[转帖]跨国公司缩减开支 上海写字楼初现退租潮

hj00225

　最近几天，张温(化名)上班就是睡觉，按他的话，这是放松、调整状态。而往年这个时候，他几乎天天加班。张温是房地产中介公司的资深经纪人，一场金融风暴，彻底浇灭了买房人的信心，他的业务受到沉重打击。《每日经济新闻》对上海楼市调查发现，从购房者到开发商，再到房产中介，均受到了这场金融危机的影响。

　　购房者减薪潮逼退购买力

　　这些急于抛售楼盘的业主绝对不是短视的傻瓜。种种迹象表明，美国金融危机已经影响到了国内。很多外资企业不但停止了扩大规模的计划，更通过对员工减薪酬、降福利的方法，确保公司能够安然“过冬”。

　　陆家嘴(13.06,-0.05,-0.38%,吧)高档楼盘业主的感受可能最为深刻。上海中原高档住宅部经理李正驹透露，一些外企给予员工的租房津贴缩减明显。陆家嘴某家外资金融企业，将公司高管的租房津贴由每月15000元，调低到8000元。

　　受到冲击的还有国内的部分贸易公司。不少在沪设有办事处的内资贸易企业，下调了驻沪高管的租房津贴，由原先每月9000~10000元，下调至8000元/月。浦东的仁恒滨江花园、世茂滨江花园等高端楼盘已经出现租金下跌的情况。中原地产浦东别墅组负责人王艳伟透露，那些主要租住别墅的500强企业高管们目前也开始下调他们的租房预算，整个高档住宅租赁价格下滑了5%左右。

　　仕邦魏理仕资深董事张青透露，很多中低职位外籍员工以及已签租约但尚未移居上海的职员中，发生大量退租的事件。一位在惠普任职的IT专家就后悔不该在今年初买房，随着全球经济的降温，未来他的收入也有可能下降，可能无法应付月供。他因此打算，明年延长还贷时间，从原来的15年还贷，调整到30年还贷，以减少每月的还贷支出。

　　企业大量放弃租、购写字楼

　　相对于个人缩减租、购房预算，企业缩减规模对楼市的冲击更大。高力国际大中华区业主服务区域董事刘小华称，目前写字楼市场已由出租方市场，变为租赁方市场。

　　浦东、浦西一些高端写字楼的业主态度开始软化,愿意提供比较具有竞争力的租金及较弹性的条款，以争取优质租户。因为外资公司在扩租写字楼的计划上有所减缓，比如整个审批流程要比以往更严谨，所需时间更长。一些企业在写字楼租约到期后，选择不再续租。这使得历来满租的上海写字楼，尤其是甲级写字楼市场出现了较高的空置率。仲量联行的数据显示，浦东写字楼租金下降7%。

　　许多跨国公司迫于总部的压力，开始缩减新员工招聘以及办公室装修的预算。有迹象表明，许多租户开始选择续租以留在原来的办公楼。由于市场转向租赁市场，预计租户可以拥有更好的谈判条件。缩水的预算使越来越多的租户开始考虑租金较低的非中心商务区的甲级办公楼，其每平方米的日租金约为5~6元人民币。

hj00225

中原地产研究办公楼的分析师徐珊珊透露，不仅仅是涉外的甲级、超甲级写字楼有退租的情况，一些面向国内企业的写字楼，也出现了退租。静安寺附近的中华企业(5.69,-0.11,-1.90%,吧)大厦，就有个别小公司由于无力承受租金而提出退租。

　　即使受金融危机影响不深的企业，也因预判未来经济状况不佳，而选择放弃租赁、购买写字楼。深圳康佳便是其中之一，该集团有限公司营运管理中心总监孙文博昨日透露，康佳在花草投资建设厂房时，曾经有机会获得一块土地建办公楼自用。但由于金融危机的发生，康佳放弃了这一机会。

　　开发商缩减开支冬眠

　　“没有最低，只有更低。”这句话成为目前楼市的最佳写照。

　　在普陀金沙江路附近开发某写字楼的公司，近来就放出风声，愿意以7~8成的价格，将项目整体转让给外资地产公司。不过，愿意接盘的外资资金却不多。

　　“房价还有继续下跌的可能性。”一韩国房地产基金负责人这样认为，他希望能以一个更低的价格“抄底”。

　　那些不愿意降价的公司，则完全放弃了今年余下时间的市场，等候明年的机会。一位不愿意透露姓名的业内人士表示，“至少在明年之前，这个市场不会好。”

　　在很多人眼中，房地产是最缺钱的行业，开发商应该不计成本地高息贷款，以解决资金紧张的问题。但事实上，目前开发商们正在减少借贷，尤其是高息借贷。

　　“只有要‘死’的房企才会选择借高利贷。”一开发商的市场经理这么说。他认为，目前很多民间借贷的利率甚至高达18%以上。但是，房价整体看跌，开发商的整体利润有限。在这样的情况下，选择高息借贷无疑是慢性自杀。但就是这家企业，上半年曾经希望以20%的利率获取贷款以开发外省的房地产项目。因为他们曾经认为，楼市的不景气只是宏观调控的阶段性表现，未来市场还会看好。

　　因为开发利润的缩水，开发商们靠高息贷款解决资金链问题的计划，正在被日益恶化的经济环境所改变。与此同时，他们也在不断地削减各种营销费用、中介服务费用等支出，希望能用这种“休克疗法”，成功“冬眠”。

　　福来美不动产代理部门的副总监叶颖则表示，目前的市场可能是代理公司的最后机会。虽然房屋普遍不好卖，但是开发商们却因此愿意给代理公司非常高比例的佣金，如果做得好，一样会有很高的收入。

　　同步播报救市力量开始活跃

　　本月早些时候，中房协曾上书国务院要求重新调整房地产宏观调控政策，为二套房贷松绑。潘石屹等地产界巨头则不断地通过博客和报纸，宣传救市理论，希望政府能及时出手，拯救房地产行业。在上海，也有一些房地产行业的职业经理人通过各种方式，希望开发商能在这个最困难的时期再结利益同盟，不要搞价格战，以拯救脆弱的购房者信心。

　　连此前一直希望能建“民间保障房”，对高房价说“不”的钱生辉，目前也有意带领一批实力型投资客杀回楼市，通过定制购房的开发模式，拯救房地产行业。他表示，有意接手部分难以为继的房地产公司的房地产项目，并借用投资者的资金开发上述项目。建成后，再将房屋出售给定制房屋的购房者。

　　由于这些项目的转让价格通常较低，定制购房的会员能以较低的价格购买，既解决了上述房地产公司的生存问题，又避免了这些公司大量破产造成新的危机。投资者则可以通过上述模式一方面 “抄底”楼市，一方面获得明确的“接盘者”，获得稳定而安全的投资收益。(