从供求关系看房价
我一直在思考，是什么支撑了现在的房价。从投资的角度，衡量房租回报，早就不值了。从生活的角度，考虑房价收入比，也是远远高出正常水平（国际平均）。唯一还能考虑的，也是现在房地产开发商一直念念不忘的，就是供求关系。
衡量供求关系
空置率是最直接的一个数据。看最近的，10月“国房景气指数”商品房空置面积分类指数为101.02，比9月份回落0.88点，比去年同期回落8.49点。10月末，全国商品房空置面积达到1.12亿平方米，同比增长14%。其中，商品住宅空置面积6204万平方米，增长8.3%。空置率是节节上升的。
再看另外一个指数，网上房地产相关数据统计，截至2005年11月15日，上海市住宅商品房的可售面积总数为1843万平方米左右，而网上房地产公布的10月份全市住宅成交仅144.2万平方米。也就是说，以现在的销量来看，上海有12.78个月的存货。1843万平方米，还不包括握在投资者手中的二手房。
12.78个月的存货到底多不多？学过库存管理的人就会知道，取决于四个方面的因素：利润率，资金占用成本，生产时间（lead time）和顾客流失率。准确的计算这个数字当然不可能，大致估计一下，12个月是高了。
被控制的“供”
价格由供求关系决定，前提条件是供＆求都要公开。就像股票的竞价，这样就很好。但是，对于房地产市场来说，“供”是被控制的。按上海的情况来说，平均一个消费者会有10个选择。但是实际上，消费者的感觉不是这样，老是感觉房子特别紧张。为什么，销控。开发商的“提前登记、集中开盘、分期销售”的售房模式，故意制了造供不应求的局部情况。这是开发商刻意为之的结果，与真正的供需失衡不同，误导了消费者。我不反对销控，但是信息一定要公开。转述《中国房地产报》的一段话“上海市房地产市场的准确数据及其发布，其实承受着来自业界和市场的压力：有时过于透明也未必很好。”只有苦笑。
高空置率下的囚徒困境为什么没有出现
还有一个问题一直没有想通。中国目前的房地产市场，基本上还是一个完全竞争的市场。为什么竞争没有导致价格回归？为什么开发商不采取薄利多销的政策来获取更大的利润呢？当然，从现在的情况来看，当初捂房子的开发商都赚大了，但是，当时他们能预见到现在的情况么？我想，这是不可能的。要是能预料到的话，顺驰拿地的时候就不会有那么多质疑了。那么，是什么原因让开发商如此一致的行动呢？现在上海的房地产市场有零星的报道，部分开发商低价出售，但是没有形成气候。
没有实证，只有猜测一下其中的原因。
1． 开发商实力小，所以没有实力来滚动开发，或者根本就没想开发第二个项目。所以，在涨价预期和促进销售的双重刺激下，捂盘。这个原因可能性比较小，在前两年，开动一个房地产项目不需要太多的资本。
2． 资金成本很低。这点是有可能的。启动房地产项目的资金很少，开发商融资容易的话，他不需要从现在的项目回款就可以进行新的开发。
3． 降价不会促进销量。这个现在不大成立，但是不知道前两年是不是这样。如果这样的话，购房者的投资性就非常强了。
其它原因暂时想不到了。
房地产的发展是社会经济发展的附属品，而不是起推动作用的。 | 
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