[转帖]上海最高房价是如何“炼”成的

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上海最高房价是如何“炼”成的

　　从3月13日到3月20日，新华社的两篇被广为转载的文章把人们的眼光引向上海沸腾的地产市场。

　　3月13日，新华社援引国家统计局前一日发布的《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》称，2003年上海市商品房平均价格达到每平方米5118元，首次超过北京，成为全国房价最贵的省份城市。

　　仅仅4、5年前，北京和广州的白领们还在讨论怎样到上海置业投资--当北京四环之外的普通楼盘每平方米均价超过4000元的时候，上海外环和浦东的房价依旧能低至千元。

　　今年1月30日，由国家发改委和国家统计局联合发布的2003年全国35个大中城市房地产市场调查报告中显示，2003年全国房屋销售价格同比上涨4.8%，而其中上海房屋销售价格上涨幅度力拔头筹，高达29.1%，比涨幅排名第二的青岛高出11.4个百分点。远远超过上海GDP增长11.8%和上海城市与农村居民家庭可支配收入增长12%和7%的速度。尤其令人印象深刻的是，上海房价2003年的增长是爆发式的，其2002年和2001年的涨幅分别只有8.2%和2.1%。

　　上海市中心房价上涨幅度更是惊人。静安区房地产交易中心的统计显示，2003年静安区的房价的平均涨幅在60%-70%之间。相邻的黄浦、卢湾、徐汇等中心城区的房价涨幅也都在50%以上。据上海市统计局的最新统计，目前上海中心城区商品房的单价已在12000元以上。也就是说，这些地区的房价一年之内每平方米上涨了6000元还要多。

　　3月20日的一篇新华社电讯稿，揭示出了上海房价暴涨的重要原因之一--地价暴涨。新华社记者从上海有关部门获悉，2003年上海公开招投标出让的1200多公顷土地中，平均每亩土地中标价达到了105．4万元，比2002年上涨了124．3％，很多地方出现了"一地难求"的情景。去年公开招投标出让的地块还主要集中在上海郊县，其中松江、宝山和金山土地出让面积最大，而内环线以内的市中心出让的土地仅占1．41％。竞争之激烈，甚至使得卢湾区出让的一幅地块达到了1527万元一亩的天价。

　　而这一切表现在市场上，就是弥漫在申城上下、类似上世纪90年代初上海"股疯"一般的房产热潮。

　　《商务周刊》深入这块中国房地产温度最高的市场，映入眼帘的第一幕，就是大街小巷无处不有的房产中介，人口集中地带几乎到了"五步一哨、十步一岗"的地步。当地一位房产记者戏称："从飞机上向上海扔块石头，砸中的肯定是个搞房地产的。"在一家房产中介所，记者遇到了一位60岁"做房地产生意"的老太太。老人家去年年初替人排队买"蓝朝部落"，一个晚上赚100元，由此开始了自己的"职业炒房人"生涯。至今，她炒过静安枫景、秋月枫舍、大同花园等好多房子，没有一套是自己留下来。

　　老太太认为，2003年年中是"炒房队"最好的日子：炒号码一套房子可以赚个3、4万，如果付了首付款，捂个一两个月再抛，挣得更多。她指着网上当天3万多条不断挂牌出售的房源信息告诉记者，"你看看这些人里有多少是买了房子自己住的？没有。想想，在菜场买菜都要讨价还价，现在买房子反而是什么都不知道就付钱，白捡的呀？所以我感觉这样的疯狂差不多快到头了。"这样的冷暖，上海市市长韩正也感受到了。

　　去年9月16日，上海市市长韩正在福布斯全球总裁会议上，曾就福布斯集团总裁史蒂夫·福布斯关于"上海房地产市场是否过热"的问题，满怀信心地回答："在座各位听我一句劝告，如果你们在上海没有房产，可以到这里来投资，投资房产绝对是高回报。"并否认了上海房地产市场的"过热说"和"泡沫论"。

　　一周后的9月24日，韩正在虹桥迎宾馆会见驻沪境外记者时，针对同样的问题，认为上海的房地产总体上购销两旺，供求基本平衡，市场健康有序。但也开始提出："要保持上海房地产市场健康有序发展，努力采取措施防止出现泡沫"，尤其是"要把改善广大市民居住条件，得到更多的实惠作为衡量房地产是否健康发展的标志"。

　　两个月后的12月4日，还是同样的问题，韩正在"美国《商业周刊》第十二届亚洲领导人年会"开幕式上指出，"我觉得任何房地产市场大起必有大落，大起大落都不是健康的。"他承认，2003年上海房价上涨过快，并正式公开提出"要努力防止房价上涨过快，防止房地产市场产生泡沫"。

　　随后，今年1月12日，韩正在上海市十二届人大二次会议所做的《政府工作报告》中，将"有效控制房价上涨速度、防止市场产生泡沫"作为上海市2004年政府工作的重点内容之一。

　　到此，争论上海地产"泡沫"的真假已经逐渐失去了意义。上海市房屋土地资源管理局局长蔡育天在接受《商务周刊》采访时诚恳地告诉记者："上海市政府还是希望房价稳中有升，因为现在房价还是在上升通道。但是也不希望它升的太快，这样会引起市场消费心态的不平衡。""升的快，今后落的也快，"蔡育天警告说，"大起大落会使风险增大，升的越快可能风险也越大。"2003年，上海房地产市场大起大升之势已形成。高位运行的市场，和"捧在手里怕摔了、含在口里怕化了"的政府心态，已经使上海市的期望与现实发生了相当大的距离。

　　房在"烧" 2004年1月12日，上海市统计局发布统计数据，把2003年上海房地产市场总结为"有史以来最旺态势"。

　　统计局对此的注解是，上海房产投资同比增幅20.3%，房价涨幅29.1%，商品房施工面积增幅20.6%，商品房竣工面积增幅25.6%，商品房销售面积增幅20.5%，存量房交易面积28.8%……各项房产指标增幅均在20%以上，远超过GDP和居民收入增幅。

　　对上海地产经纪商周至来说，这些枯燥的数字远远没有自己的所见所闻和亲身经历，更能展示出这个"有史最旺"在2003年所表现出的"惊心动魄"来。

　　"去年7月上旬，边缘地区某楼盘推出200套房子，均价5500元，两三天被一抢而空。一个月后，开发商又推出200套房子，均价6000元，同样被抢空。其实，两批400套完全可以一次上市，通过策划包装，但第二批楼盘硬是上涨500元。"周至认为，其中原因很简单，"上海购房者热情空前高涨难以遏制，楼盘闭起眼睛也能卖光"。

　　周至告诉记者，他另一位开发商朋友的例子更夸张。外环一个楼盘去年5月造好售楼处，讲明7月1日上市，预定价5000元。成百上千市民开始内部排队认购，订购一套支付1万元，开发商仅给张收据且言明概不退款。尽管如此，排队者毫无临阵退缩之意。到了8月份，楼盘仍未上市，预定房价已经改写成5200元。直到9月上旬，这个楼盘仍未有开工迹象，更不用说上市交易，但拿着1万元去内部认购的市民仍然是蜂拥而来。

　　他的感觉是，2003年亢奋状态下的上海地产市场，已经热到"购房者更多考虑的不是买什么样的房子，而是能不能买到房"的地步，"大家开玩笑说，2003年发展商只要拉一条横幅，说这里有房要卖，就可以把房子卖掉"。

　　不但是新房，陈年旧房也是勇攀高峰。"我爱我家"市场部经理孟军向记者指着窗外大木桥路附近一栋黄色的楼，"这个房子是1984年的房子。老房子，户型很不好，里面还是十户一梯的那种。就是这样的房子，出来一套就能卖一套。去年7200元，今年7500元，根本买不到。因为现在买小户型的房子，没人去看单价，大家都只看总价，只要总价我能承受得了就可以了。"据上海统计局数据，2003年上海市平均房价从1月份的5000元/平方米左右直线上升到4月份的5800元/平方米。经过非典期间的横盘，7月份后又开始上升，年底攀至近6280元/平方米。一年内上涨近1280元。

　　戴德梁行董事胡港文的印象是："这3年房价就像坐着电梯一样上去了。"绿地集团董事长张玉良接受记者采访时也有相同感慨，"拿市中心的住宅来说，现在六七千每平方米的找不到了，过不了多久，一万以下的都会找不到了。至于四五千，现在在上海只是听得见、买不到。"望源房产董事长季宝红的另一个身份是复旦大学房地产研究中心特约研究员。正是他在2003年11月25日复旦大学房地产研究中心的公开演讲中，第一次系统地针对上海地产市场发出了不同于官方、也不同于上海地产开发商的"另类"声音，坦言上海地产的高风险。

　　他告诉《商务周刊》，"3年前，单价5000元左右还可以在市中心买到很不错的房子，现在这个价位只能去外环线附近搜寻了。去年11月份，消息说上海的高价房定位在1万元以上，而仅仅1个月前，这个标准还是7000元每平方米。"上海房地产的火热岁月引来了蜂拥而至的国内外投资者，当然包括投机家。

　　2002年开始，许多直接进入上海房地产项目的跨国投资商已经盈利。新加坡凯德置业就是其中之一。

　　在接受《商务周刊》采访中，凯德置地（中国）市场销售部总经理邱星铭欣喜之情溢于言表，"我们2003年的成绩表和2002年的预测是很接近的。预算是20个亿，卖1300到1400个单位。实际上卖了1600套单元，营业额增长接近40%。有一点我们没想到，竟然可以卖得这么快，实际成绩超过预算。"邱星铭认为凯德的预算其实不是很保守的，但没有料到非典后信心恢复得这么快，"去年是很走运的一年。作为房地产商的一分子，我们从销售成绩、产品结构和市场口碑都非常丰盛。所以去年是非常满意的一年。"因此，2003年国际投资者在上海的大手笔层出不穷。仅仅2003年9月份，新世界中国就决定在沪5年内投资80亿人民币；新鸿基取消多年前规定的投资内地不得超过总资产10%的上限；凯德置地宣布在中国投资50亿元人民币，其中七成投入上海；香港瑞安则宣称将自身50%资产投入内地，投资的瑞安广场和新天地均成为上海地标建筑，其掌门人罗康瑞同时披露今年年初将和英美投资基金在沪成立房地产公司，注册资金10亿美元，融资达到上百亿美元……中瑞地产策略中心陈华明告诉记者，"上海正在成为全世界地产投资热土。现在已经介入的美国摩根士丹利、新加坡政府投资公司、美国雷曼兄弟、澳大利亚麦格里银行、美国洛克菲勒等著名跨国房产投资公司，直接进入指日可待。"他认为，虽然这些投资者主要面对的是高端住宅，但肯定会进一步推动上海地产在总体过热。

　　买房投资的更是过江之鲫。周至认为，"这两年来，在上海只要是沾上房地产的人，都发了。"上海市物价局监测中心的统计数据显示，2003年合计53.6%的高档楼盘被外来人士"抢购"，其中境外人士占30.9%。在上海登记预售的商品房中，外省市及境外人士购房比例已经达到25%。这其中就包括去年下半年被"臭名昭著"了的"温州炒房团"。

　　关于上海地产投资热潮中产生的投机性，一位国际著名地产咨询公司在上海的董事向《商务周刊》做了自己的判断："我们认为投机性的买家在市场当中所占比例应该远远不止16.6%的官方口径。如果加上未被统计的定金炒作和退房炒作，我们估计数据至少应该有32%，远远超过20%的国际警戒线了。"真高还是假高？现在，始作俑者的"帽子"被扣在了"温州炒房团"或者"江浙炒家"的头上。动辄上百亿资金进出，在政府、地产商和上海居民的眼中几乎成了"过街老鼠"。

　　"目前，上海高房价比重上升以及房价涨幅偏高，不能说与投资性炒房没有关系。"上海某房产研究中心研究员向记者指责炒房行为是损害2003年上海房市健康的主谋，"它完全是以赚钱为目的，本质是投机，使房产已背离消费功能。如果炒作过度，就会像股市一样，大量吃进就拉升房价，集中抛盘会导致房价大跌。"对于媒体传出"江浙炒家撤资退出上海"的消息，他认为，如果成立确是件好事。

　　这样的判断似乎在上海颇多流行，但上海财经大学房产研究中心印华认为这把问题过于简单化了，并影响到了国外投资客对中国房市的信心和国内的投资客对上海房市的信心。他援引上海房地局和上海房地产协会的调查数据说，投资客在上海购房总比例中只占16.6%，而且绝大多数是用于长期投资，短期客的比例大约只有3%-4%。"价格归根结底是供求决定的，不是炒作就能动摇的。反过来，市场经济一点炒作没有也不好，就成死水一潭了。" 印华认为，"泡沫是不可避免的，泡沫是此消彼长的，有条件就会自行消失。" 比如对于近期上海关于期房限制转让的讨论，印华就指出不是问题的关键。"人家真正要炒作，你卡是卡不住的，也没必要为了少数人去卡他。如果说短期投资炒房套利要打压，那么股市、汇市、期货市场、债券回购，哪一种没有短期套利，是否也要打压呢？无论是投资还是投机，有必要分得那么清吗？风险自担嘛。政府的气度要大一些。"在他看来，只要做到不让泡沫无限放大，最后影响国民经济总体发展就行了。

　　印华认为，上海房价高是有道理的。"房价跌只能有两种原因：发生战争或经济大萧条。"他认为，土地是不可再生资源，随着人口和经济规模的不断增加，只会越来越稀缺，目前房价上涨主要是地价上涨，造价变化不大，"有些人总觉得房价会像股价一样涨几年跌几年，他们搞错了，如果房价大跌了，我们中国的房市该出毛病了。"对于所谓的"泡沫论"，在他看来更多是计划经济思维的继续。"我认为看上海楼市要坚持四个观点：市场经济观点、中国特色观点、发展阶段观点、统筹兼顾观点"。

　　印华所说的市场经济的观点就是："市场经济要绝对没有泡沫是不可能的，它是市场供求矛盾强烈摩擦的产物。市场经济条件下，泡沫是此生彼长、自生自灭的。只要供求平衡了，价格就会回归合理。"而发展阶段的观点，印华认为，上海房市不像新加坡、香港、台湾那样已经进入成熟发展市场，而是还处于城市化加速的阶段，不能说速度快了点就是泡沫、就是过热。他指出，2003年上海房市速度加快是有特殊原因的。

　　其一，土地供给方式由原来的协议出让改为全部招标，而现在招投标价格比协议出让高，成本上升推动房价上升；其二，上海为了打造世界级城市，控制盲目发展，规定内环线以内住宅的容积率不能超过2.5，商业用房的容积率不能超过4，容积率减少，绿地要求相应增加，必然导致每平方米商品房的楼板价上升。

　　在这种刚性条件下，印华进一步提出，"要使老百姓都买得起房"这种口号就是违背发展阶段和条件："因为中国经济发展还没到那个水平，政府不可能为每个老百姓造一套房送给你。美国的住房自有率也只有65.5%，全世界只有新加坡达到80%，还有20%也是租房。我们的经济发展跟人家差远了，不可能让老百姓做到'居者有其屋'，我们只能实事求是地确定自己的目标。"印华和他的同事们提出的解决住房问题的思路是16个字：自住其力，量力而行，租购并举，梯度改善。"有钱就买房，钱少就买小房买二手房，钱多买大房买好房，暂时没有足够的钱就先租房，如果租房也租不起，那就申请廉租屋，政府尽力帮助老百姓都会有房住，但主要是要自住其力，梯度改善。"印华的思路就是要变"居者有其屋"为"居者有屋住"。他举例说，前不久董建华来上海交流，说过去香港太讲"居者有其屋"，"这样对香港的经济影响很不好，他自己也认识到了。"他的观点是，上海的房价差距要越拉越开，"现在已经有2万多每平米的房子，很快今年年初就要有3万、4万的房子出来，以后可能会有8万、10万每平方米的房子出来。"印华坚定地认为，这是好事，不是坏事，因为市场经济要满足不同层次不同的消费需求，"我们认为上海房地产发展主流是健康的，我们近3年房地产取得的成绩是历史上没有的。至于市场发展的不同阶段出现一些小毛病是不奇怪的，也是不难解决的。"印的这些观点在地产商们那里得到了共鸣。金丰易居总经理彭加亮强调，上海房地产趋势，从改革开放的需要、上海经济发展水平、专业化水平的不断提高，各方面因素综合起来，"没有道理做坏的"。他认为，对于上海人来说，不存在购买力的问题。以上海人的购买能力来说，完全能够支撑现在的房价。他觉得房价再涨10%、20%、50%，甚至100%都没问题。

　　

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上海中原物业代理有限公司董事总经理谭百强也比较乐观，"买房产都有一些投资的味道，是投资就肯定会有周期。但是在上海因为经济强有力的带动，这个周期可能会拉得很长，房价还会涨。"因为上海作为中国经济龙头，是用整个中国的经济实力来烘托上海，这个房价不可能掉下来。在他看来，上海已经不仅是上海人的上海，更是全国人的上海、全世界的上海。

　　上海地产商周至表现得更为乐观："就像'丢手绢'，只要不停地传，就能玩下去、炒下去。现在上海代表着中国经济和中国的发展希望，走了温州人，还有其他地区的投资者；其他地区没了，还有国际游资啊。"房价泡沫危害更甚于股市泡沫但并非所有的地产人士都高调发表看多的观点，上海的地产在这一点与上海证交所里的股票一样，有人看多，必有人看空。采访中，一些人也表示了忐忑不安，我爱我家市场部经理孟军的观点颇为代表："2002年年初的时候有人预测，2003年的上海市场是很暧昧的一年。2004年我相信同样会是很朦胧的一年，很难预测是涨还是降。因为市场的可变因素太多，明年已经到7年一个周期的关口。虽然政府公布的炒作比例没达到预警线，但是大家从心里已经开始担心了。"这种忐忑不安到了复旦大学房地产研究中心特约研究员季宝红那里，已经演变成了明确的看空。这位上海市人大代表早在"上海90%的开发商欢欣鼓舞"的2003年11月，就公开宣称，上海楼市要出现"拐点"。

　　季宝红认为自己是一个时刻保持独立思考能力的独立思考者。8年的经营实践，季宝红强调，现在应该站在全球房地产业泡沫警钟已敲响的背景下观察上海楼市。

　　1990年代中期以来，澳大利亚、英国、爱尔兰、荷兰、西班牙和瑞典的房价都涨了50%以上，美国房价也涨了30%，世界房地产出现了有史以来最大幅度的上涨，但近年全球地产显现明显下跌趋势。"特别是反复出现的房地产泡沫，从根本上动摇了其作为不动产投资的安全系数。除具文物价值的房地产，投资一般性的房地产，其风险与股市没有什么区别。"他引述英国《经济学家》的告诫说："在通胀率几乎为零的世界上，两位数的回报率在楼市如同在股市一样是不可持续的。"季宝红首先反驳了市场经济条件下不可能出现地产泡沫的观点，因为同处亚洲大都市的东京、香港和台北都有前车之鉴。东京上世纪90年代初楼市泡沫破灭，10年来经济一蹶不振，目前东京楼市还不及1986年日本经济起飞之前，只等于其鼎盛时期的20%；香港目前的楼市也只等于1997年的35%。"众所周知，房价上涨如果吻合市场供求规律，其下跌造成的房地产价值振荡幅度也会符合市场经济运行规律，对市场的冲击不会很大。"但他警告说，如今的现状是，人为造成的房价暴涨的因素，使房地产背离了市场的价值规律。

　　季宝红所说的背离包括以下几点：2002年新增个人住房贷款额已达766.58亿元，占当年个人购房总金额的65%。也就是2002年市民购房65%的钱是银行垫付的，风险非常高了；2003年全年商品房竣工量、销售量和存量房交易量分别为2491.84万平方米、2376.4万平方米和2306.28万平方米，分别增长25.6%、20.5%和28.8%。这样的高位运行，供求相对均衡，但交易量高得惊人；上海市民住房自有率已达75%，280万户家庭已经拥有住房资产和价位预期。而伦敦的自有住房率为46%，上海市场趋于饱和。2003年上海市商品房价格同比上涨29.1%，相比11.8%的GDP增长，相比12%和7%的城市与农村居民家庭可支配收入增长，价格涨速太快，涨幅太大；2003年上海市土地供应空前放大，1-10月全市出让商品住宅用地1616公顷，同比增长46.7%，预计商品住房施工面积8267.51万平方米，同比增长44.4%但自2002年以来，开工的重大工程商品房和中低价商品房陆续竣工，后市供应充足。这样未来供应量放大，上海高楼价能否维持值得怀疑。

　　季宝红还发现，上海商品房具有像家电一样有热销--过剩--价格回落这种排浪式消费特征，不具有持续性。"上海商品房已有5年的热销期，280万户家庭已拥有住房财产，所以可以预计上海商品房也具有排浪式消费特征，这几年商品房的热销是瞬间放量现象。"现在，季宝红最担心的还是大家对楼市泡沫危害的视而不见。近几年，房地产对上海经济增长的贡献度显著提高，房地产增加值占GDP比重已从1990年的0.5%上升至2003年的7.4%。在上海两位数的增长中，约1个百分点是房地产直接贡献。目前，它已经成为仅次于金融保险、商贸流通和信息产业的第四大产业。"股市不好，不会影响国民经济的基本面。而楼市不好，则会影响国民经济的基本面。"他援引国际货币基金组织最新完成的《世界经济展望》的发现，房价泡沫危害更甚于股市泡沫的危害--富裕国家中房价暴跌所造成的财产损失，平均为股市暴跌造成损失的2倍之多。

　　事实上，上海1990年代初曾掀起过一场房地产开发热潮，但到亚洲金融危机到来后，90%的发展商"鸡飞蛋打"，大部分购买者"深度套牢"。

　　"这场市场危机仅仅离现在只有5年时间。"面对这一切，季宝红向记者发出了"上海楼市呼唤'马寅初'"的感叹。

　　"面粉比面包贵"记者在上海的每一次采访，都会提到一个问题：上海楼市要想健康发展，最重要的是什么？专家和地产商几乎不约而同地给了相同的答案--信心。

　　实际上，这也是上海市房屋土地资源管理局局长蔡育天去年以来最重要的工作。他在接受《商务周刊》采访时透露："市里交给我的任务首先是房价不能跌，其次是不能上涨太快。"原因简单，"政府不希望房价向下跌，这样不但对经济打击大，还会引起社会不稳定"。因此，蔡育天在今年1月中旬上海市两会期间，面对采访接连说了两遍："我的压力很大！""其实，自从去年10月份市场上出现租金价格下跌、与房价背离的现象后，上海楼市的高位运行就有些'憋住'的味道了，市场信心开始'撑'着。尤其是11月市场上传言温州炒房团撤离上海，甚至出现了一阵集体性惶恐。可见，目前上海楼市心态是如何脆弱。"周至还是对记者说了心里话。

　　对信心敏感的另一方面，说明在推动上海楼市发展的关键点--需求方面，还是存在着隐忧。

　　复旦大学房地产研究中心副主任任华伟判断，上海的需求结构在外来需求上是良性的，但在本地需求结构上是恶化的。上海本地人的购买力在高房价障碍下正逐年萎缩，而外来的购买力在持续强化。

　　他认为，上海楼市需求40%是来自境外和市外，剩下的60%里又包括来自外地但具有上海户籍的年轻人，他们占到40%。这样，上海本地人的购买力在整个购买力中占36%，其中很大部分是来自旧城的拆迁户。这与全国房地产市场有很大不同，一般区域市场是满足区域需求。而上海是开放的、需求日益补充和强化的市场。现在上海中底价房都在很远的地方，上海本地人购房需求受到压抑。

　　也就是说，外来需求正在逐渐变成上海房地产市场的主流市场需求。更进一步说，上海房市有被外来需求决定和左右的趋势。这固然说明了上海作为一个国际化大都市的吸引力，但另一方面，市场稍有风吹草动或者有了其他更好的投资机会，投资者会撤走大量资金，外来需求消失，完全有可能在瞬间发生1997年香港那样的楼灾。而上海房地产因此产生的所有损失，却只能由上海本地人去承担。

　　这一点同样是摩根士丹利亚洲区董事总经理谢国忠所担心的："我一直在思考一个问题，上海房地产市场的发展到底是泡沫还是奇迹？1997年的时候，香港的房价是上海的20倍，现在只有3倍，但香港的人均财富却是上海的10倍多。"对于很多人，特别是外地和国外的买家来说，购买上海房产一个最合乎逻辑的理由就是因为上海的房价比纽约和伦敦要便宜很多。但谢国忠认为，在不同的城市之间比较房地产总是很危险的，"上海市的房价还是应该基于本地居民的购买力，上海房价现在的相对价值已经不再那么吸引人了。"谢国忠指出，上海房地产业的发展主要依赖于外来资本的流入，也就是上海房地产市场的主要动力来自于非本地居民购买上海地产，资金的不断流入导致了上海房地产市场价格不断走高，出现了房地产价格与本地居民收入严重脱节的现象。而且，"非本地居民购房大部分是一种投机行为，这给上海的房地产市场留下了隐患"。

　　季宝红也特别向《商务周刊》强调了这一点，上海楼市中，符合上海人需求的楼盘正在成为"稀缺资源"。而实际上，在全世界每一座大城市，楼市的3/4都是由本地居民支撑的。"毕竟一个城市本地人需求旺盛才是市场发展的根本。"季说。

　　据中原研究咨询部资料显示，2003年年底上海市新开盘住宅均价达到6500元/ 平方米，中心城区更是高达11000元/ 平方米。而这就是平均月收入只有2000元左右的上海市民所面对的现实。

　　而另一个值得深刻探讨的问题就是上海土地价格。

　　周至告诉记者，去年10月一块位于闵行区莘庄以南地块的土地中标价高达每亩380万。他给记者算了算，380万一亩地，如果容积率为1.5的话（该地区一般很难超过这一容积率），那么该地块每平方米建筑面积楼板价就是3800元左右，再加上安装成本、配套成本、贷款利息等，即使售价7000元也几乎没有什么利润可赚。而他当时给一位开发商提出咨询意见，认为每亩最高价不能超过238万元。但没有想到，这一标价是所有竞标价中的倒数第二名。

　　而这正印证了香港地产界流传的"面粉比面包贵"的理论。"面包"指现楼，"面粉"指地块。如果拍卖得到的土地成本加上建筑费用比现楼的价格贵，房地产的价格就会持续上升。据测算，目前上海土地招标价格比协议出让高出30%，导致开发商成本增加。虽然上海市政府一直否认上海地价价格过高，但周至认为，实践证明过去20个月楼价上升的主要原因就是地价成本增高，"拍卖地价都要9000元了，难道叫发展商卖8000元？"这样的结果就是，开发商在土地上多花的钱，最终是要转嫁到房价上。最后多花钱的还是购房者。以普陀区"中远两湾城"为例，一期1998年开盘时仅4000元上下，三期"晶彩视界"去年开盘售价高达13000元/平方米。短短5年，房价上涨了3倍多。

　　还经营城市的本来面目目前上海地产局面的形成并非一朝一夕，其后自然也有着深刻的政策背景。事实上，上海20多年来的改革，土地批租还是功不可没。通过土地，上海获得了巨大的资金支付整个改革成本。

　　刘江（化名）在去年3月份上海房地产火热的日子里，从上海市某中心区规划局领导岗位上退休。他自称把一生最好的时光都献给了上海市的城市建设。他曾经当过建筑突击队队长，做过重大工程的指挥，国有房地产公司的老总，区规划局的领导……同样他也最知上海房地产20多年来的甘苦和冷暖。

　　"利用土地批租给经济改革输血，这个概念不是上海首创，但在上海可以说搞得不同凡响。"刘江向记者介绍，这其中一开始最直接的动力来源于两个方面，上世纪90年代初开始的城市改造建设和国企改革。

　　为了解决上海市住房难，1990年上海市决定10年之内要建设4000万平方米居民住宅。"但有关部门按照当时财力测算，仅改造旧区的危棚简屋大概需要100年左右"，刘江说，即使上海财政当时刚刚恢复元气的1993年，也只能拿出17亿元进行城市建设，仅占当年实际完成固定资产投资规模的5.6%。

　　1992年1月，上海第一次正式提出利用土地资源，将旧区改造与商业设施改造、涉外房地产开发结合起来的方案。1月12日，作为上海市首个利用级差地租改造旧区的卢湾区斜三块地正式签约启动，接着黄浦区27号地也紧紧跟上。此后，土地批租得到了迅速发展。

　　据刘江介绍，当时中央有关部门曾就此事，派一位原上海市老领导带着一大叠告状信南下调查。这位老领导到上海后看了浦东新区的新气象，又看了浦西老城区，一个月的调查后，这位老领导成了土地批租的坚定支持者和义务宣传员。

　　刘江就在当时正式踏入房地产经营领域，成了众多市属房地产公司中一家的副总经理，"利用土地批租和土地开发积累资金，参与政府的城市改造计划"。

　　与此同时，国企改革也成了上海市政府工作重点。1991年上海市刚刚制止了国企效益滑坡，另一头资产负债率又居高不下成了沉疴。据统计，1995年上海市国有工业企业资产总额1300亿元，负债总额1000多亿，负债率高达80%以上。如果要降到60%，至少需要减债200多亿元，或增加自有资金300亿元。"经过反复论证，市领导提出'六个一块'的办法，其中最有力度的就是'盘活国有企业土地资产，盘活存量吸一块'。"刘江认为，这是利用土地资源支付国企改革成本的开始。

　　上海仪电集团办公室主任高小雄告诉记者，"当时仪电23个亿的资产，负债有150亿。但说是改革，政府却一分钱都拿不出来。"1995年上海仪电改革，市政府给了三个政策。高小雄说最重要的是"仪电系统所属的房地产授权经营"。

　　房地产授权其实就是土地批租。仪电改革的启动就全靠批租下来的资金运转。当时拿在仪电手里的是140多万平方米的土地和160多万平方米的建筑面积。8年来，仪电成立了多个房地产经营和开发公司，分享了连续几轮上海房地产热潮带来的丰厚回报，获得了巨大的资金。除了一部分用来还债和安置13万多的职工退休和下岗再就业，还留出了相当大的投资资金。高小雄的评价是，对于仪电来说，上海政府以后出台的所有政策都没有这个实用有效。

　　但随之遇到了国家宏观政策调整和亚洲金融危机，上海房地产市场急转直下。最后套住了大量的外地资金和银行资金，一些"靠政策发家起来的有政府背景的房地产公司也没有跑掉，不但把原来赚到的钱又赔了出去，而且大约有一半被套死了"。但无论怎样，据上海市公开数据，依靠这一轮地产热潮，上海市政府利用土地转让获得了近1万亿元的资金。刘江认为："这样才有了上海气势逼人的今天。也因此，上海成了中国其他城市改革效仿的榜样。"不管是市场上死了多少房地产公司，看看今天上海的城市建设面貌，就可以知道最大的赢家是上海市。当然，上海的发展还只是刚刚开始，资金缺口依然非常巨大。刘江认为，房地产市场仍然是政府的资金"聚宝盆"。只不过新一轮地产热潮的直接动力变成了GDP的增长。

　　随着上海市城市改造的继续深入和上海市政府向区县下放权力的不断推进，区县拥有的建设权和供地权越来越大、越来越自主，而市政府更多发挥的是协调、监督和指导作用。"但这并不意味着区县级政府任务减轻，反而工作压力更大。"上海市政府发展研究中心一位研究员告诉《商务周刊》，权力下放的同时责任也加大了，市政府将两位数GDP增长和财税、引资、城建等等任务给了下级政府，"区县政府只能向土地要钱"。

　　他为记者举例，现在上海区县级政府的工作压力相当大，年年都布置有非常重的任务，竞争、考评非常严格和激烈，"上海市有一个区就是因为连续4年没有完成GDP任务，最后在2000年被撤并"。

　　据上海市计委综合处处长阮青介绍，今年房地产占上海GDP比重已经达到7.4%，提前两年达到7%的目标，房地产投资占到固定资产的37%，房地产相关的消费占消费品零售总额的25%，中心城区的财政收入30%来自于房地产相关收入。来自上海市财税部门最新的统计数据也显示，2003年上海征收契税63.48亿元，与上年相比较，增幅高达72.29%，居全国前列。

　　但在上海经济蓬勃发展的同时，由土地批租带来的问题也是明显的。比如在房价攀升过程中，各区政府自然纷纷加大对市场的投放量。商品房施工面积从1999年的1973.8万平方米上升到2002年的5977.73万平方米，2003年更高至8267.51万平方米，土地资源可能因此而透支性开发。

　　"目前各级政府正在以低廉的经济成本换取城市化提速的成效。但它同时也可能付出高昂的社会成本。"华东师范大学现代城市社会研究中心主任陈映芳指出，"由于政府赋予了'城市化'社会发展目标的正当性，以这种名义发生的所有问题，往往很难被问题化，使得人们在相当长时间里看不到问题所在。"1990年代以来，经营城市风靡中国，现在则又遭到了广泛的批评。但事实上，经营城市的概念在国外早已有之。1971年时任神户市长的宫崎辰雄在《城市的经营》一书中，将城市经营的内涵概括为：高效地提供城市公共服务；涵养税源以确立城市的财政基础；与市场经济所导致的外部负效应相对抗，维护公共的利益。

　　他认为，一切政府行政活动的终极目标都是最高效地提高市民的福祉水平。如果说企业经营的理念是"以最小的成本获取最大的利润"，那么城市经营的理念就应当是"以最小的市民负担获取最大的市民福祉"。从神户市的城市经营来看，虽然在资金获取方面做得相当出色，但仍是把提高公共服务效率放在首位。

　　经营城市其实并非错误，但中国近年一些城市在经营中更偏重于"资金获取指向型"而非"服务效率指向型"，即通过获取资金收入，或吸引外来资金投入，来弥补政府履行职能时遇到的财源不足。这在中国特定历史条件下有它毋庸置疑的现实合理性。但如果过度使用或在一个城市发展到相当阶段仍然继续使用，必然会违背经营城市这一概念的本质--公共利益和市民福祉。

　　目前，按照上海市城市居民家庭人均可支配收入划分，上海市中低收入户占居民总户数的58.85%。这一部分人普遍无法承受如此之高的市场价格。因此，现在无论是帮助他们"居者有其屋"还是"居者有屋住"，都值得每一位官员重新理解"经营城市"这个概念的本质内涵。

　　值得称赞的是，上海市已经开始在这方面下工夫。蔡育天在接受《商务周刊》采访时最后指出，上海市今年一定要做好300万平方米低价市民配套工程，他表示："今年争取使房价涨幅与居民每年可支配收入增幅比例接近，未来会低于居民每年可支配收入的增幅。"

winglight

这些人真没道义,责任可言...

http://finance.21cn.com/news/cjyw/2004/03/17/1486923.shtml

the above link is criticism about currency policy of government.

[此贴子已经被作者于2004-4-24 21:03:50编辑过]

srxbywt

请大家都谈一谈想法