[转帖]京城保障性住房的现状、困境与变数

mls2009

政策导向明显，但受多种因素影响，保障性住房土地成交进展缓慢

沿袭了06年的调控思路，北京市政府提出了“两个一千万”工程，尤其是07年秋天温家宝总理专程赴新加坡考察房地产市场发展模式之后，国务院发布了24号文，保障性住房的建设被提到了空前的高度。以大力发展保障性住房为主体的房地产发展模式已经确立。08年初北京市政府公布了08年保障性住房建设规划，提出了今年建设800万平米保障性住房的计划，其中，新建廉租住房50万平方米，经济适用住房300万平方米，限价商品住房450万平方米。

08年6月，北京市又发布了《北京市2008年度土地供应计划》，该计划显示，08年供应的保障性住房用地为700万平米，其中，廉租住房及经济适用住房类用地为400万平米，限价商品房用地300万平米。

08年1-10月，北京共出让23宗保障性住房用地或配建保障性住房的宗地，规划建筑面积达到了179.1万平米，占总出让面积的19.4%。其中，将建设限价商品房144.2万平米、经济适用房26.7万平米、廉租房5.2万平米、政策性租赁房3万平米。

虽然08年政府对保障性住房建筑的关注度较高，但是由于受宏观政策调控、资本市场动荡及购房者观望气氛浓厚等多种因素的影响，08年的开发商资金链高度紧张，能否活下来都是个问题，在此背景下，开发商的拿地意愿明显降低。尤其是对利润较少的保障性住房项目的开发，开发商更是缺乏热情。所以，导致了保障性住房用地成交缓慢。

1-10月供应300余万平米保障性住房，占商品住宅销量37.4%

08年1-10月，北京包括经济适用房、限价房在内的保障性住房供应面积达到了309.6万平米，占商品住宅销量的37.4%，分布在昌平、海淀、朝阳、丰台、通州、石景山六城区。其中经济适用房供应面积为90.2万平米，限价房供应面积为219.5万平米。

从分布情况来看，朝阳区无论是经济适用房，还是限价房，供应量均成于首位，朝阳区常营乡在07年出让的三宗保障性住房用地的规划总建筑面积为101万平米，08年已全部实现供应，限价房5900元/平米的均价给周边商品房项目的销售带来了不小的冲击，带动商品房售价平均下降了三成。

保障性住房金秋入市，对周边市场影响较大

06年在国六条等调控措施的推动下，京城提出了“两个一千万”工程，保障性住房建设的步伐进一步加快，到08年9月份，这些保障性住房入市销售，形成了实际供应。从08年9月有保障性住房销售统计数据来看，9、10两个月，京城共成交了经济适用房7465套，成交面积为53.4万平米，成交的限价房为4238套、成交面积为36万平米，这两个月共计成交的保障性住房为11703套，成交面积为89.4万平米，分别占这两个月期房总成交量的65.2%和54.8%，显然成了京城楼市的供应重点。

保障性住房的集中入市对周边的房地产市场产生了较大的影响，由于限价房的低价优势十分明显，对周边在售的商品住宅项目形成了一定的冲击。有力的拉低该区域的房价。虽然购买限价房有一定的条件，但不得不承认，限价房的推出还是分流了一部分购买普通商品房的客户，因此对周边的项目造成了一定的影响。为了应对这种影响，许多临近保障性住房项目的普通商品房项目都进行了较大幅度的打折促销活动。

保障性住房的尴尬与发展走向

总的来讲，政府明确以大力发展保障性住房为主的发展思路是一件利国利民的好事，然而有句话叫做“好事多磨”，保障性住房在执行的过程中也会遇到尴尬和困惑。总结起来，有以下几个方面：

1、开发商参与热情不够积极，限价房土地流标现象时有发生

从08年前10个月京城保障性住房用地低迷的交易量及今年9月两块限价房土地流标现象可以看出，开发商对利润相对较薄的保障性住房项目的参与热情并不高。要解决这个问题，还需政府针对实际情况，给予开发商更多的实惠如税收方面等。只有充分的调动起开发商的热情和积极性，保障性住房的建设才能得到长足的发展。

2、限价房产品质量有待提升，周边配套成束缚瓶颈

前段时间通州半壁店限价房项目成为网上热议的话题，据报道称虽然该项目限价仅4800元/平米，而且，供应量达7000多套，但认购量却不足1000套，据说导致该限价房项目交易冷清的主要原因是，该项目产品品质相对较差，而周边配套很不成熟，与普通商品房相比，限价房本身就有许多束缚，如对产权的限制、房屋交易的限制等。再加上配套不成熟而给购房者带来更多的不便导致了销售困难。这说明，限价房的建设，不能仅考虑制订一个偏低的价格，还要充分考虑到产品的品质和周边的配套的相对提升，只有这样才能取得预期的效果。

3、限价房定价机制不够灵活，易被市场摈弃。

目前，限价房还面临着定价机制不够灵活的困扰。原本限价房的产生是为了平抑高房价而诞生的。但是，时过境迁，如今的市场发生了变化，在众多利空消息的影响下，许多普通商品住宅的价格大幅降低。在这种情况下，限价房的处境就显得尴尬起来。周边普通商品住宅的价格下降了，限价房的售价保持不变，很可能会导致双方价差的缩小，使保障性住房没有起到应有的保障效果。限价房在定价机制上还需更加灵活，这样才不会被市场所摈弃。

尽管目前限价房等保障性住房还面临着诸多的困难，但是，保障性住房为主体的发展模式已经确立，而且，随着政府保障性措施的逐步到位、随着保障性住房运作机制的不断成熟，相信保障性住房的巨大作用会日益显现，房地产市场也将趋向多元化。