记录国家宏观调控

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1.国家颁布的影响房地产行业的重大政策
（1）严管开发区等园区用地。国土资源部2003年2月18日就清理各类园区用地、加强土地供应调控有关问题发出紧急通知。
（2）121文件出台，房贷收紧。2003年6月13日，针对房地产投资过热趋向，央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121文件），对房地产融资进行了相应限制。
（3） 自有资本金比例提高15个百分点。2003年8月23日，央行宣布从9月21日起将法定准备金从6%上调到7%。央行于2004年4月11日宣布，将从4月25日起上调存款准备金率0.5个百分点。同时房地产开发项目投资的自有资本金比例提高了15个百分点，由20%提高到35%。
（4） 8·31大限。2004年8月31日，国土资源部下发“71号令”，即我们通常所说的“8·31”，进一步规范土地出让政策。
（5） 房地产开发贷款再次收紧。2004年9月2日，银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，明确指出该政策出台的目的是“提高商业银行房地产贷款的风险管理能力”。
（6） 个人房贷利率首次上调。2004年10月29日，央行上调存贷款利率时，个人房贷利率随之上调至5.31%。
（7） 2005年2月22日，国土资源部发布了《关于加强和改进土地开发整理工作的通知》，该通知要求，当前和今后一个时期内，土地开发整理工作要以提高农业综合生产能力为出发点，大力开展基本农田整理，按照《全国土地开发整理规划》，结合粮食主产区基本农田建设、西部生态建设地区农田整治、重大水利和交通工程建设、重点煤炭基地生态环境恢复治理等，积极实施7项土地开发整理重大工程。
该文是根据2005年中央一号文件所强调的稳定、完善和强化扶持农业发展，切实提高耕地质量的政策要求制订的，它的出台意味着用于土地开发整理的资金将进一步增加。这种用资金反哺土地、反哺农业和农民的政策，无疑是支持和服务“三农”，确保国家粮食安全和经济社会可持续发展的富有远见的决策。
（8） 中国人民银行决定，从2005年3月17日起，开始调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理；二是对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。在进行上述调整的同时，金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1.62%下调到0.99%，法定准备金存款利率维持1.89%不变。
同时，也对住房公积金有关利率政策进行调整。《关于住房公积金有关利率政策调整的通知》 中规定：“上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点。其中，5年（含）以下贷款由现行年利率3.78%调整为3.96%；5年以上贷款由现行年利率4.23%调整为4.41%。”该政策的主要意图在于挤压投资性和投机性购房需求。
（9） “国八条”出台，国家政策干预房价信号出现。2005年3月26日，国务院下发《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，该通知提出抑制房价增长过快的八条意见。
（10） “新国八条”紧急出台，国家政策干预房价走向执行阶段。2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出加强房地产市场调控。建设部等七部委随即联合出台房地产宏观调控的八项具体措施。这些措施对房地产开发流程的各个环节予以规范。其中，针对房地产流转环节出台了严格的措施，严格征收营业税，其用意就是严厉打击投资投机性购房，稳定房价上涨趋势。
（11） 4月，国家发展改革委、建设部联合下发《城镇廉租住房租金管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》规定了廉租住房租金的定价形式和程序，明确了廉租住房租金标准的构成，对维修费和管理费作了原则性规定。《办法》规定廉租住房租金实行政府定价，并与城镇最低收入家庭的经济承受能力相适应。规范了城镇廉租住房租金管理，保障了城镇最低收入家庭的基本住房权益。
（12）2005年5月11日，国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。 其意见为：一是强化规划调控，改善住房供应结构；二是加大土地供应调控力度，严格土地管理；三是调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；四是加强房地产信贷管理，防范金融风险；五是明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；六是加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；七是切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。
（13） 5月27日，建设部向社会公布6个工作时间表。对商品房预销售合同网上即时备案、普通住房的标准、完成城镇最低收入家庭住房困难情况的调查、基本完成信息系统建设验收、房地产信息系统主要数据指标和市场监测、宏观调控政策落实情况等列出了时间表。
（14）2005年5月27日，税务总局、财政部、建设部联合下发《关于加强房地产税收管理的通知》，要求税务、财政和房产管理部门通力合作，信息共享，尤其是落实个人住房营业税的税收政策。对超过2年出售免予征收营业税，不足2年出售全额征收营业税。有效地抑制投机炒房行为，使房价更趋向于平稳合理。
（15）2005年9月初，中国银监会办公厅向各地方银监局发布《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》。该通知要求各银监局提示信托公司密切关注存量的证券和房地产风险变化情况，并对信托公司内控制度建设及新发生的房地产业务做出相应规定。要求新开办房地产信托业务必须“四证”齐全，贷款企业房地产开发资质不低于二级，开发项目资本金比例不低于35%。这实际上是把信托融资的准入条件与银行放贷看齐，甚至更高（银行要求开发商自有资金达到30%）。该文件的市场影响极有可能成为短期内房地产信托业务的一个分水岭，并会催化各信托公司间的业务分化。银行贷款和房地产信托的门槛双双抬升，房地产的资金缺口显然收得越来越紧了。融资难度的加大意味着房地产的开发成本的提高，无疑将加速房地产公司优胜劣汰的进程。有品牌、实力，管理能力较强的公司将获得较大发展空间，并获得更多的政策支持；而实力不强、信用资质较低、历史包袱沉重、负债率较高的房地产开发商将逐渐被淘汰出局。 这无疑加速了房地产企业的进一步整合。
（16）2006年1月1日，商业住房贷款利率全面按新利率执行。
（17）2006年3月1日，国家开始实施五大新政——《住房公积金管理条例》、《娱乐场所管理条例》、《住宅性能评定标准》、《房地产抵押评估指导意见》、《城市黄线管理办法》。
（18）2006年3月21日税务总局征税办法出台，新房地产企业不享受税收优惠。
（19）2006年4月1日，建设部施行《房屋建筑工程抗震设防管理规定》。
（20）2006年4月1日，国土资源部将界定别墅标准，严禁独门独户型。
（21）2006年4月27日，国有土地使用权出让合同补充协议示范文本发布，7月起试行。主要涉及：开发商囤积土地将受限制；竣工时间进行明确约定；指标约定防止供应量减少；停工一年将收土地闲置费；国土资源纲要规划。
（22）2006年4月28日，央行上调贷款利率，房贷利率涨至6.39%。
（23）2006年5月8日，住房公积金贷款利率上调，涨幅为0.18%。
（24）2006年5月16日，招商银行、光大银行等将定息率5年期贷款利率调至6%。
（25）2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，根据房地产市场当前存在的问题，提出了六项具有针对性的房地产调控措施，称为“国六条”。其具体措施包括：①切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。②进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。③合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。④进一步整顿和规范房地产市场秩序。制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。⑤加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。⑥完善房地产统计和信息披露制度。会议强调，各地区特别是城市政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产市场健康发展。
（26）2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，被业内称为“国十五条”。“国十五条”规定，自2006年6月开始，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。
（27）2006年6月16日，央行提高存款准备金率0.5个百分点，从7月5日起开始实施。
（28）2006年７月１０日，建设部、国家发改委、国家工商总局联合下发《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，规定没有取得预售许可证的楼盘，开发商不仅不能以收取购房人预订款性质费用变相销售，也不能以认订、登记、选号等认购形式变相违规预售。
（29）2006年 ７月１３日，建设部１６５号文件——《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》公布，明确了“９０平方米”就是套型建筑面积，“９０平方米以下住宅比重７０％”是针对“城市年度建设总量”。
（30）2006年７月１９日，建设部、商务部、国家工商行政管理总局等八部委共同下发了１７１号文件——《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。对外商投资房地产的市场准入、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等领域，均进行了明确的规范。
（31）2006年8月19日，建设部下发《城镇廉租住房工作规范化管理实施办法》，该办法就廉租房制度建设、管理及服务要求、实施程序、动态管理办法等提出具体的要求。要求各级政府着手建立和完善城镇廉租房制度，制定廉租房保障的中长期规划，建立以财政预算安排为主、稳定规范的资金筹措和管理制度，建立健全目标考核、业务培训、办事公开、限时办理、统计报表、档案管理、监督检查、责任追究等各项制度。同时要求配备专门的管理机构、专职管理人员，实行窗口服务，并对廉租房实行严格的审批、公示、统计、建档等管理。
（32）2006年9月5日，新华社受权播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（以下简称《通知》）。《通知》明确提出，将提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准和城镇土地使用税、耕地占用税征收标准。《通知》规定，新增建设用地土地有偿使用费缴纳范围，以当地实际新增建设用地面积为准。新增建设用地土地有偿使用费专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。 对违规减免和欠缴的新增建设用地土地有偿使用费，要进行清理，限期追缴。同时要求财政部会同国土资源部抓紧制订新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准和适时调整的具体办法，并进一步改进和完善新增建设用地土地有偿使用费的分配使用管理。 此外，《通知》还要求财政部、税务总局会同国土资源部、国务院法制办抓紧制订提高城镇土地使用税和耕地占用税征收标准的具体办法；财税部门要加强税收征管，严格控制减免税。
（33）2006年9月11日，建设部、国家发改委、国家工商总局联合下发《房地产交易秩序专项整治工作方案》。该方案指出，2006年9月至2007年9月，三部门将分四个阶段整治房地产交易秩序，房产违规行为细化为六大类22种。其中，重点查处房地产交易过程中的违法违规行为以及群众投诉和媒体曝光的典型案例，切实解决群众反映强烈的各类问题，使房地产违规销售、利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为得到有效遏制。虚假广告和其他违法违规广告，以及在房地产销售过程中实施欺诈，发布房地产交易虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作、哄抬房价等扰乱市场秩序的行为也在查处之列。另外还要求，2006年11月底以前，各省、自治区、直辖市要上报查处的涉及房地产开发、销售、中介服务等有关方面的3个典型案例。