实施的细则，应当是前述科学城“三限地”那样，以是否拥有常住户口等条件限制购买者资格。

　　但黎文江明确不同意将“24号文”有关内容解读为限价房将纳入住房保障体系，“只能说它将成为该体系的重要补充”。