[推荐]房产泡沫不得不防

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热钱涌入房地产市场今年前6个月，从境外流入重庆房地产业的资金达1.2785亿美元，同比增长高达11．1倍；其中不乏利用人民币和外币的贷款利差进行套利的，亦不排除豪赌“人民币升值”的“热钱”。

　　据人行重庆营业管理部有关人士称，这些跨境资金流入的主体，均为外商投资企业。重庆市房地产业现有跨境资金流入的企业18家，均为外商投资企业，户均710万美元；其中，流入资金最多的是和记黄埔一分公司和重庆瑞安天地房地产发展有限公司，金额分别高达3亿元人民币和2988万美元。

　　这仅仅是“热钱”涌动国内房地产业的一个局部缩影。人民币升值是牵一发而动全身的，人民币升值不仅仅对楼市产生影响，而且也会因为人民币升值而对其他行业产生的影响反过来作用于房地产行业，至于这两种影响孰重孰轻现在还很难预测。除了实际影响外，还有心理影响，而且其影响程度极有可能大于房地产行业实际所受的影响，因为人们的心理消费预期也会随着人民币汇率的变化而变化。如果人们对未来经济预期发生改变，那也会直接影响房地产投资行业。在人民币升值的传闻下，许多海外华人已蠢蠢欲动，回国内投资置业。

　　房地产的重要性是由其特性所决定的。房地产投资是有趣的变量，项目在完成投资前是需求，而竣工之后就成了供给。现在的投资热扩大了需求，缓解了物价走低的趋势，刺激了经济的增长。但其长期效应是，大量的投资可能变成过剩的生产能力。从这个意义上说，要阻止出现脱离经济发展的实际盲目过热膨胀对经济全局发展的危害性，现在着手控制通货膨胀将会更好地防止将来发生通货紧缩。

　　国外一份研究报告认为，一旦人民币升值，将会促使更多的资本涌入中国，加剧本已过热的房地产泡沫，可能爆发新一轮房地产泡沫危机。美国《华尔街日报》、《华盛顿邮报》发表文章，预测中国大兴基建项目，连同人世带来的外国投资热潮，可能会使上世纪90年代初的房地产泡沫死灰复燃，认为中国的房地产泡沫及其破裂将是中国银行体系危机的导火线。文章分析，银行是中国资本的主要来源，房地产泡沫一旦破裂，那就意味着银行正在增加新的坏账。

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加剧房地产泡沫

　　金融界人士对此感到忧虑，海外华人纷纷把资金投到中国大陆购置产业，如果人民币定价过高，可能引发严重的泡沫。在这一方面，日本此前已深受其害。自1985年日本接受了“广场协议”后，日元足足升值一倍。专家指出，当时的日元升值使进口商品的价格下跌，带动了一般消费品价格的走低，多余的货币大量进入了资产领域，其中房地产是主要方面。从1987年至1989年，城市地价上涨了102.6%。由于日元突然人为地升值，日本国内外投机盛行，尤其是大肆投资国内外房地产市场。这种投机在上世纪90年代遭遇到美国和日本房地产业的价格下泻，货币泡沫大量转化为房地产泡沫，直接造成了日本经济的持续萧条和金融问题的久治不愈。

　　有专家提出建议，政府应采取多种策略为人民币升值的“虚火”降温，从财政和货币政策入手，提高房地产等高利润、高风险行业的所得税率，以抑制局部过热情况，增加财政收入，避免重蹈覆辙。黄凌云也表示，针对人民币升值，政府若不出台相关的政策扶持房地产行业，来化解对房地产行业的影响，那么未来房地产行业发展的变数将更大。

　　“热钱”最大的特性便是投机，一旦获利就会伺机撤出，容易引起金融市场的动荡。“热钱”涌入所带来的一个最明显的后果是，为维持人民币汇率稳定，央行不得不收购外汇，吐出基础货币，这会进一步导致货币供应量增长，增加人民币升值压力。而目前“热钱”兑换成人民币之后，大都选择房地产投资。与此同时，这些投机者还会试图借助于舆论的压力，来逼迫提高人民币汇率，从而使他们手中的资产升值。

　　如此则构成了一个恶性循环，热钱借人民币因素炒作房产价格，再借房产泡沫向银行施压，然后借银行高额外汇储备迫使人民币升值，最终当币值和房产价格双双达到高峰后，可想而知他们会作出怎样的举动。

　　“现在是长痛还是短痛的问题。”杨鲁邦评论说，“现在不明确地压制房地产泡沫，以后当危机来临时，很多人一辈子的积蓄都会搭进去。”