[转帖]房价可能还再涨8-10年 是谁在推动房价的上涨？

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房价可能还再涨8-10年 是谁在推动房价的上涨？

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2007年07月30日21:17 21世纪经济报道  王 梓  

26日，中共中央政治局在总书记胡锦涛主持下召开会议，分析研究了当前经济形势和经济工作，会议提出，把遏制经济增长由偏快转为过热作为当前宏观调控的首要任务。

此前，国家统计局公布，6月份居民消费价格总水平同比上涨4.4%，创32个月以来新高，数据发布后的次日，加息和调减利息税两项政策同时落地：人民币存贷款基准利率上调0.27个百分点、利息税下调15%。

消息公布当天，上证指数大幅反弹145点，再次突破4000点关口。

目前，对本次调控的解读还尚未完成，是“利空出尽”还是新一轮加息周期的开始？股价和房价还能走多远？这些都是投资者和旁观者们极为关切的问题，而更加令人关切的问题则是，“天下寒士”“安得广厦千万间”？

7月21日，调控政策公布的次日，由21世纪经济报道、清华大学经管学院和东风日产乘用车公司共同举办的“天籁之音·巅峰对话”第三场论坛在清华大学隆重举行，中国城乡建设经济研究所的所长陈淮、路劲基建董事局主席单伟豹、清华大学房地产研究所所长刘洪玉中金公司首席经济学家哈继铭就中国房地产的价格与结构等问题，进行了深入讨论。同时，经主办方同意并经本人审核，本报整理了华远集团总裁任志强在中国经济体制改革研究会的内部讲话，以飨读者。是为21世纪北京圆桌第141期。

房产价格听谁的？

《21世纪》：本轮地产宏观调控从2003年下半年的121号文件开始，直到昨日公布的“加息减税”措施，四年的时间，房价依然且调且涨，调控政策为什么没有实现房价的大幅下降？房地产价格到底该听市场的还是听政府的？

陈淮：常常听到媒体说住房困难，我认为说中国面临的住房困难是虚假的，中国面对的不是整体性的住房困难，而是没有实现人人有房住；其次大多数人还没有自己的房子；第三是资源存在着不均衡和浪费。至于房价为什么会涨，一个很简单的道理，就象我们这个桌子能坐18人，后面的人只有出更高的价购买，才能得到我们的座位。

刘洪玉：住房政策通常有两个方面的目标：一是要熨平市场周期，让市场平稳发展；二是要让每个家庭都能获得适当的住房，即实现公共住房政策的目标。

住房本身具有消费品和投资品的双重属性，其作为生活必需品的价格可以由公共政策确定，但其作为投资品的资产价格主要是由市场决定的。因此，如果将政府干预或调控住房市场的目标主要定位在抑制商品住房价格，试图取代市场规律的作用，就很难达到预期的效果。从过去几年的经验来看，区分市场和政府作用的边界，让政府把主要精力转移到实现公共住房政策的目标上来，才能缓解住房矛盾，促进住房市场健康发展。

单伟豹：如果市场是完全开放的，那么价格只能由供应和需求决定，任何调控都只是为了把波幅抚平。中国的房价上涨有一定的原因：近年中国GDP每年增长超过10%，人均可支配收入也在同比增长，人民币每年对美元升值3%—5%，再加上城镇化进程的影响，造成了价格的刚性上涨，这个幅度大约是10%—15%，这是任何政府政策、宏观调控都无法阻挡的。

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《21世纪》：与楼市相比，新一轮的调控使股市出现了“大起大落”，股市的涨跌让一些研究者有理由判断，股市的财富效应或挤压效应使得更多的资金流向楼市，对此现象各位如何判断？

哈继铭：房地产市场是否受到股市财富效应的影响？我们最近做了一个研究，股价上涨确实对中高档消费者的需求有明显的推动作用。2007年一季度房价上涨幅度和股市的开户数以及城市人口有一定的关系，比如沿海城市参与股市的人口占比较大，因而近来房价上涨速度也较快。

房地产和股市的不同点是股票纯粹只是投资，因为股票本身不可能带来什么消费，但房地产既有投资属性，又有消费属性。投资动力主要来源于投资回报与资金成本的比较。近几年来，中国企业的总投资回报率一路上升，资金成本或者说贷款利率虽有小幅上调，但速度远远赶不上企业的投资回报率。因此，只要大家认为房地产价格要涨并且远远超出资金成本，就会有很多人去投资。

从消费来看，消费受收入的影响。这几年中国的人均收入上涨很快，股市财富效应加上收入的推动，我相信在可预见的将来，房地产价格还是会上升的。

此外，城市化的推动力也是一个因素，这一点和日本当初不同。1980年代末日本的城市化率已经很高了，进一步城市化的空间不大。但中国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是以农民进城的形式，房价就会上涨，但如果是以把农村变城市的形式，农村就会出现多余的房子，房价就会下降。

刘洪玉：作为投资市场的两个重要组成部分，股市和楼市存在着较密切的关联关系，但中国股市和楼市之间的资金转移流动规律，还缺乏科学的定量研究结果，大多数人只是看到了有人把炒股赚的钱变成了房产，有人把房产抵押或变现获得的资金投向了股市。通常情况下，股市好楼市也好，股市不好则楼市可能好、也可能不好，不能简单地认为股市不好是因为钱流到房市了。

我们分析研究房地产市场的时候，常常是根据房地产市场的历史变化趋势去预测未来。实际上，中国在快速城市化和全球化的过程中，资本和劳动力的流动性越来越大，以便寻求更好的发展机会和更高的生活质量。这就形成了美国经济学家定义的“超级明星城市”，在这些城市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。如美国的洛杉矶、旧金山和纽约等，这些城市的房价收入比超过了10倍，但资本和劳动力仍然争相流向这些城市；相反，房价收入比只有2-3倍的底特律等城市，却是净流出。原因很简单，资本和劳动力流动时，其追求的不是房价高低，而是城市质量、发展潜力和发展机会。我们进行的实证研究表明，我国城市间住房价格的差异反映了城市发展质量、潜力和机会等的差异。资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。

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房价上涨的动力分析

《21世纪》：您认为中国目前的房地产市场是否存在泡沫？到底是什么因素支撑着中国的楼市一直往上走？

刘洪玉：价值和价格的背离就是泡沫。从这种意义上来说，经济体系中存在泡沫是一种常态。泡沫是时时刻刻都存在的，需要弄明白的是如何量测泡沫并判断严重程度，以及泡沫是处在积累还是处在吸收过程。

支撑房价上涨的因素很复杂，很难用一两句话说清楚。我们通常把这些因素划分为社会因素、经济因素、政治因素、技术因素、资源环境因素、国际因素和市场内部因素。社会因素包括人口、家庭、住房倾向和偏好、文化传统等，经济因素则是经济增长速度、收入水平及其增长速度、借贷资金易获得性及其成本等，政治因素包括住房制度、产权制度、政府财政政策等，技术因素包括新建造技术、新建筑材料的应用等，资源环境因素包括土地资源、生态环境状况等，国际因素包括国际间的资本流动、汇率等，市场内部因素则包括供给数量、弹性、成本等。如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要受：经济持续高速增长、住房需求旺盛、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求（虽然市场透明度不高可能导致误判）下的投机炒作行为等。

单伟豹：房地产有没有泡沫？以房子做投资的人多不多？我没有一个全面的房地产资料，但是以我们自己公司在广州的三个楼盘为例，基本上都还是自住者购买，外来的投资者不超过10%，所以我觉得泡沫不多。

第二，消费者能不能承受这个价格？还是以广州为例。2003年的房价大概在5000-6000，今年在12000-15000，房价上涨很快，但是广州人民的收入上涨更快。140平米的房子首付是50万，这对35-55岁的夫妇是没有问题的。70-80平米的房子价格大概在70-80万，两夫妇工作三年即可拿出21万做首付。在大部分人可以负担的情况下，我不认为现在的房地产有任何泡沫。

刘洪玉：在衡量家庭住房支付能力时，选择何种住房的价格和何种家庭的收入，得到的判断可能完全不一样。我们目前讨论的房价通常是新建商品住房价格，讨论的家庭也泛指所有家庭，是所有家庭对购买新房的支付能力。有能力购买新房的家庭在社会上应该占多大比例才合适呢？我想应该不超过1/3。美国用“住房机会指数”指标来衡量有多少比例的家庭对购买新房具有支付能力，2006年美国全国的住房支付能力指数为41.3％，洛山矶和底特律分别为1.9％和86.9％。我想，如果把新房扩大到包括新房和存量房，有购买能力的家庭比例就会有较大幅度的上升。

陈淮：关于房价上扬背后的因素，大家谈的比较多的是流动性过剩。流动性过剩并不是因为大家储蓄太多。当大家都贷款买房的时候，流动性并不过剩，而当大家都还清了银行贷款的时候，流动性才过剩，那时如果股市发生暴涨，每个人都拿着房产证到银行再贷款的话，股市就危险了。现在全世界的资产价格体系是过去一百年工业化过程中形成的，这个资产价格体系的核心是重化工业资产，而在今天的产业结构中，重化工业并不那么重要，三五十人的上市化工公司的市值已经可以和大型钢铁企业相比，知识产权早就取代了折旧的资本回收方式，全世界的价格体系、资产价格体系都在重新评估。一个例子是美联储从2004年6月升了17次息，结果道琼斯指数和纳斯达克指数都在创新高

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哈继铭：中国资产价格大涨的一个重要原因是利率水平太低，但利率水平低背后的深层原因还是人口结构，主要是储蓄者即就业人口在社会上占比很大，劳动力供应过多，储蓄率较高。在这种人口结构下，利率低、工资也低，人不值钱，钱也不值钱。将来劳动力供给减少，储蓄率下降，人会值钱，钱也会更值钱。

其次，利率水平也会影响资产价格，陈所长说美国加了17次息，这对美国股市没有太大的影响，但是楼市却降温了。台湾在1989年取消资本利得税之后照样有泡沫。日本在短短一年多时间里加息8次，差不多加了500个点，随后股价大幅下跌。台湾地区在1989年加息两次，累计幅度400个点，最后存款利率高过通货膨胀率3个百分点，随后股市泡沫崩溃。德国在1988年加息5次，累计300多点，不久股价泡沫破灭。

《21世纪》：您认为下一步会否进入加息通道？

哈继铭：我的结论是不会。为什么？货币政策是以稳定物价或者说稳定币值为目标的，近来中国的通货膨胀率确实是在上扬，上个月达到4.4%。但是我们不能仅看公布的通货膨胀数据，分析它的构成，我们发现通货膨胀主要是由食品价格上涨加快推动的，而非食品价格的上涨速度却是一路下降。前两天美联储主席在接受国会听证时，被问及这么一个问题：美国是否要加息？他回答，首先我要看粮价和油价上涨是不是传导到了美国？第二我要看通货膨胀的上升是不是造成了人们加薪的要求，从而使得劳动力成本上升，最终把非食品价格推上去。

我认为这两个情况在中国均不存在。今年6月，蔬菜价格没有出现往年季节性大幅下降，肉禽价格出现6%的上升。肉禽价格的上升与粮食价格上升有关。蔬果价格坚挺与某些地区旱涝有关，这是短期的季节性因素，难以持续。现在的猪肉价格处于高位，但从美国农业部最近公布的数据看，未来一年全球的玉米库存将会上升，中国玉米价格期货价格涨幅趋缓，因此今年的玉米价格涨幅难以大于去年。无论是软的大众商品，还是硬的大众商品，或是货币增速都不如2004年上涨得快，因此，我很难想象今年的通胀会超过3.9%。其次，由于中国的单位劳动力成本下降，这几个月工业品的出厂价格涨幅也在下降。这十多年来，单位劳动力成本的下降是伴随着人口红利出现的，也就是说社会上工作年龄段的人多，被抚养的人口占比就少，整个社会劳动力的供应就很充沛，失业率也很高。和1980年代的日本不同，中国的单位产品劳动力成本是向下走的，因此未来中国的利率不可能出现大幅上涨的趋势。

单伟豹：关于房价上涨的因素，媒体经常说到垄断经营。2005年，全国房地产18000个亿，万科做了一百零几个亿，还不到1%，所以说垄断经营使房地产价格居高不下是不可能的。以香港为例，香港8%的房地产被寡头垄断，但是1997年房地产价格下降，他们一点办法也没有。所以说房价是由供求的交叉点决定的，而不是由开发商决定的。

《21世纪》：在推动房价上涨的因素中，“炒房团”似乎已经成为众矢之的，那么，炒房团是房价上升的导火索吗？

陈淮：借用前不久“纸馅包子”的说法，2004年媒体告诉我们，上海的房价暴涨了40%，我们派出最高层调查团，证明是“纸馅包子”。2005年媒体又告诉我们，上海出现了大规模团购，我们又派出高层调查团，结果证明是“纸馅包子”。2006年媒体又告诉我们，上海房价一个月上涨了70%，受国务院领导批示派出高层调查团，又证明是“纸馅包子”。

哈继铭：为什么有人炒房子？如果房价没有基本面的支撑是怎么也炒不起来。现在储蓄率比较高，顺差和外汇储备较大，反映到货币上就是货币供应速度较快，最终产生的结果要么是推高物价，要么是推高资产价格。但储蓄率较高的情况下物价很难被持续推高，于是大家就去购买房产，房价必然上涨。

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现在租金回报率已经远远低于利率水平，大家买房子并不是为了获得租金收入，而是为了等待房子升值，股票也是一样，大家买股票的目的并不是为了获得分红，而是为了等待价格上涨。在股市上我们投资股票成本买进卖出大概是1%，如果日交易量是2000亿的话，一天就会被政府和券商抽掉20亿，一个月抽掉400个亿，一年抽掉4800亿，接近5000亿。股民得到是什么呢？分红。分红大概是5000亿，5000亿里面有1700亿是归流通市值的，那么这1700亿里面有多少是拿来分红的？也就是500亿。如果是用5000亿的成本博500亿，投资干什么？房地产市场上，现在的租金回报率已经远远低于利率水平，买房子也是为了等待价格上涨。我判断，中国的资产价格不会平，短期内上涨可能性大于下降。

地价推动房价？

郑小伶：作为媒体工作者，我们在报道中也遇到了很多困惑，从广东的情况看，最近几次招拍挂地价都很高，按照这个价格，开发商如何盈利？地价和房价到底是什么关系？

陈淮：出台政策是政府的事，政府出台政策的时机和国际市场与中国市场的联动有关，其复杂性恐怕比大家想象的要多。影响政府调控政策的因素有四个：第一是货币供求；第二是汇率的影响；第三是CPI；第四是实物的盈利水平。提高利率是分享工商业投资收益率的一个好办法。

今年下半年粮食大丰收，但粮价还是涨了，原因是国际粮价在涨，国际粮价涨的更深层原因是石油价格涨。牵一发动全身，系统论告诉我们局部和全部的关系。地产也是这样，当人们的收入在3000元以下的时候，基本没有人买房，到了4000元，人们可以拿出800元买房，到了5000可以拿出1500元买房，并不是说收入增长一倍，购买能力就增长一倍。

刘洪玉：地价和房价的关系是个老话题，对此有两个截然相反的观点：一个观点认为地价是由市场决定的，另一个观点认为地价上涨推动了房价上涨。我认为两者是相互交替影响的，房价带动了地价、地价推动了房价。

从政府的逻辑上说，通常不希望地价过高，因为地价过高，房价就高，而房价和租金又是影响地区竞争力的重要指标。但如果市场上有开发商愿意高价购买商品房开发用地，政府也没有必要去刻意压低土地价格，或者说压低了地价也未必能控制住房价。所以，最理想的是有效区分市场和非市场，让商品住房市场主要依照市场规律和市场规则运作，政府从土地市场中获得的收益更多的投向公共住房领域，把住房保障做好，这样反而能促进市场的健康发展。

单伟豹：开发商拿地的时候算得很精细，普通的开发周期是两年半，但两年半后的房价是多少并不是开发商说了算的。所以，当我们出售房子的时候，是不计算成本的，只能按照当时的市场价。当然如果土地成本低的话，会吸引更多的人进来投资。

最近几个大城市出现了怪现象，譬如广州一块地均价是12000，开发商投的就是12000。对于开发商来说，这有两个原因：第一，不投就没生意可做。第二，现在的经济增长率是10%—15%，房地产的毛利在40%左右，若不投资，股东会有意见。大陆我不清楚，香港很明显，有的大地产商拿了好多地，房价上不来，他就用天价拿一块很小的地，这样，附近的地价就很快上来了，所以拿地的价格有时候也是一种经营策略。

房价还能涨多久？

《21世纪》：很多人提到2008年奥运的推动潮过去之后，中国的房地产业将面临一个拐点，您是否认同这一趋势？中国房价还能涨多久？

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哈继铭：房价能涨多久？我认为是8-10年。以日本为例，日本1940年代的出生率很高，大约维持了十年左右的婴儿潮阶段。那批人到了60、70、80年代纷纷进入中年、壮年，他们有较强的储蓄能力，因而整个社会的储蓄率较高。以35-55岁作为一个区间，这个人群所占的比例在当时的日本一路上扬，与之相伴的是到了1980年代末，资产价格包括股价和地价也一路上扬。及至1990年代，当婴儿潮的人步入退休年龄时，他们的下一代无法接受如此高的价格，因此资产的价格大幅下降。这是日本走过的历程：人口结构出现拐点的时候，也就是资产价格出现拐点的时候。

再看中国的情况。解放后，尤其是朝鲜战争之后，中国维持了20年左右的高出生率，1950-1970年代中期出生的人是当前的主要储蓄者，他们既要为自己养老储蓄，也要为孩子教育储蓄。高储蓄率带来了低利率水平，在这种情况下，人们必定寻找其他保值、增值的手段：买房子、买股票，甚至买字画等等。而1970年代末的计划生育政策使得他们的下一代大多是独生子女，他们若将手中的资产传下去，一定是传给一对小夫妻，一对小夫妻不需要两套房子，多余的那一套必然要卖，这必然推动资产价格的上涨。我认为，我国人口红利在2010-2015年将达到顶峰，2015年之后主要储蓄者占比将大幅下降。如果日本的经验和教训对中国有一点启示的话，我们就不难想象，中国资产价格的变化也会出现先涨后落的情况了。

陈淮：拐点是指增长速度变缓，而不是趋势的根本改变。中国房地产业发展是靠的是城市化、产业结构调整和赶超世界先进水平，而不仅仅是人口和市场的投资需求。中国是世界第四大汽车制造国，汽车销量排世界第三，但是中国的人均汽车保有量却非常之低。美国只有3亿人就卖掉了1300万辆车，而中国13亿人却只卖掉了780万辆车。这说明中国人的消费结构还在升级和变化之中，这足以推动住房建设和房地产市场的长期发展趋势。除此之外中国也正在步入世界大国的行列，人们拥有住房的过程实际上也是私人财富累积过程和资产信用提高的过程。