[原创]网络数据破解楼市迷局

成功营销

　　文 /万瑞数据副总裁梅涛
　　
　　从地产类广告投放量变化、网民上网行为等数据可以看出，今年 6～ 7月可能会成为国内房地产市场一个重要的分水岭。
　　
　　最近几个月来，围绕国内房地产市场走向的争论已经进入了白热化的程度，尤其是北京社科院最近发布的研究报告更是直接引发了地产商与唱空楼市一方唾沫横飞的口水大战。此外，媒体有关部分开发商找“房托”制造楼市假繁荣的报道则让公众愈发觉得当前的楼市扑朔迷离。
　　
　　连各地房地产管理部门披露的房地产交易量数据都有可能被开发商“注水”，在这种情况下，有没有其它方法可以对房地产市场的走势做出研判呢？万瑞数据借助新近推出的互联网全数据整合应用平台，从网民上网行为、网民关注热点变化、地产类广告投放量变化等多个角度进行分析研究后认为，国内房地产市场的多空博弈已经进入最后阶段，今年 6～7月可能会成为一个重要的分水岭。
　　
　　网民：既关注又矛盾
　　
　　根据万瑞数据对国内主流大中型网站房产频道的全流量监测， 2008年5月以后，网民对楼市关注度曾急剧降低， 9月份之后，网民对楼市的关注度逐渐升高； 2009年春节期间，受放假影响，流量下降，春节后各家网站房地产频道的流量一直保持高位运行的态势。
　　
　　从中国网民总体构成情况和万瑞数据监测的网站用户情况看，这一群体可以说是房地产市场的主力消费人群，所以把网民当作样本研究房地产市场是比较科学合理的。万瑞数据互联网全数据整合应用平台上 6种监测产品平均覆盖网民总数已经达到约 2亿人。
　　
　　从上述趋势看， 2009年网民对楼市的关注度还是比较高的。而万瑞数据通过分析网民浏览的具体内容后发现，有关房地产价格走势争论类的内容依然高居榜首。同时，一些具体楼盘项目相关的内容也受到部分网民的关注，此类内容在最受关注内容 TOP100的排行中约占 25%的比例，这一比例比去年第四季度高出近 10个百分点。这说明网民在购房问题上依旧存在明显的矛盾心态。房地产市场一直存在买涨不买跌的特征，在今年 2～3月间媒体报道说房地产销售出现“小阳春”期间，网民对具体楼盘项目的关注明显呈现出上升的趋势。但当北京社科院的报告出炉、媒体披露地产商雇“房托”做假的报道发布后，网民对具体楼盘项目的关注出现了一定的下滑趋势。
　　
　　开发商真的没钱了？
　　
　　影响房价今后走势的最大因素是开发商本身的资金状况，而开发商的资金状况如何则是各家房地产商的核心机密。有没有什么方法能够判断房地产开放商的资金状况呢？万瑞数据运用了一个简单但可能很有效的方法，那就是分析开发商的广告投放量。
　　
　　根据万瑞数据对今年 3月份以来网络广告投放量的监测，房地产类网络广告的投放呈现出锐减的趋势： 4月份前两周房地产网络广告主的数量比 3月份的最高值下降了43.6%，同期广告创意数降低了 45.5%。同时，房地产类网络广告的投放频度（按照投放天 /次计算）也大幅下降50.8%。根据估算， 4月份前两周地产商网络广告投放金额比3月份的周最高值下降了 63.4%。
　　
　　万瑞数据认为， 4月份前两周地产类网络广告的锐减，可能与部分开发商将市场推广资金用于参加类似北京春季房展等展会有关，但反观汽车行业的情况，在今年上海车展前期，汽车厂商的网络广告投放并未出现类似地产类网络广告的锐减趋势。由此看来，资金捉襟见肘的确是目前多数地产商面临的共同问题。
　　
　　股市升温：最后一根稻草？
　　
　　当前国内房地产市场买卖双方仿佛是在进行一场巨大的赌博：买方赌的是房价继续走低，甚至出现大幅滑落；而卖方则在赌经济形势尽快好转，以便维持高位的房价。前段时间房地产市场的“小阳春”，不管是真是假，都表明大多数潜在的消费者仍未结束持币观望的心态。在这种形势下，时间和耐心成了买卖双方谁将最终能赌赢的关键因素。而在时间方面，卖方的压力要比买方大得多--有关资料显示，国内多数房地产开发商的资产负债率都比较高，有些甚至超过了警戒线。随着还款时间的临近，开发商的资金压力会越来越大。
　　
　　国内房地产市场前两年的价格飙升，炒房的投资客“贡献”不小。接下来房价的走势与“投资型购房”仍然有很大的关系。北京等地房地产管理部门披露的数据显示，今年第一季度全国主要城市二手房的交易比较活跃，这说明大批投资型购房者选择了套现离场。这部分投资者套现后，是否会把回笼的资金继续用于买房？这将会对接下来的房价产生很大的影响。
　　
　　但从现在的情形看，一个意外的情况可能会把套现后
　　
　　炒楼投资者的资金大量分流。这个意外情况就是近期国内股市的回暖。
　　
　　万瑞数据针对国内大中型网站财经频道和多家主流财经网站的全流量监测显示，近期由于股市大涨，导致财经类网站和频道人气飙升，网民对股市的关注背后隐含着可能的投资行为。国内股市半年多来持续低迷，很多研究机构和投资者都认为股市已经到了触底反弹的阶段，这无疑会吸引大量资金进入股市，并在客观上分流进入楼市的资金。
　　
　　如果接下来几个月股市继续回暖，那么国内房地产开发商将面临雪上加霜的局面：房价疲软走低加上股市升温，会让很多具有购买力的消费者选择把手上的资金投入股市获利，同时等待房价的进一步下跌。其结果是把相当一部分潜在购房者的实际购买行为推后几个月甚至半年。
　　
　　根据一些机构对国内房地产商财务状况的研究，今年6月是相当一批开发商偿还银行贷款的高峰期，如果在 6月份之前国内楼市不出现明显的好转，不能排除部分开发商出现资金链断裂的危险。换句话说，今年 6～7月可能会是近一年来国内楼市买卖双方博弈初见分晓的一个分水岭，一些资金实力较弱的开发商可能会不得不最终选择大幅降价，而一旦出现这种降价风潮，即便是最有实力的大开发商可能也难以独善其身--与自己一箭之遥、品质差不多的楼盘价格如果降到 6000元，自己的房子还能卖 20000元吗？

touduke

真的还是假的？！

ubun

说的是大实话

QQlei

多方面分析很有道理.继续关注楼市

xtynzh

观望，希望如楼主分析，但是地方政府的行为不得不考虑啊

 

寒风孤叶

有道理，谢谢楼主的分享。

琴瑟潇潇

现在很多是政府行为在支撑

 

比如浦东新区法官的言论

ycliang

静观其变吧，目前还买不起房

空空快车

分析的很周密，到房价跳水，就是严冬的到来

其实，把握一点就好了，价格的运动周期——像一个吹大的气球再涨也不过更危险，
还能不能再大点？
最后，政府也无能为力，

也没必要准确预测是涨是跌，迷茫时等就好了，别出手

robert8888

楼市还是有钱人的玩意!