关于经济适用房项目法人招标的一些看法

高震

关于经济适用房项目法人招标的一些看法

项目法人和项目总承包招标的特点和调查

一、 项目法人与总承包的各自特点

1、“项目法人”的特点

（1）所谓“项目法人”是工程建设领域的一个专用名词，是工程建设项目法定责任人的简称，它是指具有法人资格和地位，依照有关法律法规要求设立或认定，对建设工程项目负有法定责任的企业或事业单位。

（2）项目法人制要求项目法人按规定承担七个方面工作责任：项目策划与前期准备、资金筹措、组织实施工程建设、竣工运行或验收、债务偿还、资产管理、资产的保值增值。

（3）我国“项目法人”的形式有 “企业法人”、“事业（单位）法人” 两种。

（4）项目发我国未制定全面的项目法人制的法律规定，现仅有《关于实行建设项目法人责任制的暂行规定》。但《关于实行建设项目法人责任制的暂行规定》仅适用于国有单位经营性基本建设大中型项目，不适用于非经营性基本建设项目。建设部《关于印发建设部2003年整顿和规范建筑市场秩序工作安排的通知》，也仅对于公益性政府投资工程提出了原则意见。其它如《建设工程项目管理试行办法》、《国家重大建设项目招标投标监督暂行办法》、《工程建设项目实施阶段程序管理暂行规定》，都未对项目法人确定提出明确规定。

（5）项目法人招标主要目的是资金、后期营运等，招标后多数组建项目公司，并采用ppp、bot、bt等模式进行项目运作。我市中低价商品房的管理模式，可以看着是项目法人招标的一种。

2、工程总承包的特点

（1）根据国家相关工程总承包项目实施管理规定，工程总承包项目（EPC）是指按照合同约定雇主委托承包商，对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段承包的项目。

（2）工程总承包的基本内容是：进行初步设计（需要时）、详细设计、设备材料采购、施工安装、开车指导等，通过招投标，实行固定价总承包。

（3）主要业务为工程承包性质；主要承担工程承包，也承担项目管理服务；

（4）与业主的契约是工程承包合同；代表承包方履行职责；

（5）业务范围是侧重项目实施阶段，工作内容是执行承包合同和组织实施。

 

 

二、 我市经济适用房项目法人确定的现状，以及对相关法规的理解

通过对南京经济适用房管理实施细则、南京市商品房作价办法的学习，结合郑州、北京的城市制订的相关规定。我们发现1、政府应为招标人，通过招标确定项目法人。2、项目法人招标的主要目的不是进行成本价格控制，而是明确项目的责任主体。其次才是投资的控制。因为，首先根据规定经济适用住房销（预）售价格由建设单位根据成本核（测）算向市物价局申报，市物价局按照有关规定核定销（预）售基准价格。预售价格应在项目开工之前确定，并及时向社会公示。市审计局负责经济适用住房建设相关费用和竣工决算的审计监督工作。其次，经济适用住房价格实行政府指导价，年度指导价格由市物价局会同市房产管理局根据拆迁土地级别、建设成本和中低收入家庭经济承受能力等因素测算确定，定期向社会发布。另，在项目法人招标时所报建设成本，由于方案未定、拆迁未开展等原因，此建设成本仅为概算。所以无法将建设成本作为主要定标依据。

但针对南京经济适用房项目的项目法人确定情况的调查，我们发现由于项目管理政策、项目立项、项目前期手续的办理、资金、市政配套建设、征地拆迁等原因，未成功通过招标确定项目法人。南京经济适用房项目主要在两大块进行立项，一是市房改办，二是各区及市属公司。各区及市属公司办理立项后，基本以行政指定、委托的形式进行项目建设，如仙林、市城建控股；市房改办取得立项后，经招标确定项目实施单位，如景明二期、兴贤家园。