[原创]房地产开发企业风险管控

网略房地产咨询

在讨论房地产开发企业风险管控之前，必须首先明晰：在目前的市场阶段、市场环境下，结合企业发展阶段，开发企业最主要的风险是什么？

随着房地产市场竞争的不断加剧、市场逐步规范化，以及不断快速上涨的房价招致的一系列严厉调控措施，房地产开发企业面临着来自各方面的风险，但是，网略咨询认为其最核心的风险在于现金流管控的风险。

为什么？网略咨询就近期一些市场现象展开分析。

一线热点城市普遍出现了价升量缩的市场走势，在某些城市甚至出现连续2个季度交易量萎缩的现象，这表明市场供求关系正在发生微妙的变化。而持续数年的房价快速上涨已对需求产生了实质性的挤出效应，有效需求出现相当程度的下降。

近来的宏观调控措施（如第二套房首付比例和贷款利率提高）的接连出台，对投资和投机需求起到了较大的抑制作用。以往的调控主要针对供应层面，对消费层面影响较少，因此惯有的市场逻辑能够支撑价格的上升并维持交易量；此次调控一方面对投资和投机需求产生了挤出效应，另一方面对有效需求产生了较大抑制作用，因此，市场反应客户的数量和质量都发生了显著的变化。

观察投资市场的风向标——二手房交易量的波动情况，也能够看出由于调控力度加大导致的投资风险加大，投资交易量大幅下跌。近来一些南方二手房中介公司开始难以维持，北京的二手房交易也开始降温，深圳甚至还出现了房地产中介公司总经理携款失踪的现象。这些信号都表明：在经历了持续两年的宏观调控之后，投资出现了强烈的不确定预期，因此投资需求在一定程度上得到了抑制。

此外，调控政策已经使房地产投资出现了降温的信号，而制度的变革打破了维持市场运行的既有逻辑，最近国土资源部开展的全国土地利用状况清查、以及90/70政策的逐渐落实等变革将给市场带来怎样的波动目前尚缺乏实证案例，但市场逻辑的变化必然会在2008年带来一些不确定因素，其后续效应可望在明年显现。

值得注意的是，2007年全国范围内房价的快速上涨，与今年股市的一路高涨、尤其是5.30之后股市的一路向上具备时间上的同步性。房地产市场上半年以来持续的价升量涨现象，与股市繁荣带来的价值增加应该具备正相关的关系；同时，资本市场的持续繁荣客观上也延长了本轮房地产价格上涨的周期；然而最近股市出现了调整的迹象，是否会给房地产市场带来一股寒流，目前尚需进一步观察。

虽然拥有一系列不确定因素，但必须承认，随着中国城市化进程的不断推进和经济的持续稳定发展，房地产市场的需求将长期稳定存在，中国房地产行业长期发展前景依然看好。但同时也要注意，部分城市局部市场可能在未来两年内出现短期波动，这属于正常的市场调整，也是不可避免的市场规律。因此，房地产开发不存在长期需求衰退的风险，其风险主要表现在短期市场波动可能导致的现金流危机。

因此，房地产开发企业在2008到来之际，一方面要加快市场拓展步伐，另一方面合理控制销售实现现金流与沉淀资金的比例，同时应在定价机制、成本管控以及融资渠道方面不断取得创新及突破，从各方面共同实现对现金流风险的管控。

扩大业务规模。业务规模是企业发展的基础。许多开发企业在大规模获取土地的同时提高了资产负债率，而沉淀的资金与销售得到的现金流比例不合理，这就要求在增加土地储备的同时，必须快速提高业务规模、增加销售额，从而实现现金流的稳定，平衡个别项目的波动，提升公司整体抗风险能力；同时合适的比例才能实现销售和获取土地的良性循环。

在扩大业务规模的同时，房地产开发企业要逐渐重视保障性住房市场。虽然限价房、廉租房和经济适用房的利润率低，但资金周转快，净现金流充足，净资产收益率也很可观；此外随着保障性住房在整个房地产市场中占据比例的提高，占据这一市场将提高企业在整体市场上的占有率，这些对上市公司来说都是有百利而无一害；最后，涉足利润率不高的保障性住房市场，不仅负担起企业的社会责任，而且能够起到对内施压、提高管理效率的作用。

加快多层次市场多点布局。中国房地产非均衡发展是未来一个时期的典型特征，不同城市处于不同的市场发育阶段，部分城市风险已经有相当长的积累，同时也有部分城市还处于快速成长阶段，更多的城市将趋于稳定。因此多层次市场多点布局不仅能够扩大企业规模、同样能够起到抵抗风险的效果。在大势趋紧时要胆大心细、迎头而上，而非一味的退缩。

优化定价决策机制，保证现金流相对充沛。随着区域扩展的推进及公司业务规模扩大，应当根据不同市场特征及不同产品定位制定相应的价格策略，同时严肃价格管理机制，减少定价及调价的随意性。

近两年来房地产市场的欣欣向荣掩盖了很多问题，但房价不可能长期快速上涨，因此下一步房地产开发企业并不能以追求价格涨幅和利润最大化为主，而应该加强风险管控。定价高低并不是最关键的，定价的随意性才是企业最大的隐患。有些开发企业在定价之初遵从的原则往往在销售过程中逐渐偏离，这在现金流管控要求较高的新阶段是最可怕的。行业内标杆企业大多遵从规则，从而能够实现对结果的把控。对开发企业来说，针对每个项目不仅应确定价格水平、价格走势的原则，更重要的是在确定原则之后严格遵守、不轻易调整，其目的不仅仅是为了制度建设之需，更是风险管控的内在要求。

优化成本管理。创造比较成本优势，在市场走弱时可以有更大的避险策略空间。目前很多开发企业在市场行情较好的情况下不甚重视成本，然而如果能将成本控制这一劣势转化为优势，那么企业将获得又一风险管控的利器。成本控制可以从基本细节处做起，如将结构设计成本作为一个较为容易的突破点；另外提高成本控制的结构合理程度，针对消费者高估值的细节处要不惜成本，而消费者不敏感的细节可以加大成本力度。

建立长期稳定长效的融资渠道。利用资本市场的繁荣和创新，加快企业在资本市场上的步伐，通过上市、发行公司债、对外合作、投融资等手段，为企业增强强大的资金保障。

如果以上诸方面能够做到位，再加上适度的品牌和产品力，那么企业的系统抗风险能力将大大提升到一个新的层级。

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好