转贴！——经典！

后羿

【房地产“平台论”】成都实效顾问05巨制（在线写作） 第一章：云横秦岭家何在，雪拥房产马不前 引语：三方肉搏战 韩愈的这两句诗，恰好是我眼里房地产的现状。 一千多年前，一代诗人骑着瘦马，挥别家人，行走于终年大雪横山的秦岭半腰上，感觉进退两头难的凄苦，与今天房地产人士的心态暗合。 前路在哪里？后面无路可退，只好往前进，往大雪压顶看不到天，难于上青天的蜀道上走。能坚持过这两年的人会获得新的生机，可是，行走于秦岭的韩大诗人知道，即便体力能支持，也逃不脱前狼后虎的夹击，即便一路无鼠也无虫，那来自西伯利亚的强力寒风让人几于倒地，连马都不想走了。 房地产人士正在体验这艰难的行路，121系列文件锁定资金左手，831之后土地右臂又被费掉了，一波尚未停止，针对贷款、拆迁的文件，似秦岭漫天飞舞鸡蛋般大小的雪球一样，在暴风中雨点般落下，每一颗都足以致命。这突如其来的寒冬丝毫没有瞬间消失的意思。 而那些想获得家园，在城市里有一个固定容身之地的买房者，感受又是何其的相似。房价像龙卷风中的纸片，大有李白诗曰“好风凭借力，送它上青云”的诗境。不但如此，银行还提高信贷门槛，首付达到3成以上，而就在两年前，有些城市还给买到首付一成甚至零首付的房子。无钱者买不到房子，而房地产特有的“销控”又使有钱的买不到好房子。对于大多数有结婚需求的年轻人来说，不得不发出“云横秦岭家何在”的感慨了。 对于国家来讲，针对房地产的措施，同样遇到“雪拥蓝关马不前”的无奈。一方面，民怨正在和房价一起高涨，打开任何一个房产论坛，只要是提高涨价这件事情的帖子，皆是一片骂声，对于很多地区，房价已经不是经济问题了，而是社会问题。另一方面，房地产已经成为GDP的重要支柱，房地产泡沫论的声音在媒体上得到抑制，但是在民众的心里面却广泛的流传开来——大多数买不起房子的人，以自己居无处所的感受，坚定不移的相信这里面有泡沫。第三，开发商很轻易的将房价爆涨的罪恶，甩给了国家，以任自强为领头大哥的开发商，去年就发出长文将房价高涨的原因指向于土地“挂、拍、招”政策，这种舆论正在中华大地开发商聚集的茶楼、咖啡厅里盛行，某个地方的国土局负责人说：“开发商的这些言论，给我们的工作带来很不利的影响”。 如履薄冰的韩愈同志并不寂寞，1000多年后，他还有三个人风雪同路人，他们是：政府、开发商、购房者。 没有散不开的迷雾，太阳可以照到桑乾河，也一样会照到秦岭的雪。今天的房地产也未必就是不可预测。把房地产看简单点，看成是“政府、开发商、购房者”三个人的肉搏，你会发现，其实胜负早注定，房地产的明天是什么样的再清楚不过了，这是一场没有悬念的较量。当你耐心的看完这一篇章，你会发现，与其在迷雾中乱着一团，不如趁早和实效顾问一起好好研究“生活平台论”。

【“鸡蛋非蛋”的开发商梦想】

当今的房地产，其实早就和购房者的需求没有关系，房子对于开

发商来讲，早就不属于经济意义的商品范畴，房地产市场，类似期货市场。 此话怎讲？譬如说，鸡蛋是给人吃的，这个时候，鸡蛋属于商品范畴，鸡蛋的生产者会往绿色生产、转基因等种种角度努力，提高鸡蛋的营养价值以获得市场。但是，某一天，一股神秘力量出现，我们假定力量来自于如来佛，他给一些人托梦，说鸡蛋可以让你进入西方极乐世界，这个时候，鸡蛋就成为所有想升天人的追逐目标，他们明明不爱吃鸡蛋，可是仓库里囤积鸡蛋如山，热钱看到机会，就开始来做鸡蛋倒手生意。从此以后，以吃鸡蛋为愿望的人就开始倒霉了，因为此时鸡蛋比金蛋还贵，他们吃不起。 鸡蛋贵，俺们不吃它也不会死人。可是房子就不同了，它是中国人安家立业的符号，任何一个中国人，即便结了婚，只要没有房子，还是会认为这个家不完美。疯狂的人们，可以为一套房子倾其一生。 只要开发商把房子修得还像个房子，就不愁买不出去。中国人的传统观念，爆发出无比强劲的购买力。事实上，那些上个世纪修得像鸽子笼的房子，它们全部被卖出去了；那些修在闹市区噪音严重超标的房子，它们全部卖出去了；那些黑厨黑卫的房子，它们全部卖出去了；哪些修在农村，车程半小时以上的房子，打着郊区化运动的旗帜后，也全部卖出去了；哪些烂尾的商业楼盘，砌几道墙，改成住宅，居然也全部卖掉了。 消费者不但买走了所有缺胳膊少腿的房子，而且他们还得凌晨半夜起来排队去买，拉关系走后门塞红包去买。 笔者曾面见某策划人对某开发商面授机宜：先做势，做到狗屎都香的程度，保准全部卖掉。其实在消费者像痴迷鸡蛋能升天一样痴迷房子的时候，根本不需要去将狗屎做香，照样全部卖掉。 为了居者有其屋，人们已经疯了，所以楼市火了。 让楼市之火愈发旺盛的，还有开发商的一桶油，这桶油，就是开发商惯用的政治手段。表现为“商品垄断”和“信息垄断”。 “商品垄断”，只可能出现在大企业寡头垄断的时期，譬如所有的电脑都用微软的“WINDOWS”系统，“商品垄断”时期，你想怎么涨价，消费者必须讨腰包。中国为了避免寡头垄断，曾经把邮电部门拆分为4家，又培育联通、网通起来。房地产企业数量极多，为什么还是形成了“商品垄断”，原因是，无论开发商有多少，但表现出来行为极其统一，像一家公司。价格是一涨都涨，这个楼盘涨了那个楼盘涨，这个城市涨了，那个城市跟着涨，房价由此不断攀升。房地产涨价行为，似乎有个虚拟总公司在发提价通知一样。一般来说，市场占有率超过50％就会被认定为“寡头垄断”，但中国的“房地产总公司”，其市场占有率是100％。 开发商的另外一个利器是“信息垄断”，表现之一就是“销售控制”。同样做销售，其他行业的人对此词闻所未闻，销售好正是求之不得的事情，为什么还要控制？明明还有200套房子，却告诉你只剩下20套了，一方面虚假证明它的楼盘繁荣，另一方面，购房者就得嘀咕了，再不买，这20套也没有，于是急忙下单，殊不知这个售楼部每天每时每刻都只剩下20套。 真正火上交油的，不是某家开发商使用销售控制的手段，而是“中国房地产总公司”都使用着这个手段。譬如说，某个城市有5000个购房者，5000套房子，明明是供求两旺，但是“房地产总公司”的“销售控制”手段一用上以后，就变成5000去抢200套房子，僧多粥少，价高者得，每开200套出来，都是一次竞价。最后，5000个购房者以比原来更多的钱，买走了这5000套房子。 开发商的其他“信息垄断”，是由媒体配合完成的。在一切向钱看的大前提下，媒体有三个原则：一是“给了钱不报”，指那些在开发中不规范、不合格甚至合法的行为，被媒体抓住了，给了钱，甚至是去投放广告，就大事化无；二是“不给钱不报”，只要你不给钱，任凭多么伟大的房地产行为，对房地产业发生天翻地覆的行为，都别想进入大众的新闻视线；三是“给了钱随便报”，当然是不违背大的宣传原则，譬如你看到的楼盘采访报道，说对这个楼盘如何喜爱的人，都是托，什么火爆开盘，万人攒动，今天居住的极至是大别墅，明天是小户型，后天是洋房，昨天到离城十万八千里的地方安家最好，今天就变成了回到城市中心。媒体驳论无处不在，低劣程度如同三岁孩童，看不到两句实在话。 媒体的这三条原则，也有遇到以彼之矛攻彼之盾的时候。去年杭州的某次人居环境会，一、三条原则就撞了车，首先是某家媒体“给了钱随便报”，夸张的宣传了会场商家如何之多，人气如何之旺盛，如何的供求两旺，另外一家媒体以“给了钱不报”的姿态，给出了置疑，说该展会如何破败，人气之萧条，参会楼盘之沮丧。有幸看到这罕见媒体驳论的杭州观众，大概只能以“醒世录”的心态来阅读了。 当权威的媒体，成为开发商家养的DM单之后，开发商也开始超越其他商人单一追求“赚钱”的低境界，进而追求“更快的赚钱，更多的赚钱，更好的赚钱”，这与奥运的赶超精神同出一辙。他们以此奥林匹克精神选择规划商、销售代理商、广告商、物业管理商，以至于这些行业都流着鼻血发展，缺钙中生长，长期下来，个个都是玩政治的专家、专业的外行。物极必反，有开发商就栽倒更快这件事情上，四川某温泉酒店，房子尚未封顶，欲售许可证就拿到了，房子就买了，银行的按揭也办了，最后消费者毛了，责任者没有跑脱。

后羿

那段时间，开发商颇有“春风得意马蹄疾，钞票美女入梦来”的感受。好景不长，逐利的资本闻到血腥味不请自来。对于行业来说，资本是一把双刃剑，一方面，钱是可以让鬼魂都可以复生的东西，所以照样可以给行业活力；另一方面，资本的逐利性又是魔鬼，为了利益，它可以把某个活生生的行业鲜血洗干，加速它的死亡，这是资本常干的事情，干完了最多重新找个活人。 “中国房地产总公司”其实不缺钱，资本这个东西是来吸血的，但一部分开发商不明白这个道理，为了房地产的奥林匹克精神，他们为资本献上了最洁白的哈哒，以欢迎的姿态请狼入室。 中国没有官方承认的房地产资本组织，这个狼子资本，其实就是社会上的热钱，那些炒房的人，典型代表之一就是温州炒房团，典型代表之二就是本地的闲钱。 权衡利弊，先说没有他们会怎么样，可能就是卖得慢一点，价格低一点。但是拥有两大垄断优势的房产商，还不是K照唱，舞照跳，马照跑，赚钱是肯定的，无非就是离奥林匹克精神远一点而已。 然后再说他们存在的坏处。因为这些人的存在，导致房价进一步拿高，需要吃鸡蛋的人更加吃不上鸡蛋，房地产的“二八定律”是，20％的人买走了80％的房子。在杭州、上海早就出现了无房者继续无房，有房者有2、3、4、5、6、7、8、9套房子的奇形怪状了。这一点至少授给房地产泡沫论者口实，他们说房地产有泡沫的重要论据是“房子的入住率低”，这些破坏生态平衡的资本热钱，在上海还制造出“有价无市”的现象，这不光存在于二手房市场，还影响新盘的销售。 开发商玩弄政治其实不算什么，房地产至少保持着生态平衡，而资本热钱，则像破坏整个房地产草原的毒草，如果没有他们，我敢打赌，房地产没有泡沫论，国家不会这么快就动手修理“中国房地产总公司”，房地产商人的好日子，将会多几年。如果他们继续蔓延下去，中国房地产总公司迟早崩盘。所以，现在购房者怕他们，银行怕他们，国家也怕他们；反过头来，该是炒房者害怕了。 所以，友情赠送给那些炒房者一首小情调的歌： “炒房了吧， 傻X了吧； 一个人7、8套房子怎么住呀； 挨刀了吧， 害怕了吧， 都是钱多烧头了的啦。“ 话说回来，都知道做个单纯的鸡蛋商人很辛苦，最赚钱的鸡蛋是可以升天的鸡蛋。做个快乐的开发商其实很容易，因为买房者的钱像羊毛一样，剪了一茬又一茬。 赚钱不是罪过，但房地产开发比银行还赚钱，比国家收税还赚钱，就是你的不对了，所以，中国房地产总公司才会遇到今天“雪拥蓝关马不前”的迷境。总之，在“云横秦岭家何在”的迷惑中，我们要坚信“搏击长空会有时”，不过那个时候的开发商，肯定和今天的不一样。君子相时而动。另外，提醒开发商朋友们，奥运精神，只适合2008年的刘祥们。 购房者不是沉默的羔羊 自从媒体成为中国房地产总公司的专用喉舌以后，大众媒体之上，基本还是一片莺歌燕舞，偶尔还会出现房价看涨的声音。但是，大众媒体以外的小众媒体，正在进行一场轰轰烈烈的国骂。之所以说是“国骂”，在于参与民众之多，言论之整齐，观点之统一，实属罕见，如此国人全体参与的壮观场面，类似于五一节集体出游，春节集体回家。 这些小众媒体，第一个集中在网络的BBS，凡是关于房价高涨的抱怨，点击率和回帖率必然以千数计算，如果有人敢发出支持房价高涨的言论，必将被一万口唾沫淹死。一段时间以来，著名经济学家、北大光华管理学院院长厉以宁教授成为众矢之的，原因是他支持20％的人占有80％的房子，并将“居者有其屋”这句话解释成：有钱的自己购屋，没钱的住出租屋，都会有房可住，没人会睡大街。 厉以宁教授可能是站在经济学的角度，发出这种观点的，可是，民众是站在社会学的角度。经济发展和社会福利，在发展中国家，本来就是面和心不和的生死冤家，一部分人先富起来，必然会加大贫富差距，制造矛盾。所以，这个帖子在《天涯社区经济论坛》出现以后，被广泛转发，骂什么的都有，什么都骂了，什么人都在骂。有人甚至将厉教授的家庭成员从业情况贴出来，从个人利益角度分析厉教授的动机。 小众媒体的第二个集中，是口碑上面，人们逐渐从主流媒体的观点上舒醒过来，对什么都抱怀疑的态度，你说什么，他们都不信任。欲住房的民众就像绵羊，除了在网络上，聚会中为国骂行动支持唾沫以外，什么都不能做。成都《居周刊》有一期的主题做得好，用一个词语很恰当的揭示了这种现状，那就是“郁闷”——就像羊知道了自己被宰割的命运，在笼子里嚎叫掉所有力气以后，也只能郁闷。 民众郁闷1、2、3、4： 郁闷一：收入的翅膀，跟不上房价的脚步。对房子需求最迫切者，是那些毕业4、5年，从一个老实巴交的家庭里生长，现在被称为白领的人群。上帝给他们描述了一个“有劳必有所得，得到和付出成正比”的少年时代，只要拼命学习，就能考上重点高中，在重点高中拼命学习，经过黑色七月斩千军万马于独木桥下，实现那个叫着什么“鲤鱼跃龙门”的所谓飞跃。再在大学里内苦修学术，外积极实践，终可以逃离户口制度和从哪里来到哪里去的分配制度之束缚，南下广州，北上首都，中达上海。收入以1000元起，几年下来，有人四千五千，有人八千一万。 郁闷之处在于，无论多么努力，但收入的翅膀，跟不上房价的脚步。想从20平米的出租屋里搬出来，率先实现80平米的紧凑居住，咋就这么难呢？ 郁闷二：满身绮罗者，不是养蚕人。这句话也可以解释成，鸡蛋不卖给想吃鸡蛋的人，最想住房子的人，不是那些拥有几套房子的人。杜甫豪壮的“安得广厦千万间，天下寒士俱欢颜”安邦理想，被人改装成，没房子的人可以住出租房。从经济学的角度讲，如果想住房子的人没有房子，那么资本就有盈利的机会。 郁闷三：捍卫权力，反而失去了利益。最高人民法院出台了一项规定，凡是债务人以及其家属为安身居住的房子，法院只得查封，不得拍卖。这本是捍卫了按揭者的利益，避免了交不起按揭时，房子被收回时合法个人资产的流失。可是银行不干了，他们提高门槛，寒士们买不起房借钱买房的唯一出路，正在被堵死。 郁闷四：一套房子，有多少牛鬼蛇神附体。房地产交易，已经不是单纯的买卖双方关系，而是买卖多方的关系。越来越多的附身体，在开发商和购房者之间出现，房子从开发商那些出来，除了有人炒号外，有代理公司出来的牟利，现在的代理公司，胃口已经被刺激得奇大，他们已经不满足于代理点的提成，他们抱着几百万的资金，和开发商达成超额完成销售任务提成协议，你开发商的目标是1亿，那好，我卖1.5亿出来，剩余的5000万，一人一半，为了这超额的5000万，代理公司铆足了劲来涨价。尽管如此，房子还是到不了住房者手里，他们被炒家买走，等到房价高涨再放出来。 牛鬼蛇神，不光存在于新盘的交易中，还普遍存在于二手房以及租房的关系中。把这些牛鬼蛇神养得白白胖胖的鲜血，都是来自于为房子而面黄肌瘦的住房者。 赚钱的人都笑了，购房者却哭不出来。人们保持着沉默，这空气沉闷得有一些不正常，隐隐中透着一丝杀气。然而，那些只装得下钱的眼球，对此却视而不见。 首先，人们抛弃了商业地产。既然被支配的命运无法更改，那么，人们可以选择最小化被支配的方法，住宅这一刀是免不了的了，人们可以抛弃商业地产。习惯于政治手法的“中国房地产总公司”，不光希望住宅能按照奥林匹克精神发展，还希望商业地产也能更高更高更好。同样一平方米，商业用途可以比居住用途高出几倍，开发商展开最大的想象力，把能修成商业的地方都修建了商业，不能修建商业的地方，也修建了商业。牛鬼蛇神们也闻声而来，希望住宅的奇迹，再次出现在商业上。 但是，人们上了住宅的当，肯定能在商业地产的陷井里长上一智。任凭你鼓吹什么“一铺养三代”、“黄金口岸，不可复制”、“20万的人流量”、“10％的年投资回报率”、“专业公司管理”，他们就是不为所动，冷漠的一笑。缺乏这些中小额投资者的参与，山芋无人接手，商业地产的政治就是玩不下去。所以，各个城市，大量的商铺被积压，它们咧着嘴苦笑。这就是沉默的羔羊最有力的反抗。 另外，2004年，天涯经济社区，一个杭州网友发出一个反话正说的帖子，标题是《欢迎你来杭州创业》，列举了杭州低收入高房价的若干事实以及房价高涨的原因，大帐、小帐最后算到细帐，这个帖子的点击率高达11000多点，网友回复踊跃，最后的结论是，要离开这个城市，因为这里，高成本导致年轻人根本无法创业。 21世纪最重要的东西是什么啊：“人才”。人们虽然只能沉默不语，但有选择离开的权力，一个城市，失去了年轻人，也就失去了竞争力，失去了GDP，失去了未来。所以，沉默的羔羊，照样有力量。 以下转贴一篇源自天涯的文章，由此可以看出，虽然房地产总公司手段强硬，但民众也是清醒理智的，也可以看出，房价是当下城市GDP的重要支柱，也是影响GDP的重要元素，看过这篇文章，我想房地产界的朋友们应该明白国家为什么插手房地产的原因了：

鸡蛋是蛋”的国家意志　　 　　中国房地产总公司逐渐感到日子不好过了，一向要钱给钱，要地给地，把房地产公司当作亲儿子的大佬，突然面色一变，辩若两人。每一项政策的出台，不但让房地产总公司感到态度上的冷漠，内容甚至接近无情。 　　 　　“中国房地产总公司”不明就里，他们大叫冤枉，一起抗争，并列举自己合法经营，按章纳税，对促进GDP的贡献等若干证据，幻想国家将那些冷酷无情的东西都收回去。这样的房地产公司不少，他们只看到购房者VS开发商，开发商VS国家的二元关系，他们以为 ，只要摆平了国家，就可以对购房者为所欲为了，他们忽略了购房者VS国家的另一层关系。　　

后羿

智慧之作《狼图腾》里面所描述的草原，食肉动物和食草动物一直是依存关系，食草动物如果过剩，那么，草原将迅速沙漠化，面临灾难，所以草原创造了食肉动物。但如果食肉动物繁殖过剩，食草动物立马遭灾，草原立刻会给他们一个饥饿的冬天，只有部分食肉动物 能够见到第二年的春光。草原，像一个智者，维持着草和食草动物、食肉动物之间的平衡，基业几千年的发展下去。而《狼图腾》里面聪明的狼，每次围攻食草动物，都不会赶尽杀绝，以让群落几千年的发展下去，它们明白，羊有难，自己也会有难。 　　 　　今天的房地产公司，不如大西北草原狼那样有智慧，所以，国家给了他们一个饥饿的冬天。这个冬天里，他们拿地困难，借钱困难，拆迁困难，按揭困难，最后必将导致销售困难，一批开发公司，举步维艰，行路难，注定了一些开发商，会在这个冬天死去。这是现状， 不必多言，以免给人造成雪上再加霜的误会，还是说说未来吧。　　 　　中国房地产总公司未来何在，是由国家意志确定的。所以，分析国家行为的目的何在，比较有意义。　　 　　国家意志一：鸡蛋是蛋。　　 　　鸡蛋就是给人吃的，房子就是给人住的，政府不希望它成为牛鬼蛇神获利的载体。原因很简单，政府是草原的老板，食肉动物是他的子民，食草动物也是他的子民，不光共和国是这样，连旧时的《康熙大帝》和《汉武大帝》都有这种觉悟。国家都有子民们“安居乐业” 的治邦理想，不允许某些人对“居者有其屋”进行任意攥改。有房子住，民众才能“安居乐业”，祖国才可能发展，GDP才可以得到稳健发展。在开发商看来，房子只是经济问题，在国家看来，房子已成为稳定问题，可持续的问题。 　　 　　要民众安居乐业，最好的办法就是让鸡蛋成为鸡蛋。要让房子成为居住意义的房子，对食肉动物讲道理是行不通的，最好的办法是来一场饥饿的冬天，所以政策出台一批又一批，招招命中死穴，冻死饿死一批，生态就平衡了。 　　 　　有媒体说，国家的政策目的是为了催生大开发商，有资金实力和运作能力的房地产公司是下一个年代的主流。这种说法的偏颇之处在于，它把冬天看成无限长，草原规律告诉我们，当春风唤醒一切的时候，一批小狼会出生，个性特立的小开发商又会灿烂的生长。媒体说 法只能证明一点，那些有实力的开发商能有挨过冬天的热量储备，而非一直是他们的天下。　　 　　没有一个行业是几个霸主独大的，即便有，那样的行业也是不好玩的行业，是让祖国妈妈操心的竖子。国家绝对不会自己给自己制造麻烦。　　 　　对于小开发商，当前最重要的课题，不是再出去*几只黄羊的问题，而是过冬的问题。躲在温暖的地方，烧一团火，饮几杯烈酒，适量做一些运动，像蒙古人一样，在帐篷里等待春天的再次到来。 国家意志二：谁主沉浮？ 谁主宰草原，过去的答案是狼，因为狼最具有团结性——千千万万家公司的行为可以看成是一头狼的行为，最具有攻击性——商品垄断和信息垄断使进攻所向披靡。现在的答案是草原，一场暴风雪的冬天可以使狼群明白一个道理，不光草、羊属于草原，连霸主狼，都属于草原。 国家对土地控制得越来越严格，8.31后时代，连土地审批权都收归省级以上国土部门。一切迹像表明，尽管国家不是开发商，但国家有志成为主宰房地产者。 这不必奇怪，古今中外，历朝历代，国家都是最优厚行业的主宰者。古代政府实行的是盐专卖制度，西方近年的战争本质是石油战争，列强多年前还对我们发动了鸦片战争。共和国最初控制着粮食的买卖，实行剪刀差，从中获得巨额的利润，用以工业的投入和城市建设，没有粮食的剪刀差，中国无从于成功试射原子弹，也不会有一重、二重、东风等大型企业。 政府似乎有意将当剪刀差的手法，用到今天的土地政策上，原因很简单，国际局势越来越复杂，我们还没有一艘航空母舰，台湾尚在吼着要独立，海啸之后的亚洲经济要发展，而国内的福利保障体系远未完善，政府机构本身也需要改革，教育以及三农问题迫在眉睫。这些都需要钱，需要大把大把的银子。 我们不能因为政府赚走了钱，而这笔钱没有落入自己的口袋中，就抱怨不平衡。做为草原利益的维护者，政府需要投入的地方太多，翻尽历史记录，找不到一个不需要钱的政府，而对一个政府贤明与否的评价标准，也仅仅是看它到底是把钱花在了刀刃上，还是花在了修阿旁宫上。 房地产太赚钱了，开发商们似乎还没有醒过来，把房价高涨的皮球，一味的提给挂、拍、招政策。换句话说回来，和其他行业的商人相比，即便将房地产回复到居住概念，以合理的价格销售，依然实行挂、拍、招政策，对于现在的房地产商来说，这意味着成本上升，售价降低，房地产还是赚钱的。只是开发商们习惯了暴利，又被奥林匹克精神冲昏了的头脑，不愿意清醒而已。 这就是国家意志，一方面，它需要鸡蛋回归鸡蛋本身，让人民安居乐业；一方面它需要土地供给大量的财政收入，去面对复杂的国际环境。

寄语开发商，要么放弃，要么做好准备 像《狼图腾》里所描述的有智慧的猎人和狼一样，它们从不把猎

物赶尽杀绝，以维持生态平衡。真正的商人，只赚取合理的利润，永远不会被暴利冲昏头脑。今日的房地产结局再次给商人们敲了一个警钟，暴利是靠不住的，一旦你的盈利对象有麻烦，那么不久以后，麻烦就会来找你。 尽管处于房地产食物链条的最低层，购房者可以一再的被上游者玩弄，但是，链条的游戏规则是，最底层的人决定最上层者。8.31后时代表明，国家并没有对“国骂”视而不见。 冬天已经来临，春天还会远吗？英国诗人雪莱给我们这样的信心。但是，明年那个生机勃勃的春天，它将不再属于暴利者，遥想当年王石先生说：“利润超过20％的项目，万科不做”，这位先生是多么睿智。 提醒那些仍在迷惑中的开发商，趁着冬天漫长，好好的做一个身体检查，除开钱外，你还剩下哪些东西？如果你的心里只装得下奥林匹克精神，你的手只善于玩弄“商品垄断”和“信息垄断”两项技术，你甚至不知道房子的商品概念是什么，那么，你最好离开。 提醒那些在“按照金蛋价值卖鸡蛋”获利的投资者，你还是趁早离开，鸡蛋明天要做回鸡蛋了，买卖将只存在开发商和购房者双边关系，光光鲜鲜，没有牛鬼蛇神藏身之所。 只是，那些想留下来的开发商，还知道房子怎么造吗？

第二章、 “平台论” 不知道在暴利刺激之后，还有多少房地产业内人士在思考，房地

产回到商品概念后，消费者需要什么，而我们提供的又是什么？ 两个最基本的问题 实效顾问曾就两个最基本的问题，请教各式各样的专业人士： 第一个问题是：房地产业提供的产品到底是什么？ 第二个问题是：房地产产品好坏的标准是什么？ 一个产业，只要成为行业，就能回答这个问题。同样去问巷口包

子店的老板，他能一口回答你：“我们这里卖的是包子，好包子皮薄

馅多 ，汁多松软”；同样去问擦皮鞋的妇女，她会红着脸回答你：“我

是帮客人擦皮鞋的，皮鞋交给我擦，一定会黑到透亮，一尘不染”。 我们的房地产业内人士不是回答不出来，而是答案太多了，有的

说是景观户型，有的说是全江景，有的说是物管贴心，有的说是便利

交通 ，有的说是配套齐全，有的说是开发商品牌，有的说是尊贵感

受。但最基本问题的答案一定只有一个，答案太多只能证明没有答案。

既然我们的房地产，尚不知道自己提供给消费者的是什么，既然不

知道产品到底是什么，产品的好坏标准自然无从谈起。 所以，当开发商张扬自己的户型设计时，消费者可能看中的是送

装修这一承诺；那些采光通风良好的8角客厅，在消费者看来极其不

实用；有些家长，购买理由可能和房子的特点完全无关，仅仅是因为

某个重点小学就在旁边。 所以，在楼盘亮相前，负责营销和销售的经理，不知道哪一条能

够打动消费者，广告上，能列举的都列举上去，不能列举的，也列举

了上去，违规者多了，所以房地产交易多了一条奇特的规定——广

告内容视作合同条款。政治玩到高处，还具有无限放大优点的超级意

淫能力：靠近城市边缘的楼盘，被描述成城市核心区生活；楼盘底

下一条缺乏治理的臭水沟，会变成全江景生活；门口立个罗马柱头，

里面的人就和贵族扯上关系了。 只能说遗憾，一个汇聚众多资源和精英的行业，发展也有10来

年，居然还不明白自己提供的产品是什么，行业如此不成熟。

实效观点一：房子是人生活的平台 1：每个人都需要一个平台； 2：不同人的平台不同； 3：每个平台都有3个空间层次； 房地产业的产品到底是什么，从消费者需求中很轻易就能发现答

案。在开发商看来，消费者买走的是一套房子，而在消费者看来，他们需要的是城市生活平台，一个呈网状交织，兼有软件和硬件的寄居空间。 一个供人寄居的城市平台，包括了工作、交际、交流、学习、休闲、娱乐、休憩、繁殖、情感补充等内容。这个平台装下他们的精神，并在群体间形成精神生活的循环体系；这个平台，可以让他们交易交流，贸易赚钱，获得生活的物质保障；这个平台，可以让他们有一个修整身心的安全外壳，除了睡觉吃饭，还可以养儿育女，繁殖后代。 人是群体动物，离开平台，人将非人。那些发出“天下之大，竞无供我立足的寸土”感叹之人，倒不是没有土地让他们立足，而是没有一个平台接纳他。一个城市人生必须要获得的平台包括：一个让他施展才华、获得认同、赚取物质的工作平台；一个相互帮助、信息互通、协同作战的交际平台；一个真情付出、相依相携、苦乐共享的生活平台；人生再往走一点，还需要一个捍卫权力、发表观点、体现责任的 政治平台；再走细一点，还需要一个喜好相同、互相体量、互不干扰的良好邻里平台。根据个人情况，每个人还具有一些个性的私人平台，譬如由玩家、场地等组成的爱好平台；由情人、朋友等组成的私密情感平台；由学友、老师组成的学习平台。所有的平台交织在一起，就形成城市生活平台。

后羿

城市生活平台交织复杂，但和乡村生活不同的是，他们更重视“场地”，也就是建筑体，再精神的平台交流，也必须在家、图书馆、写字间、茶楼、广场、咖啡厅、电影院等物化外壳里进行。房子，可以看做是城市生活的物化焦点。 以实效自创的“平台论”，现今房地产现状的一些问题迎刃而解。 1 、关于楼盘开发的商业、住宅问题：一些开发商号称只做住宅，

一些开发商号称只做商业，这是两种偏颇的取向，在城市平台里的生活，住宅和商业必须保持合适的比例。只有住宅的地方，那是农村，买一包盐，要走30 分钟，可惜，我们的一些城市大盘里还存在这种现象。只有商业的地方，那是写字楼或者城市商业区，利来利往、嘈杂喧嚣，生活于此，必然上火生疮，圣瓶净水也不能治。 一个真正的城市生活平台，必须兼有商业和住宅。 2 、购房者到底要购买什么？那些眼里只有户型、景观、物管，或者张扬室内高尔夫等制造概念的开发商可以停手了，这些东西一定程度可以促进销售，但是，消费者更关心的是楼盘是否有利于维护他现有生活平台，比如子女上学是否方便，周围配套设施价格指数是否合理，切换于工作、生活两个空间的时间以及方式等代价；或者是否有利于帮助他们获得想要的新平台，譬如说厌恶城市生活的人，想获得郊区的山水生活；比如说，原本从草根阶层赚了钱的人，急于想和社会精英住在一起，获得新的发展机会。 3 、郊区盘与城市平台。房子是人城市生活的平台，那么远离城市的郊区盘，又如何解释？郊区盘其实只是人城市生活的补充，在喧嚣的都市生活久了，自然想亲近山水，修身养性的目的，不是为了和自然相伴一生，而是为了以更好的状态投入到城市生活中。因此，郊区盘，除了长者置业外，只能以第二居所或者第三居所的身份出现。 4 、如何让消费者下单。消费者判断买不买一个楼盘的理由只有两个，一个是这里提供的城市生活平台是否适合他，另一个是，获得这个平台的代价以及方式，他能否承受。只要两者符合他的心里预期，立马下单。房地产和其他产品不同，其他产品消费者可以选择，比如去头屑的产品，我们可以选择海飞丝或者采乐；而在以往以房地产政治为导向的开发行为中，消费者只能被迫接受残缺，别说选择了，只要有符合生活要求的平台出现，立刻蜂拥而至。

城市生活平台的三个空间： 过往的楼盘开发，只能看到建筑规划设计的空间。而支持一个人

寄居的城市平台，只能看到这个平台是行不通的。偏激一点说，如果

好的建筑空间就能摆平市场，那么，把这些建筑移植到农村去，看

它是否能卖掉。一个运营生活的开发商，必须重视购房者城市平台的

全部空间需求，包括：建筑空间、环境空间、群落空间。 建筑空间需求： 不同的人城市生活需求不同（这一点将在下章祥述），建筑空间

的设计必须从需求出发。好的建筑空间，并非是实现设计师在学院里

受到的理想教育，修出堪称时代典范的杰作。而是必须符合购房者的

需求。 譬如说，富豪需要别墅，是体现身份和威严感，建筑的形式感和

宗教意义就非常重要，你不用过多的为他考虑成本，就像买500万

车的人对550万的价格不敏感，所以，那些别墅独栋者占地以亩计

算，门口摆着吓不倒贼也吓不倒鬼的石狮子，能吓住人就好。 千万别对城市平民销售楼盘的艺术性，那些本可以挂在博物馆的

惊世之作，对于他们来说，无非是增加成本的华而不实，他们以实用

性为原则，而成本，则越低越好。 中产的房子最重视美学感，为什么，因为中产是靠知识起家的，

他们需要把这一项优点贴在脸上，走进中产们喜欢的社区，一个小小

花园摆着风翻书，而窗户上无一例外的摆着鲜花。

年轻人是最不重视建筑空间的了，和城市平民相比，他们对实用

性不太在乎，两个厅几个卫的无所谓，甚至阉割了居住功能的小户型也能大行其道。他们对艺术性的追求也非常低，如果走道上挂着画，那也是展现个性的涂鸦之作，不像中产那样，要复制个达芬奇。他们在乎什么呢，低总价。低成本建筑，一定程度上追求个性。 请建筑空间规划者注意的是，他们需要的可能都是三房一厅，可能都需要物管和会所、绿化和景观，但是这些东西的组织原则，则必须按照不同群落的需求去处理。同是三房一厅，中产哪里可能是150平米，而在年轻人哪里，则紧凑成80平米。 环境空间需求： 此环境空间，非景观意义的自然环境，而是城市生活的社会环境、生活环境。有兴趣者，可以带上DV，到城市平民区、富豪区、中产区去记录，对比之后，你会发现每个城市区域的景象大相庭径。 和房子一样，富豪需要的楼盘环境空间，是为了体现地位的符号；不一定有许多建筑规划，在城市最贵的地段，修建50亩的公园供30户人专享，这份气势，就足以吓死人。他们聚居的地方，可能是城市最贵的餐饮会所电影院出现的地方，一杯咖啡可以买到50元，一张电影票也可以买到100元。 城市平民楼盘周围，可能是大排挡最密集的地方，密布着小超市、茶馆、10元店、无品牌服装店、菜市场。城市平民对环境的追求，是以便利为原则，便利到何种程度，100米就是一个百货商业圈，那些杂货铺里，除了卖酱油和香烟外，还能买到鞭子袋和螺丝钉。 中产聚居的地方，是城市里最具风格的区域。最具款式的服装店满街都是，角落里开着非常有诗意的咖啡馆和电影院，菜市场的蔬菜摆放得整整齐齐，街头上可能立着意义深刻的青铜雕像，东西南北必然有家乐福或者好又多。 年轻人汇聚的地方，和中产区域的风格非常类似，不过仔细观察下，你会发现，咖啡桌的衬布绣花要粗糙许多，相应的，咖啡也要便宜将近一半左右；服装店的款式更加张扬，价格也不贵，细细摸一摸，质底要差一些。玩乐设施非常齐备，甚至有以户外运动为主题的另类酒吧，这就是年轻玩家的环境空间需求。 洞察不同群落人物需要的环境空间，楼盘的商业定位就非常明显了，它告诉了给了我们明确的业态、经营方式、经营者以及经营的价值取向，甚至告诉了我们店铺面积的大小以及街区的设计。 群落空间需求： 人以群分，群落空间，指的是每个群落呈现出的气质，以及对个体行为成文或者不成文的规范限制。 举例说明吧，譬如说教师群落，要求的气质是“为人师表”，成为该群落的一员，别说你行为上什么出格的事情，就是你穿得花枝招展一点，都会被老师们、家长们、学生们唾弃，三宅一生虽然漂亮，你要是胆敢穿着上课堂，校长就会找你谈话，同事们就会很不平衡的思量你钱是从哪里来的，如果恰好收集到你傍大款的证据，一夜之间，你会发现所有人看你的眼神都有异样。 房地产楼盘开发，必须重视对群落空间的体察。因为群落需要在城市平台中，彰显群落的气质，需要在平台上，打上强烈的群落气质标签。富人们权力天下，要表现对民众的关怀，他们的群落气质是“实力、超脱、爱心”，今天你给他造的会所，明天可能是他搞慈善派对或者与女明星约会的地方；中产们的群落气质是“质量生活”，什么是有质量的生活，一是要有钱，二是要有品位；平台只彰显钱，会被他们讥笑为暴发户行为，平台只彰显品味，会被他们讥笑为穷酸的小资行为。 购房者选择城市生活平台，首先要求这个平台有强烈的群落气质标签，其次，要求平台有利于“群落气质”的发展、交流，所以，不同群落的建筑以及配套设施，看上去各不相同。 就像狼靠闻体味一样，“群落气质”也是人辨别对方是否是同类的重要标志；别说他们来看房了，就是两个人相互之间看对方戴的手表，皮鞋的光洁程度，就知道是否是同一类人。

nwbd

值得一看。

香咖啡

不错！！！

随缘

有点启发价值哦...楼主继续啊！

[em01][em01]

lncpacpa

相当不错,有感而发

cccdddccc

好文章啊，学习