这个冬天有点冷

正略钧策

正略钧策管理咨询 顾问 魏广巨

2011年12月14日中央经济工作会议闭幕，此次会议对中国2012年的经济工作进行了全面分析，深刻阐明明年经济工作重点为稳中求进，其中对房地产市场未来的政策走向和发展趋势做出了总结。

透过中央经济工作会议精神，可以看出2012年，房地产市场发展趋势依然是受调控影响。继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。在过去的10年中，中国房价持续上涨，使得房地产市场成为了一个暴利的行业。主要的房地产上市公司的毛利率已高达40%~50%，从沿海到内地，房价普遍增长5-10倍。房价的上涨吸引了大量的社会资源和游资涌向房地产市场进行炒作，房屋已经从人们的生活必需品变成了投资的手段。然而，房地产市场的“高烧不退”积累了大量的泡沫，使得系统性的风险不断上升，对经济的健康运行也将产生诸多的负面效应。20年前的日本便是前车之鉴，随着日本房地产市场泡沫的破裂，经济受到了重创，连续10年GPD增长为0。正是看到了房地产泡沫的破裂将导致的系统性风险，中国政府未来仍将继续执行调控政策，推动房地产价格回归理性。
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“急刹车”还是“软着陆”

未来房价调控如果采用急刹车的形式，势必造成房价迅速下跌，而速跌的心理预期一旦形成，更多地购房者会持币观望，必然造成交易量的枯竭。开发商的资金链的断裂引发银行大量的呆账与坏账，银行不良资产的大幅攀升对经济运行的稳定造成致命的打击，也会进一步引发系统性风险。显然，急刹车无法改变目前的局面，也是中国政府不愿看到的。

相对于“急刹车”式的房价下跌，中国政府更想采用“软着陆”的方式：在未来的3~4年内房价年下跌幅度10%-20%，总体下跌30%-50%；同时由投资拉动转为提升私人消费能力，居民收入保持年均增长10%，软着陆期间房价与居民收入水平自然对接。
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房价因何居高不下？

保障房建设滞后，未来将作为一项长期政策。

“十二五”期间保障性安居工程建设目标为3600万套，逐步超过商品房供给。目前的保障性住房建设严重滞后。在1998年启动房改之初的政策目标中，中国房地产供应格局中应以保障房为主体，高收入群体完全面向市场购买或租赁商品住房。而目前绝大多数居民的住房需求被推向了市场，中央以及地方政府必将增加保障房的投入。目前的大规模保障房建设主要还是弥补对过去十多年建设缺位，在政策调控下若房地产市场陷入低迷，地方政府很可能以收购空置房源来满足保障房的需求缺口。除了在加大保障性住房建设的同时，需要政府继续改善保障性住房分配过程中的不公正行为和腐败行为。正所谓“不患寡而患不均”，需要从根本上限制地方政府的权利，严厉打击腐败，将没收的非法收入投资保障房；通过减税、打破央企垄断等方式还利于民；缩小收入差距。

地方政府成为推动房价的主导因素

房价上涨的最大受益者是地方政府。土地财政已经成为了地方政府的主要收入来源和GDP增长动力。地方政府通过推高低价来增加土地使用权出让的收入，同时增加其他房地产相关税费收入。2010年国有土地使用权出让收入29109.94亿元，完成预算的213.2%、较2009年的14239亿元同比增长104.4%，相关的税费收入（土地增值税、营业税、契税、城建税、房产税等）也有大幅上升。而城市规划建设的随意性又导致相当大一部分GDP增长靠拆迁，房屋不断的拆迁，重建创造的价值计入GDP，在对社会资源造成浪费的同时，并没有增加社会财富。

长期低利率市场环境刺激投机性需求

从东南亚金融危机开始，中国长期维持较低的利率水平。低利率大大的刺激了房地产市场，最终导致了房地产市场的投机与炒作。很多房地产开发商从银行的贷款用来炒地、捂房，进而提升房价。随着房地产行业积聚的风险不断增加，泡沫不断显现，银行业对房地产贷款的发放审核日益严格。贷款利率不断的提高导致开发商贷款成本的增加；贷款门槛不断的提高使得开发商要求得到相应的风险溢价，两者势必造成囤地、捂房行为由于高成本而导致亏损；同时使得房地厂开发商的资金链承受着巨大的压力，甚至是近乎枯竭。另一方面，居民的多套按揭贷款的利率较基准利率有大幅的上升，首付款的比例也不断地在提高，也抑制了投资客的炒作行为。而长久以来中国经济的增长过度的依赖于投资的拉动，投资的弊端日益显现：高投资带来了高通胀；在此期间随着城市化进程的过半，农村的大量剩余劳动力被社会吸纳，劳动力成本大幅上涨从而造成物价的飞涨。因此在今后相当长的一段时间内，中国将迎来紧缩货币政策和高利率的时代。

未来房地产行情走向

改变地方政府土地财政的方式，大力推行房产税改革

房地产调控政策遏制地方政府热衷于投资拉动经济的热情，减少地方政府对土地财政的过度依赖，但势必会减少地方政府的财政收入。所以房产税改革措施可以说是为地方政府开辟了新的收入来源同时也会抑制投资炒房的热情。目前在上海和重庆作为试点开征房产税，对不符合特定豁免条件的新购住房，开征税率为0.4%-1.2%的房产税。通过对特定的房产所有者征收房产税，有利于调节收入分配和缩小财富差距，健全地方税体系，引导居民合理住房，促进节约和集约用地。同时，房地产税属于地方财政税收，用于保障性住房建设方面，从而达到调控房价和整顿房地产市场的目的。同时加大土地转让收入的合理使用，打击这一领域内的贪污腐败行为。

房地产企业如何过冬？

在实行“软着陆”几年的时间里，房地产开发商需要清理库存，把囤积的房子尽快销售掉，通过资金回笼，保证资金链不断裂。这要求房地产企业做好以价换量的打算，在房价下跌的趋势下，如何抢先一步通过适度调整价格换取销售量的增长。由于今后货币紧缩政策的影响，贷款的难度会不断增加，房地产企业要根据贷款的情况控制开发的节奏和进度。

继续关注国家土地政策。对于房地产行业来讲，土地依然是稀缺资源。只要是在这个行业里生存，就需要关注中央和地方政府的土地政策；为未来开发和建设做好准备。目前地方政府正面临着卖地难的问题，而很多土地使用权的出让收入占到地方财政的很大部分，这种情况下为通过招拍挂来实现土地使用权出售提供了机会，同时也增加了透明度，降低了“拿地”的成本。

抄底不良项目。在调控的大环境下，很多负债累累的房地产开发商或是融资困难的开发商会由于资金问题而抛售一些已建成的项目或是再见的项目。这对于成规模有实力的企业来讲是个机会。已经建成的或是在建的项目不可能拆掉，这样对社会资源浪费会更大。所以，既然需要建成，那么为房地产企业整合资源、重新洗牌提供了机会。

重视二三线城市。目前我国房地产的黄金时期正在从一线城市转型二、三线城市，相对于一线城市来讲，这些地区的开发周期和销售周期都比较长，风险相对较高。所以需要对市场进行细分，通过打造个性化的产品建立自己的品牌，赢得可持续发展的优势。

积极转型。受调控政策的影响，未来的房地产行业会向两个方向转型：拥有一定的资金和政府关系，对房地产行业又比较了解的可以转做房地产的投资人，包括和有实力的大型企业联合开发一些新兴项目。另一方面，如果自身研发能力较强，可以走代工的路线，通过开发能力输出为房地产投资商提供专业的服务。无论以上哪种转型，都需要强调一点，房地产企业，尤其是中小房地产企业要求尽快提高自己的专业化水平，摒弃粗放型和投机型的发展方式。

2012被称作是房地产行业的冬天，这个冬天不但冷，而且还有些长，希望我们的房产企业做好“过冬”的准备，同时以积极的心态迎接未来的“春暖花开”。

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