[转帖]只有3类开发商可幸存于房地产业洗牌

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    最近，几家大开发商得到的银行授信额度都多达一两百亿元，这就足以让这些企业09年无忧了。但总体看来，楼市成交量少、价格拉锯的走势会持续到第四季度，整个行业的洗牌局面依然。全国6万多家开发商中只有三类可以幸存。

    如何看待房地产行情，各方意见不一，甚至引发了许多反人类还是反社会这么夸张话题的口水战，但是这个时候，别人争论归争论，房地产企业一定要认识到自己的位置和处境，不能掉以轻心。

    预计5月以后，北京等大城市的楼市成交量环比回落的可能性将显著增加。原因首先在于，以首次置业为主、改善置业为辅的住房需求，经过一季度的集中释放，已 消化相当大一部分，且年初处于市场复苏期，成交量的基数较低；原因之二，在经历楼市阳春之后，多数项目开始跟风涨价，虽然上涨的幅度并不高，但由于目前的 楼市仍处于动荡期，消费者对价格非常敏感，因此，项目贸然涨价必然会引起市场交易的波动，导致成交量回落。原因之三，是新一轮的购房者会更加沉得住气，因 为之前房价已经涨过了一大轮，可能大部分人也不期望房价就像前几年一样，能够在两三年时间内翻番的暴涨。这种成交量又减少和价格拉锯走低的走势还会持续到 第四季度。

    现时全国已经有超过六万家房地产开发商。面临资金压力与运营困难的，数量众多。哪一些房地产企业会能够成为大浪淘沙后的“剩者为王”，还是大有文章的。至少，我们看到，目前有三类开发商是会能够顺利幸存下来的。

    第一类能够幸存的，就是那些规模足够大，能够创造大量就业机会的全国性房地产企业。由于金融危机的负面影响仍然在扩大，所以，未来的就业形势非常严峻。而 如何解决就业问题又是目前经济社会生活中的一件大事，所以，那些能够充分提供就业岗位的企业的出现就显得很重要，而这些房地产企业应该是各个地方政府首先 被倾斜和照顾的对象。试看最近几家大开发商，获得的银行授信额度都是一两百亿元的，这就足以让他们今年无忧了。虽然他们自身的财务条件并不一定是最好的， 但他们所处的行业结构目前来看或许是最重要的。只要是这种公司不至于严重负债，没有说开发的产品很难销售没有回款的话，都是能够扛过这段艰难期的。

    第二类能够活下来的是那些减少投资控制规模相对较早的企业。这些房地产商可能不是很大，没有全国各地拓展业务，更多是在一个城市或者一个省自给自足。这次 金融海啸席卷全球的时候，它们因为本身野心不大，所以因祸得福，决策起来比较快速，没有那么患得患失，它们往往能够第一时间采取措施，提早减价出货、减少 投资的企业具有非凡的商业嗅觉，能够积极决策，立即止损。他们并不是经营不善，而是主动保存了实力。所以，这样的企业属于灵活性，待机而动。但如果要这些 企业大举投资经营，他们又缺乏足够的实力和信心。这些企业日后也不一定能够成为大公司，但是它们已经有了野生的基础，这样的企业未来更容易在复杂的市场环 境下立于不败之地。

    第三类最有望在洗牌过程之中得到便宜的，又是大公司，是那些具有整合能力的企业。不管原因如何，事实上很多企业的倒闭造成了大量的优质资产的严重贬值。很 多经营很好的企业也出现了前所未有的困境。面对这些困难，很多企业无能为力，望洋兴叹，眼睁睁地看着自己的企业的亏损在扩大。这个时候，那些能够进行行业 整合而资本不足的企业应该值得鼓励和支持。但这些企业往往经营能力有余，整合资本不足。做好自己，他们没有问题。但整合行业，他们需要扶持。所以，这些企 业往往更加能够获得地方政府和政策的倾斜，因为政策优惠它们，实际上是在拯救这些企业所在的行业，而不仅仅是企业本身。

    对于房地产企业来说，此时此地，不管是已经度过最难关，还是依然在挣扎，都更需要反省，完成自我拯救。都是同等性质、同等规模、同一行业的企业，何以资金等问题会对你造成如此大的困扰？

    做企业要做得好，其实节奏有点像竞走，既快又稳。太快容易摔跤，但很少会看到竞走的人摔跤的，因为他们的快，是考虑到了平衡的因素。所以说做企业要快，又 要控制风险。或者用流行的比喻来说，做企业要像京剧表演，而不应像玩魔术。前者是练内功，“台上一分钟，台下十年功”，要把基本功练好。后者虽然是也要靠 手法，但是更主要是使用道具，没有道具就很难成功。

    很多以专业化见长的企业，在规模增加盈利提升之后后，经不起其他赚快钱的诱惑，偏离主业，投资过快、过杂，追求多元化、追求超常规发展的赌性成为这些企业的主宰性战略。但是最后使自己陷入多个资金漩涡而遭遇灭顶之灾的大有人在。

    有高人就形象地提出，做企业要经历三年之痛，八年之痒。所谓三年之痛就是要沉潜于你的领域，不断投入，不要在乎眼前利益；八年之痒就是赚了钱之后，要经得各种诱惑。所以做企业一定要“专”，要沉潜于你的主业。

    同时，我们也可以看到，高利贷成为摧毁许多房地产企业的最后一根稻草。高利贷是把双刃剑，江浙一带很多民营企业的高速发展就和活跃的民间借贷息息相关。然 而在宏观紧缩的时候，高利贷可能就是令你万劫不复的毒药。由于银行贷款难，高利贷风险高，所以民营企业要反省现金流的管理。宁可做专，再做强，也不要盲目 扩张。房地产企业现在首要目标还是的保证现金流。中长线来说，开发商只有先把企业的平台做强，充满韧性，才有机会幸存下去，才有可能吸引到更多的投资，在 下一次高潮来临之际把握住上升浪的机会。

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分析的很有见地，但不知道房企是否按常规出牌。