之前散兵游勇式的 “温州炒房团”,如今已在一片弱市中沉寂,继而代之的是“资本+机构+专业”新型投资方式。
本月10日,温州大型房产中介天浩置业总经理王珍楠透露,在一些开发商资金陷入极度危机时,由炒房资金、民间借贷、实业资金等组成的温州资本,正以“超低折扣价”抄底全国各地楼盘。
超低折扣价
一位不愿具名的温州资深房产人士说,今年下半年以来,一些开发商资金更加紧张,他们从上海、北京、徐州、太原等地来到温州,寻求民间资金支持。
其中一些开发商资金链已濒临崩溃,到了“口干喝卤水”的时候,他们只能和温州民间放贷人联系,希望在短期内获得几千万元甚至上亿元的资金补充。
在这时,资金实力比较雄厚,或有投融资平台的温州放贷人,在房产中介机构协助下,开始研究开发商的资金、项目状况。在“可观回报”的前提下,放贷人以月息4%至6%放给开发商,抵押物自然为开发项目。
以一个开盘价为10000元/平方米、总价为2亿元的开发楼盘为例,为拿到1亿元的半年期贷款,已失去“议价能力”的开发商,只好答应放贷人月利率5%、房价5折销售的要求。
在名义上,该楼盘以10000元/平方米的价格卖给了放贷人。于是,放贷人在亲戚、朋友之间收集身份证,并与之签订一个形式上的“代购协议”,给予亲朋一定数额的红包,顺利通过了有关部门的登记销售。而实际上,开发商则以5000元/平方米的价格“抵押”了该项目。
在6个月期限内,开发商如期付息,放贷人坐收每月5%的月息回报;一旦不能如期付息,放贷人实际买到5000元/平方米超低折扣房。即使到期时,房价跌至8000元/平方米,那么放贷人仍有3000元/平方米的市场差价。
王珍楠说,在房产投资一片低迷下,半年30%的放贷回报已经非常可观,放贷人也希望开发商到期履约回购。但关键是,拿了高利贷的开发商,无疑等同于吸食毒品,资金链往往都会崩盘,放贷人就成了房屋买主。
即便这样,回报率也是非常可观的,房价加上利息仍低于市场价8000元/平方米。王珍楠认为,房价居高不下,是房子难卖的主要原因,一旦低于市场价很多,还是有很多人来抢购的,所以放贷人不怕房子卖不出去。
上述资深人士透露,今年他已参与 “抄底”上海等地的几个楼盘,徐州、太原等地几个楼盘也在洽谈中,“其中高出的法定利息部分,已经作价到放贷额里,一切都符合法律规定,交易还是比较安全的。除非楼市崩盘,但这几乎不可能。” 为何在温州
这位资深人士透露,一些温州放贷人已主动出击,在各地寻找这种投资机会。“预计明年,开发商资金仍将趋紧,届时温州资本将会全力杀入。
“确有其事。”中国首家私人钱庄主人、温州方兴担保有限公司董事长方培林也证实,一些担保、投资公司正在“抄底”房价,但至于有多少公司、多少资金参与、已操作多少项目,“这是一个难以统计的数据。”
该资深人士说,他今年参与了上海黄浦区某楼盘的操作,开盘价在18000元/平方米左右,折扣价后只有9000元/平方米。“这个放贷人在3天之
内,就筹集到了1亿元,解决了开发商资金危机。如果开发商自己售房,即使推出影响最差的低折扣,也不一定达成迅速回笼资金要求。”
“议价能力非常强。”在该资深人士看来,具体的折扣视项目而定,一般来说,北京、上海等大中型城市的项目为5-7折;一些地级市项目则只有4折以下。
在该人士看来,北京、深圳、济南等地出现的“万人购房团”,因众口难调、实力参差不齐,实质只是一群“纸老虎”。而由“资本+机构+专业”组成的温州投资团队才是“真老虎”,他们团结、资金实力强、操作灵活。
“这里有炒房团的踪迹。”天浩置业总经理王珍楠认为。
2005年以前,他们和成千上万的温州购房者一样,在全国各地投资房产,并在房价高涨中赚的盆满钵满。
2005年之后,在宏观调控下,其中一些投资者开始回笼炒房资金,创办担保、投资等中介公司,其中一些公司业务超出了规定范围,聚集社会闲散资金,然后高利息贷给中小企业。期间,一些实业资本、民间游资也纷纷加入高利贷,在获得高额利息同时,也在关注一些实物投资。
截至2007年10月末,温州市共有各类担保公司246家,比年初增加123家,其中在市经贸委备案的仅50家。上述资深人士说,包括数量众多的投资、咨询等中介公司,以及散落在民间的投资群体,预计这数量非常大。
在2007年房价高涨中,这些温州投资者也在投资房产,并扮演着重要的角色。在今年9月以来,银行信贷力度加大,民间利率面临下降,这时投资者抄底房价的意愿在增强。
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